Введение
По мере освоения территории городов и удовлетворения населения жильем, масштабы нового строительства принимают относительно стабильный характер. Увеличиваются объемы работ по сохранению и преобразованию существующего жилищного фонда, возрастает доля затрат на реконструкцию в общих ресурсах, обостряется проблема их эффективного использования. Реконструкция и ремонт зданий и сооружений становятся неотъемлемой частью городского хозяйства.
В современных условиях развития города одной их наиболее важных и актуальных задач является реконструкция жилой застройки центральных районов Санкт-Петербурга. Несмотря на то, что центральные районы занимают 1/10 часть городской территории, они формируют общегородской центр.
Оценка эффективности инвестиционной деятельности в процессах комплексной реконструкции отличается сложностью и широким спектром характеристик результатов работ. Существующие подходы к оценке экономической эффективности инвестиционных проектов базируются на положении, что конечная цель всех коммерческих участников — получение прибыли. В процессе комплексной реконструкции необходимо учитывать и другие, социальные и качественные параметры, не всегда имеющие непосредственно количественное выражение.
Степень разработанности темы
Реконструкция относится к одной из наиболее важных составляющих общих проблем развития жилищного строительства. Деятелями науки рассматривались разные грани вопроса реконструкции: от экономических и технических до социальных и даже психологических.
Бузырев В. В. В статье рассматриваются вопросы решения жилищной проблемы в современных российских условиях. [1] Горошков Р. К., Касаткин А. А. в своей работе рассматривают реконструкцию как метод решения сложившейся проблемы. Целью диссертационного исследования Хохлова О. Б. является разработка методики оценки эффективности проектов реновации жилых. [2]
Коршунова Е. М. исследует проблемы реконструкции, посвященные ее градостроительным аспектам и общим методическим вопросам реконструкции жилищного фонда исторических городов. [4]
Над целесообразностью реконструкции или же полной замены здания работали Романова А.И, Хабибулина А.Г, [18], Столбов П. П., Васильев С.Е [19], Рабцевич О. В., Маслова Е.А [20], Акуленко И. В., [3] Алиева Ж. М., Трушковская Е. Д., [13] Овсянников С. Н. [17],и другие. [5–17]. Разные взгляды на проблему реконструкции жилищного фонда можно найти и в работах иностранных авторов, таких как Beckhoven, E., Kempen, R., Blokland.T, Andre Quwehand и Wenda Doff, Cole, I., Gidley, G., Ritchie, C [21–24]имногие другие.
Цель: Повышение эффективности управления реконструкцией и капитальным ремонтом жилищного фонда крупного города на основе проектно-процессного подхода. Для достижения поставленной цели решались следующие задачи:
- оценка и анализ современного состояния жилищного фонда
- раскрытие сущности понятия реконструкции жилых кварталов;
- анализ существующих методов реконструкции;
- развитие методических основ при оценке эффективности комплексной реконструкции жилых кварталов;
- разработка целевой программы комплексной реконструкции жилых кварталов центра Санкт-Петербурга;
Значимость жилищной сферы многогранна. Жилищная сфера, представляя важнейший сектор экономики, включает в себя огромный социально-экономический потенциал страны. В социальном аспекте жилищная сфера удовлетворяет первичные жизненные потребности человека и представляет жизненно важные интересы всего населения страны.
На конец 2009 г. жилищный фонд Российской Федерации составил 19 650 тыс. зданий общей площадью 3 177 млн. м2, в том числе в городских поселениях 2 293 млн. м2 (72 %), а в сельской местности 884 млн. м2 (28 %). Жилищный фонд состоял из 3 224 тыс. многоквартирных зданий (МКД) общей площадью 2 237 млн. м2 и 16 426 тыс. индивидуальных жилых зданий (ИОЗ) общей площадью 974 млн. м2. В 2000–2009 гг. весь жилищный фонд вырос на 14 %. Его динамика определялась вводом и выбытием жилой площади за счет разных факторов. Источник: Данные Росстата. Форма «1-жилфонд»
Рис. 1. Факторы, определявшие динамику жилищного фонда
Помимо нового строительства, площадь прирастает за счет переведения нежилых помещений в жилые, уточнения при инвентаризации и по прочим причинам. Только в первом случае площадь зданий физически увеличивается.
В Петербурге каждое пятое из жилых зданий построено до 1917 года. Доля таких построек в совокупности составляет около 15 % от общей площади жилых зданий. Результатом того, что в течение многих лет на ремонт жилых зданий не выделялось достаточное количество финансовых средств, является огромное количество жилых зданий, находящихся в аварийной ситуации и характеризующихся повышенным износом. [5]
Одной из главных причин, побуждающих к увеличению объемов реконструкции, является тот факт, что Петербург испытывает дефицит в площадях, которые были бы пригодными для массовой застройки и не требовали бы проведения сложных мероприятий по подготовки местности с инженерной точки зрения.
Санкт-Петербург располагает 1,176 млн. кв. м. ветхого и аварийного жилья, значительная доля из которого не расселена. [13]
Рис. 2. Техническое состояние жилого фонда Петербурга
Порядок формирования Региональной адресной программы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов в Санкт-Петербурге регламентируется постановлением Правительства города от 20.01.2009 № 13 «О капитальном ремонте многоквартирных домов расположенных на территории Санкт-Петербурга».
