Проблемы применения счета эскроу в долевом строительстве



В статье были обозначены и проанализированы ключевые проблемные аспекты, связанные с использованием эскроу-счетов. Отмечены недостатки применения счета эскроу в качестве способа финансирования долевого строительства, в частности, неиспользование механизма частичного раскрытия эскроу-счетов, отсутствие индексации денежных средств, которые хранятся на данном счете, обосновывается целесообразность пересмотра метода определения возмещаемой страховой суммы в случае банкротства банка.

Ключевые слова: эскроу-счет, долевое строительство, застройщик, договор долевого участия, участник долевого строительства, денежные средства, банки.

После 2018 года, как вступили в юридическую силу изменения в федеральное законодательство о долевом строительстве, применение эскроу-счетов приобрело общеобязательный характер. Несмотря на его широкое использование, как в российском государстве, так и за рубежом, некоторые проблемы использования эскроу-счетов на практике не получили своего разрешения.

Так, например, отечественный законодатель не предусмотрел для дольщиков возможность учета их мнения при выборе уполномоченного банка для открытия эскроу-счетов. По утверждению М. В. Коротковой, подобная нормативная установка может трактоваться как ограничение прав и свобод участников долевого строительства [5, c. 24]. Более того, почти каждый месяц обновляется список банковских учреждений, критерии функционирования которых соответствуют определенным требованиям, что позволяет им работать с эскроу-счетами. Таким образом, непосредственно перед открытием данного счета застройщику необходимо проверить всю необходимую информацию на официальном сайте Центрального Банка России.

Одной из проблем при использовании счета эскроу является недостаточный контроль за использованием средств. Инвесторы не всегда могут контролировать, как их средства используются в проекте. Это может привести к тому, что инвесторы не получают полную информацию о ходе строительства и использовании их средств. Другой проблемой, связанной с применением счета эскроу, является неэффективное управление рисками. Инвесторы не всегда могут предсказать, какие риски связаны с их инвестициями.

Ввиду того, что внедрение эскроу-счетов в правоотношения, связанные с долевым строительством, представляется определенным новшеством отечественного гражданского права, поэтому их применение зачастую сопровождается значительными сложностями, прежде всего, для застройщика. Так, например, использование эскроу-счета при заключении договора долевого участия усиливает контроль над добросовестным исполнением застройщиком принятых на себя обязательств по заключенному договору. Ответственность застройщика в рассматриваемом случае ужесточается, поскольку он становится связанным договорными отношениями как с участником долевого строительства, так и с банком, который обеспечил для него проектное кредитование для строительства жилья.

Современная правоприменительная практика свидетельствует о том, что эскроу-счета являются весьма распространенными в строительной деятельности застройщиков, однако его использование сопровождается рядом проблем, например, когда дольщик планирует приобрести объект недвижимости за счет средств материнского капитала либо по военной ипотеке. На сегодняшний день не предусмотрено перечисление денежных средств, полученных по материнскому капиталу, на эскроу-счета, которые открыты в банках.

А. Э. Эрзиманов обозначает следующие недостатки эскроу-счетов, применяемых в правоотношениях по долевому строительству:

— высокая стоимость для застройщиков, которые раньше имели возможность использовать денежные средства дольщиков для обеспечения строительства недвижимости. На сегодняшний день для выполнения своих договорных обязательств застройщики либо используют собственные финансы, либо заемные средства, которые, как правило, предоставляются уполномоченным банком, в котором открыт счет эскроу;

— увеличение сроков подготовки и рассмотрения документов;

— к правоотношениям, которые складываются в связи с открытием и использованием эскроу-счетов, нельзя применить положения, закрепленные в п.1 ст. 859 ГК РФ и допускающие расторжение договора банковского счета по инициативе клиента в любое время. Все денежные средства, которые дольщик будет вносить на счет эскроу, будут подлежать автоматической блокировке вплоть до завершения застройщиком строительства объектов недвижимости;

— если застройщик не сможет достроить недвижимость и передать ее дольщикам в результате объявления себя банкротом, то предусматривается возврат денежных средств дольщику в полном объеме. Однако следует учитывать, что индексация не распространяется на данную категорию средств [8, c. 159]. Отечественный законодатель должен применить нормы императивного характера касательно указанного положения, руководствуясь тем, что дольщик признается наиболее слабой стороной в отношениях по долевому строительству. За пользование денежными средствами, хранящихся на эскроу-счете, может быть установлена ставка по аналогии с вкладом, открываемым в банке, или, по предложению Ю. В. Кулаковой, либо в размере средневзвешенной процентной ставки с перечислением его на отдельный счет дольщика до востребования [6, c. 165].

Возможность обращения взыскания на денежные средства, которые находятся на эскроу-счете, является на современном этапе развития гражданского законодательства одной из наиболее распространенных проблемных аспектов. Е. П. Смородина рассматривает данный вопрос по аналогии с приостановлением операций по такому счету, в отношении которых предусмотрены разъяснения налоговых органов о необходимости применения правил о банковском счете к правоотношениям, связанных с открытием, обслуживанием и закрытием счета эскроу [7, c. 53]. Учитывая тот факт, что отечественный законодатель в рамках ст. 860.7–860.10 ГК РФ не обозначил запрет на приостановление операций по эскроу-счету в случаях [1], установленных законодательно, то допустимо сформулировать вывод о праве руководителя налогового органа либо его заместителя, который направил требование об уплате налога, приостановить операции по счету эскроу, если налогоплательщик-организация не исполнил заявленного требования в установленный срок.

