Нормы, устанавливающие требования к форме гражданско-правового договора, располагаются в разных разделах (главах) Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), а также в многочисленных федеральных законах, регулирующих отдельные виды (типы) гражданско-правовых договоров. Общеобязательными правилами формы гражданско-правовых договоров являются общие положения, касающиеся сделок (договоров) и содержащиеся в главах 9 «Сделка» и 28 «Заключение договора» ГК РФ, а также специальные положения, посвященные конкретным видам (типам) гражданско-правовых договоров.
Регулирование унифицированными и специальными нормами права форму фиксации гражданско-правовых договоров заключается в установлении конкретных требований и последствий их нарушения. «Цель соответствующих требований состоит в том, что все они позволяют сделать отношения сторон более определенными, снять основания для споров в будущем по поводу самого факта совершения сделки и ее содержания» [1, c. 341]. Основной функцией по оформлению гражданско-правовых договоров является правовое укрепление отношений, совершаемых сторонами юридических действий и установление публичности информации о заключаемой сделке для заинтересованных лиц.
ГК РФ следует традиционному делению формы гражданско-правовых договоров, подразделяя их на устные и письменные виды сделок. Письменная форма гражданско-правового договора должна быть совершена в простой (прежнее наименование — домашней) [1, с. 343] либо в нотариальной форме. Указанные формы гражданско-правовых договоров располагаются в ГК РФ по определенной иерархии, используя правило — от самой простой (устной формы) до самой сложной конструкции оформления сделки (нотариального удостоверения).
Обязательная письменная форма договора купли-продажи жилого объекта недвижимости имеет конститутивное значение, поскольку является существенной частью сделки — одним из условий ее действительности.
В соответствии со статьей 550 ГК РФ договор купли-продажи жилого объекта недвижимости должен заключаться в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В данном случае письменная форма сделки является одним из элементов фактического состава, с которым законодатель связывает сам факт существования сделки. Как правильно указывает М. М. Агарков, само возникновение правоотношения здесь поставлено в зависимость от соблюдения письменной формы сделки [2, с. 5]. Несоблюдение простой письменной формы договора купли-продажи жилого объекта недвижимости делает его недействительным и наступления юридических последствий, к которым стремились стороны, заключая такую сделку, не происходит. Именно в этой ситуации законодатель проявляет свою заинтересованность к защите интересов покупателя как юридически незащищенного субъекта рассматриваемых правоотношений. Примером к сказанному может служить апелляционное определение Московского городского суда от 28 апреля 2014 года по делу № 33–15366. Согласно данному определению С. С. В. обратился в суд с иском к С. С. Ф. о передачи в собственность жилого помещения и принуждении к его государственной регистрации, в отношении которого между ним и ответчиком 23 апреля 2012 года был заключен договор купли-продажи, по которому С. С. В. передал С. С. Ф. денежную сумму в счет оплаты стоимости жилого помещения, что подтверждается соответствующей распиской. Истец также настаивал, что договор купли-продажи между сторонами по настоящему делу был заключен в письменной форме, которой является расписка, выданная С. С. Ф. 23 апреля 2012 года. Ответчик исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении, ссылаясь на то обстоятельство, что договора купли-продажи жилого помещения не заключал, денежные средства были переданы ему С. С. В. в долг под залог спорного жилого помещения, для регистрации которого ответчик выдал 23 апреля 2012 года вышеуказанную расписку. Исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены решения Бутырского районного суда города Москвы от 14 марта 2013 года, вступившего в законную силу 16 июля 2013 года, поскольку расписка, выданная С. С. Ф. 23 апреля 2012 года, не является письменной формой договора купли-продажи спорного жилого помещения. Договор купли-продажи жилой недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, выражающего ее содержание и подписанного сторонами, а также несоблюдение простой письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность в силу прямого указания закона. Указанная расписка не содержит сведений, определенно указывающих на намерение С. С. Ф. продать, а С. С. В. приобрести спорную жилую недвижимость, не предусматривает существенного условия договора продажи недвижимости — цены имущества, и не содержит перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (статья 160 ГК РФ). В соответствии с пунктом 3 статьи 160 ГК РФ если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин. Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такие нотариальные действия, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно. Следует иметь ввиду, что рукоприкладчик (то есть гражданин, подписывающий сделку вместо другого лица) сам не является участником сделки и никаких прав и обязанностей по сделке, которая им подписана в отношении него не возникает. Данная норма ГК РФ на практике применяется при совершении сделок с недвижимым имуществом, заключаемым у нотариуса, поскольку законодателем предусмотрен исчерпывающий перечень должностных лиц, имеющих право совершать такие нотариальные действия, в который не входят специалисты государственного органа по осуществлению регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким образом, в целях экономии денежных средств и времени на осуществление нотариального удостоверения намерения правообладателя доверить действия по подписанию договора приобретения (отчуждения) недвижимого имущества и подписи уполномоченного лица (рукоприкладчика) автор полагает предоставить указанным должностным лицам право совершать такие нотариальные действия. Причем явка в органы государственной регистрации правоотчуждателя (правообладателя) обязательна, ввиду необходимости подтверждения наличия у него волеизьявления на совершение сделки с недвижимостью.
