Состояние и динамика развития земельного фонда РФ



В течение последних лет в России быстрыми темпами стал формироваться и развиваться рынок земли. Он представляет собой сферу вложения денежных средств в объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают при операциях с земельными участками. Такие отношения возникают при купле-продаже любой земли, недвижимости, ипотеке, сдаче объектов в аренду и т. д. Операции на рынке земли, как правило, носят инвестиционный характер, т. к. осуществляются с целью получения дохода или приобретения материальных ценностей. Рынок земли — это система перераспределения земельных участков между собственниками и пользователями на основе конкурентного спроса и предложения. Степень развития земельного рынка во многом определяет аналогичные показатели для других сегментов рынка недвижимости, например, рынков жилья, коммерческих и производственных объектов.

В системе экономических отношений, связанных с недвижимостью, категория собственности занимает центральное место. Экономически земельная собственность реализуется тогда, когда приносит владельцу доход (ренту, арендную плату) или удовлетворяет его личные потребности.

Начало кардинальных экономических преобразований в России ознаменовалось падением ряда основных положений. Один из самых устойчивых из них — вопрос о частной собственности на землю. Конституция Российской Федерации, принятая 12 декабря 1993 года, после 70-летнего перерыва восстановила право частной собственности на землю и свободу распоряжаться ею. В результате этого в России теперь признаны следующие основные формы земельной собственности: частная, государственная и муниципальная.

Впервые по Указу Президента Российской Федерации «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27 декабря 1993 года № 1767 собственники земельных участков получили право их продавать, дарить, сдавать в аренду, обменивать, передавать по наследству, передавать в качестве взноса в уставные фонды. Таким образом, в России в начале 1990-х годов были созданы правовые предпосылки для рыночного оборота земли как товара.

Отношения собственности субъектов рынка земли реализуются с помощью различных сделок. Совершение сделок с земельными участками регулируется не только конституциональными нормами и земельным правом, но и гражданским законодательством, в котором учитываются лесное, экологическое и иное специальное законодательства. Сегодня сделки с землей регулируются Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ и целым рядом нормативно-правовых актов (например, Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, Положение о порядке ведения государственного земельного кадастра и т. д.). Согласно Гражданскому кодексу РФ право собственности включает в себя право владения, использования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать а отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе:

− передавать свое имущество в собственность другим лицам;

− отдавать имущество в залог;

− распоряжаться своим имуществом любым другим способом.

Земельным кодексом РФ установлена необходимость осуществления государственного мониторинга земель, представляющего собой систему наблюдения за состоянием земель. Объектами мониторинга земель являются все земли РФ независимо от форм собственности, их целевого назначения и разрешенного использования. К задачам государственного мониторинга земель относят:

− своевременное выявление изменения состояния земель;

− оценка изменений;

− прогноз и выработка рекомендаций о предупреждении и об устранении негативных последствий;

− информационное обеспечение ведения земельного кадастра, государственного земельного контроля за использованием и охраной земель, а также иных функций государственного и муниципального управления земельными ресурсами;

− обеспечение граждан информацией о состоянии окружающей среды в части состояния земель.

Задачей независимого негосударственного мониторинга рынка земли является обеспечение всех участников рынка сведениями о структуре и динамике изменения характеристик, показывающих как общие тенденции рынка, так и тенденции отдельных показателей. Эти данные и информация необходима для обоснованности инвестиционных решений собственниками на земельном рынке.

Мониторинг рынка земли и открытый доступ к его результатам рассматриваются как важный ключевой элемент, благодаря которому возможно некоторое приближение характеристик рынка земли к характеристикам совершенного рынка. Этот вопрос в какой-то степени обосновывает применение закономерностей совершенного рынка и позволяет применять инструменты его регулирования. Как следствие, разработка и применение механизма регулирования земельных отношений, обоснование и использование инструментов реализации земельной политики должно основываться на анализе состояния рынка земли, выявлении его эволюционных изменений и противоречий в развитии.

Особенности российского земельного рынка лежат очень глубоко в социально-культурном слое общественных отношений.

В странах с давно функционирующей рыночной экономикой, основанной на частной собственности, собственники самостоятельно развивали как общую рыночную, так и коммунальную и социальную инфраструктуру, включая транспортную сеть, инженерные коммуникации, школы, детские сады и т. д. Гражданин такого государства понимает, что региональные и федеральные власти могут помочь частным владельцам в решении общих проблем. Поэтому важное значение для европейских государств имеет прежде всего община, как совокупность рядом проживающих людей, совместно решающих общие проблемы или выделяющих государству денежные средства для помощи в их решении.

В отличие от западного собственника российский получил в процессе приватизации в конце 20 века от государства возможность использования уже созданной инфраструктуры. Российский собственник столкнулся с рядом проблем: государство не улучшает должным образом дороги, не развивает социальную инфраструктуру, не указывает что и как делать. Хотя строительство частных дорог, газопроводов, школ, детских садов призвано решать общие насущные проблемы, общество продолжает считать данные мероприятия скорее «нонсенсом», чем способом развития, принимая их за попытки обогащения отдельных лиц граждан.