Страхование денежных средств, хранящихся на эскроу-счетах, также представляется проблемный аспект в части их применения. В данном случае финансы дольщиков подлежат обязательному страхованию Агентством по страхованию вкладов. Однако необходимо учитывать, что лимит возврата в случае возникновения страхового случая составляет только 10 миллионов рублей. Поэтому, если денежная сумма на эскроу-счете превышает законодательно установленный предел, то участники долевого строительства могут лишиться своих сбережений. Несмотря на то, что к банковским учреждениям, деятельность которых связана с системой эскроу-счетов, предъявляются повышенные требования, это не создает гарантии, что банк застрахован от банкротства.

Предположим, что дольщик в рамках участия в долевом строительстве внес на счет эскроу 20 млн. В случае, если у банка, в котором открыт счет, отзывается лицензия, то на другой счет в новом банке будет перечислено только 10 млн. руб. В результате, договор долевого участия будет расторгнут с дольщиком, если он не сможет внести оставшиеся 10 млн. С одной стороны, данный риск следует признать маловероятным, но с другой стороны, это значительно уменьшает спрос покупателей на новостройки, имеющие высокую рыночную цену.

В результате, может пострадать достаточное количество дольщиков, особенно учитывая постоянный рост стоимости на объекты недвижимости. Метод определения возмещаемой денежной суммы по страхованию должен быть закреплен на нормативно-правовом уровне и выражаться в расчете размера компенсации руководствуясь стоимостью аналогичного жилья в субъекте РФ на день банкротства банка [3, c. 214].

Разумеется, средняя стоимость жилья в нашей стране составляет менее 10 млн. руб., однако с каждым годом цены на рынке недвижимости стремительно растут, поэтому квартиры в новостройках будут обходиться нашим гражданам значительно дороже.

Анализ текущих цен на недвижимость в столичном регионе позволяет сделать вывод, что выплата страхового возмещения дольщику в связи с банкротством эскроу-агента по договору счета эскроу позволяет приобрести на полученные средства квартиру площадью 21,4 квадратного метра (в 2019 г. на эту же сумму страхового возмещения можно было приобрести квартиру площадью 41,8 квадратного метра).

К сожалению, приходится констатировать, что в будущей редакции Закона № 177-ФЗ, которая вступит в силу 18.03.2024, внесение изменений в части повышения предельной суммы выплаты страхового возмещения по счету эскроу, открытому для исполнения дольщиком обязанностей по договору участия в долевом строительстве, не планируется.

Таким образом, резкое изменение ценовых показателей средней стоимости квадратного метра жилья на рынке недвижимости косвенно повышает риски дольщика, делая заметно более чувствительными правовые последствия, вызванные банкротством банка как эскроу-агента.

В условиях распространения механизмов счетов эскроу применительно к ИЖС представляется обоснованным поставить вопрос об индексации предельных сумм страхового возмещения со стороны Агентства по страхованию вкладов по договору долевого участия в строительстве.

Исследованные выше проблемные аспекты, связанные с применением эскроу-счетов, в целом обусловлены несовершенством принятого Федерального закона № 214-ФЗ [2] и отсутствием правоприменительной и судебной практики в части применения рассматриваемых счетов. Таким образом, осуществление расчетов в рамках правоотношений по долевому строительству не представляется возможным без использования эскроу-счетов. В то же время, определенные недостатки, выявленные в процессе исследования данного финансового инструмента, требуют от отечественного законодателя принятия оперативных и эффективных мер для обеспечения оптимизации рассматриваемого счета и привлечения граждан в строительно-жилищную сферу правоотношений.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 11.03.2024 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 29.01.1996. — № 5. — Ст. 410.
2. Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. от 14.02.2024 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 03.01.2005. — № 1 (часть 1). — Ст. 40.
3. Гачина, А.А., Бурибаев, Т. Н. Актуальные проблемы применения счета эскроу в контексте договора участия в долевом строительстве / А. А. Гачина, Т. Н. Бурибаев // Евразийское научное объединение. — 2019. — № 7–3 (53). — С. 213–217.
4. Кондрашов, С.В., Кошелюк, Б. Е. Проблемы правового регулирования применения счетов эскроу в финансировании жилищного строительства / С. В. Кондрашов, Б. Е. Кошелюк // Евразийский юридический журнал. — 2021. — № 3 (154). — С. 177–178.
5. Короткова, М. В. Правовое регулирование института эскроу в Российской Федерации: проблемы теории и практики / М. В. Короткова // Правовое регулирование экономической деятельности. ПРЭД. — 2024. — № 1. — С. 22–29.
6. Кулакова, Ю.В., Логинов, П.О., Шиков, П. А. Проблемы финансирования долевого строительства с применением эскроу счетов / Ю. В. Кулакова, П. О. Логинов, П. А. Шиков // Russian Economic Bulletin. — 2023. — № 4. — С. 163–168.
7. Смородина, Е.П., Беляева, С.В., Белянцева, О.М., Крючкова, И. В. Новеллы правового регулирования счета эскроу и проблемы применения их на практике / Е. П. Смородина, С. В. Беляева, О. М. Белянцева, И. В. Крючкова // Цифровая и отраслевая экономика. — 2020. — № 2 (19). — С. 53–58.
8. Эрзиманов, А. Э. Проблемы применения счета эскроу / А. Э. Эрзиманов // Право, экономика и управление: состояние, проблемы и перспективы: статья в сборнике трудов конференции. — Чебоксары, 2022. — С. 158–159.