Действующее гражданское законодательство предусматривает для сторон договора купли-продажи жилого объекта недвижимости возможность заключить данный договор в нотариальной форме в том случае, если сами стороны договора пришли к обоюдному согласию по этому поводу. Нотариальная форма договора в соответствии со статьей 163 ГК РФ является обязательной в случаях, предусмотренных законом либо соглашением сторон, и несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Факт отмены действующим гражданским законодательством обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, в частности жилого объекта недвижимости, вызвал немало споров и дискуссий. Причем положение об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью содержалось в проекте действующего ГК РФ, и было исключено непосредственно перед рассмотрением проекта в Государственной думе Федерального Собрания Российской Федерации во втором чтении. Причиной тому было введение в Российской Федерации института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так, в соответствии со статьей 7 Федерального закона от 26 января 1996 года № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных статьями 550, 560 и 574 ГК РФ, сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК РФ.
Следует отметить отсутствие единого мнения правоведов по поводу необходимости нотариального оформления сделок с объектами жилой недвижимости при условии организации самого процесса государственной регистрации. По мнению О. В. Карамышевой и Е. Л. Герасимовой большинство действий, ранее производимых нотариусами, важнейшие по своим правовым последствиям, по закону о государственной регистрации исключены из регистрационного делопроизводства: «закон предусматривает только два действия, направленных на защиту интересов граждан и юридических лиц при совершении сделок с недвижимостью: правовую экспертизу документов и проверку законности сделки» [3, с. 34].
Обращаясь к мировому опыту оформления отношений, связанных с оборотом жилой недвижимости, следует отметить, что действующие правовые системы зарубежных стран выработали два основных пути обеспечения законности частных правоустанавливающих документов, а также прав, подлежащих государственной регистрации. Для стран, использующих систему континентального права, — это обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Для стран англосаксонской модели права — обязательное участие в процессе заключения соглашения страховой компании совместно с адвокатом или маклером. Причем действия нотариуса не ограничиваются удостоверением личности и проверкой дееспособности граждан, совершающих правовое действие. Он также участвует в подготовительной стадии договора, когда стороны еще не пришли к соглашению, разъясняя им смысл и все возможные правовые последствия договора отчуждения недвижимости [4, с. 134], проверяет законность сделки, а до акта передачи имущества возникают отношения доверительной собственности [5].
В странах Западной и Центральной Европы — в Италии, Германии, Франции, сделки с недвижимостью осуществляются надежной регистрационной системой, которая управляется государственными органами. Эта система придает законную силу договорам по отчуждению жилой недвижимости только в случае, когда такие договоры заключаются при посредстве нотариуса.
В США по законам штатов акты о передаче прав на реальное имущество составляются в письменной форме, но оформляются документом «за печатью», подтверждаемым нотариусом или другим должностным лицом [6, с. 235]. Дополнительной гарантией законности сделок с жилой недвижимостью в Испании является то, что обычно все сделки с недвижимостью удостоверяются нотариально после получения справки из Реестра собственности о правовом положении недвижимой вещи. Таким образом, нотариус нотариально заверяет сделку с жилой недвижимостью, а регистратор заверяет ее действительность в Реестре собственности [7, с. 62].
Мировой опыт показывает, что устранение нотариата от удостоверения большинства сделок с недвижимостью приводит к увеличению количества нарушений прав граждан и юридических лиц, что, в свою очередь, оказывает влияние на количество судебных споров. Значительно возрастает объем работы судов, работающих с предельной нагрузкой. Так, в США из-за неразвитости системы нотариата затраты на содержание судов по сравнению с Европой выше примерно в 3–7 раз [8].