В ходе земельной реформы, начатой в России в 1990-х годах, после восстановления права частной собственности на землю, существенно преобразилась структура земельного фонда страны, изменения которой приведены в нижеследующей таблице:

Таблица 1

Категория земель	Площадь 1990г.		Площадь 2015г.		Изменение площади 2015г. к 1990г.
	млн. га	%	млн. га	%	млн. га	%
РФ в целом	1707,4	100	1709,8	100	2,4	100
Земли сельскохозяйственного назначения	637,7	37,3	386,5	22,6	—251,2	60,61
Земли населенных пунктов	7,5	0,4	20,0	1,2	12,5	266,67
Земли промышленности и иного несельскохозяйственного назначения	15,5	0,9	16,9	1,0	1,4	109,03
Земли лесного фонда	895	52,4	1122,3	65,6	227,3	125,4
Земли особо охраняемых природных территорий	17,4	1,0	46,8	2,7	29,4	268,97
Земли водного фонда	4,0	0,2	28,0	1,6	24	700
Земли запаса	130,3	7,6	89,3	5,2	-41	68,53

Земли сельскохозяйственного назначения в 1990 году 37,3 % от общей площади. Самую большую площадь насчитывали земли лесного фонда — более половины всех земель РФ (52,4 %). Показатель земель запаса составлял 7,6 %. Остальные земли в сумме составляли 2,5 %. За 25 лет земли сельскохозяйственного назначения уменьшились почти на 40 % и в 2015 году составили 386,5 млн. га. Глобальные изменения претерпели также земли водного фонда (увеличились в 7 раз). В абсолютных показателях наибольшее значение имеют земли лесного фонда — в 2015 году площадь земель этой категории превысила 1,1 млрд. га. Земли особо охраняемых природных территорий увеличились более, чем в 2,5 раза. На начало 2015 года площадь земель населенных пунктов составила 20 млн. га или 8,2 % земельного фонда РФ. За весь период площадь этих земель выросла более, чем в 2,5 раза. Наименьшим изменениям подверглись земли промышленности, транспорта, связи и иного несельскохозяйственного назначения. Эти земли предоставляются предприятиям промышленности, энергетики, под транспортные артерии, для обеспечения обороноспособности страны, под объекты связи, телевидения и радиовещания, информатики и космического обеспечения. Как правило, земли данной категории расположены за чертой населенных пунктов.

Россия по-прежнему занимает первое место в мире по площади принадлежащих ей земель (на 1 января 2015 года площадь всех категорий земель составила 1709,8 млн. га). Однако за два с половиной десятилетия рыночных реформ более, чем на треть уменьшилась площадь земель сельскохозяйственного назначения, произошел значительный рост земель населенных пунктов. Их количественный рост является общемировым процессом, отражающим тенденции возрастания значения данной категории земель в урбанизированном мире. Несмотря на малый удельный вес земель насуленных пунктов, транспорта и промышленности в структуре земель России, именно они обладают максимальной рыночной стоимостью.

Необходимость реформации земельных отношений в России была вызвана рядом причин социально-экономического, экологического и политического характера. Обладая огромными запасами земельных ресурсов в сельском хозяйстве, страна в течение десятилетий испытывала недостаток продовольствия и была вынуждена импортировать его. Сельскохозяйственные угодья использовались с крайне низкой эффективностью. Нерационально использовались и городские территории. Государственная монополия на землю не только не предотвращала этих процессов, но и порой даже усиливала их.

Цель земельной реформы состояла в том, чтобы радикальным образом изменить отношения к земле как к национальному богатству путем введения частной собственности, развития рыночного земельного оборота и передачи земли в руки эффективных владельцев, заинтересованных в ее рациональном применении. Однако полностью реализовать данную цель пока не удалось. Выходом из такого положения может являться определение основных направлений государственной земельной политики и разработка системы стратегических и практических мероприятий по развитию земельного рынка в России.

Несмотря на то, что современные российские исследователи рассматривают частную собственность как перспективный путь развития земельных отношений и институт земельной собственности получил в России государственную поддержку, анализ форм реализации отношений собственности опровергает идеализированные представления о частной собственности как вершине общественного развития. Недооценка институциональных проблем при разработке земельной политики вынуждает участников земельных операций вступать в неформальные отношения и обеспечивает преимущество тем, кто имеет лучшее материальное положение и доступ к информации, и при этом ставит в невыгодное положение малоимущих. Аграрное производство в Росси и на сегодняшний день отличается низкой рентабельностью6 в немалой степени из-за той аграрной политики, которая проводилась в стране последние годы.

И все же можно признать, что В России завершен первый этап земельных преобразований. Произошли глубинные изменения в формах собственности на землю. Сельским и городским жителям бесплатны переданы в собственность миллионы гектаров земель под сады, огороды, строительство жилья, для расширения личных подсобных хозяйств и организации фермерских хозяйств. Ликвидирована монополия государственной собственности на землю. Проведена реорганизация 23,5 тысяч колхозов и совхозов, на 2015 год осуществлена приватизация 132,2 млн. га земель. В собственность граждан передано 63 % всех сельскохозяйственных угодий страны. Собственниками приватизированных предприятий и иных объектов недвижимости выкуплено свыше 100 тысяч земельных участков.

Но для выработки основных направлений эффективной государственной земельной политики и разработки системы стратегических и практических мероприятий по развитию земельного рынка в России необходим постоянный мониторинг рынка, анализ его показателей, тенденций и учет изменений.

Литература:

1. ГОСТ 26640–85. Земли. Термины и определения.
2. Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков / Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540.
3. Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 № 136-ФЗ (действующая редакция от 08.03.2015).
4. Земельный фонд Российской Федерации на 1 января 2015 г. / Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). — Москва. — 2015 г.