С учетом изложенного автор полагает, что необходимо внести изменения в Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в части расширения функций регистрационного органа, вменив в обязанность специалистов оказание бесплатных юридических и консультационных услуг по вопросам совершения сделок с жилой недвижимостью.
В настоящее время на практике более распространенными являются договоры купли-продажи жилых объектов недвижимости, заключенные в простой письменной форме. Полагаем, что это связано с тем, что при обращении к нотариусу стороны несут бремя дополнительных материальных затрат в виде нотариального тарифа (обязательная денежная величина плюс сумма, которая исчисляется исходя из суммы сделки). Одним из положительных моментов отмены нотариального удостоверения сделок с жилой недвижимостью является именно уменьшение расходов граждан на оформление такой сделки, поскольку величина государственной пошлины, взимаемой в органах государственной регистрации, не зависит от цены жилой недвижимости, указанной в договоре, и является строго установленной государством. Но, по мнению автора, присутствует и отрицательный момент: на практике при составлении договоров купли-продажи жилых объектов недвижимости стороны зачастую занижают стоимость объекта недвижимости, избегая тем самым расходов по оплате налогов. В компетенцию регистрационного органа не входит проверка действительной стоимости объектов жилой недвижимости. Считаем, что законодательство необходимо дополнить нормами, предоставляющими специалистам соответствующих органов полномочие по истребованию документов, подтверждающих реальную рыночную стоимость приобретаемой (отчуждаемой) жилой недвижимости.
Договоры купли-продажи жилых объектов недвижимости (в простой письменной форме) могут быть подготовлены гражданами самостоятельно либо с помощью квалифицированных юристов, оказывающих услуги по составлению проектов указанных договоров.
Согласно пункту 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на жилую недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Анализируя данную норму ГК РФ, следует, что она востребована в основном сторонами сделок, заключаемых в простой письменной форме, поскольку, во-первых, нотариус не удостоверит сделку с жилой недвижимостью без присутствия одной из сторон такой сделки, а во-вторых, законодательством Российской Федерации допускается возможность обращения в регистрационные органы для регистрации перехода права собственности одной из сторон сделки, заключенной в нотариальной форме.
Таким образом, несмотря на все вышеперечисленные положительные требования к форме договора купли-продажи жилого объекта недвижимости для защиты интересов покупателя, имеются негативные стороны в процессе государственной регистрации перехода права собственности, которые можно устранить путем доработки действующего законодательства Российской Федерации: более жестко определить права и обязанности специалистов органа государственной регистрации, ужесточить требования к их квалификации при приеме на работу, что позволит обеспечить более качественный контроль при осуществлении ими функций по проведению государственной регистрации права собственности на жилую недвижимость, заключаемых в любой предусмотренной законом форме.
Кроме того, установление в ГК РФ простой письменной формы договора купли-продажи жилого объекта недвижимости по сравнению с нотариальной формой является справедливым актом законодателя, поскольку длительная и дорогостоящая процедура государственной регистрации оказала бы воздействие на экономический оборот жилых объектов недвижимости, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации правовая природа органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, заключается в юридическом признании и подтверждении законности возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Однако указанное требование о двойной процедуре прохождения для государственной регистрации соответствующего права основательно защитило бы интересы покупателя как юридически незащищенного субъекта рассматриваемых правоотношений.
Литература:
1. Брагинский, М. И. и Витрянский, В. В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М.: Статут. 2007.
2. Агарков, М. М. Ценные бумаги на предъявителя. Очерки кредитного права. М., 1926.
3. Карамышева, О.В. и Герасимова, Е. Л. Некоторые правовые аспекты создания и ведения государственного земельного кадастра Российской Федерации в условиях рынка. Государство и право. № 3. 1998.
4. Рузанова, В. Д. Правовые проблемы права собственности. Самара, 1992.
5. Брагинский, М.И. и Витрянский, В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.lawbook.h12.ru/civil/braginsky2/07–01.shtml (дата посещения: 27.05.2015).
6. Под редакцией Васильева, Е. А. Гражданское и торговое право капиталистических государств. М., 1993.
7. Дмитриев, А. В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии, Испании. Законодательство. № 11. 2000.
8. Бегичев, А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью. Российская юстиция. № 4. 1999. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.center-bereg.ru/j3312.html (дата посещения: 27.05.2015).