Комплексная реконструкция сложившихся районов представляет собой процесс переустройства городской среды, содержание и продолжительность которого определяются взаимосвязанными действиями по проектированию, планированию и проведению реконструктивных мероприятий. В связи с этим понятие комплексности охватывает как планирование объектов реконструкции, так и методы реализации проектных решений. [10]
Комплексный подход как методологический принцип проектирования может обеспечить нормальные условия проживания и функционирования городских объектов в сложившейся городской среде, так как предполагает:
- взаимосвязанное решение по обновлению всех элементов (зданий, сооружений, коммуникаций, участков территории) реконструируемого района или квартала;
- доведение всех элементов до нормативного уровня качества.
Чем сложнее объект по своему функциональному составу и больше по размерам, тем сложнее комплекс задач, которые должны решаться взаимосвязано.
Объектом проектирования комплексной реконструкции могут быть также отдельно сложившиеся жилые образования группы кварталов, кварталы, группы домов. При проектировании комплексной реконструкции жилых районов основное внимание должно быть обращено на взаимную увязку решений по планировочной организации жилой территории, сносу малоценных и строительству новых жилых зданий, а также капитальному ремонту и реконструкции сохраняемых жилых домов. [17]
На данный момент управление реконструкцией в Санкт-Петербурге осуществляется по средствам реализации инвестиционно-строительных проектов реконструкции, при реализации их за счет государственного бюджета в роли заказчика выступает Комитет по строительству Администрации города, в случае реализации проекта за частные средства заказчиком является либо инвестор, либо лицо, уполномоченное на то инвестором. Также в функции Комитет по строительству в отношении реконструкции входят: осуществление от имени Санкт-Петербурга функций заказчика на строительство и реконструкцию промышленных и гражданских объектов; организация и проведение конкурсов на размещение государственных строительных заказов; заключение договоров на строительство и реконструкцию объектов за счет бюджетных средств; развитие и реконструкция территорий Санкт-Петербурга; предоставление объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях. [12]
Зарубежный опыт по созданию негосударственных ассоциаций направленных на эффективное управление процессами реконструкции жилой застройки следует, адаптировать к российским условиям учитывая специфические особенности общественного устройства. Вместе с тем, необходимость создания органа, обеспечивающего консолидацию всех заинтересованных сторон процесса реконструкции и восстановления жилой застройки города доказана анализом существующей системы управления, который позволил выявить нарушения механизма обратной связи между субъектом и объектом управления. В качестве такого органа автором предложено учредить Департамент реконструкции жилой застройки Санкт-Петербурга.
Формирование эффективной системы управления реконструкцией жилищного фонда города, должно основываться на включении в процесс управления всех заинтересованных участников, а консолидирующим их интересы органом, как надсубъектной структурой будет выступать Департамент, как орган выполняющий функции государственного регулирования и база для формирования партнерских отношений между государством, бизнесом, гражданами. [13]
Предлагаемая модель состоит из субъекта управления, включающего два уровня: надсубъектную структуру и основного субъекта, состоящего из собственников и арендаторов жилья, управляющих и инвестиционно-строительных компаний. Внешней по отношению к ней является структура субъектов, состоящая из СРО, активные группы граждан, подрядные организации, органы государственной власти, различные организации бизнеса.
Заключение
Застройка Санкт-Петербурга формировалась на протяжении более 300 лет и состоит из жилой застройки и сооружений не жилого назначения. Особенности застройки Санкт-Петербурга накладывают ряд ограничений на процесс воспроизводства- жилищного фонда города и определяют баланс между требуемыми объемами капитального ремонта, реконструкцией и новым строительством. В свою очередь реконструкция и капитальный ремонт на современном этапе являются наиболее востребованными формами воспроизводства жилищного фонда Санкт-Петербурга.
В важнейших государственных документах, в качестве наиболее эффективного метода решения крупных народнохозяйственных проблем назван комплексный подход с ориентацией на конечный результат работы. Комплексность как метод реализации проекта реконструкции состоит в одновременном осуществлении мероприятий, предусмотренных проектом, и их завершении в относительно короткие сроки. В условиях сохранения больших объемов старого жилого фонда повышение эффективности проектирования комплексной реконструкции должно заключаться в обеспечении взаимосвязанных решений по планировочной организации объекта реконструкции (квартала, группы кварталов, района) и обновлению (капитальному ремонту, реконструкции) опорных жилых зданий.
Организационно-экономический механизм управления реконструкцией жилищного фонда исторического центра города как совокупность трех подсистем: организационно-управляющий во главе с Департаментом развития исторического центра, нормативно-информационной на основе Единой автоматизированной информационной базы системы управления, финансово-экономической путем создания Фонда развития исторического центра. Данный механизм позволяет разработать и реализовать стратегические градостроительные программы развития жилых территорий исторического центра; определить баланс между сохранением и преобразованием исторических жилых территорий, консолидировать усилия субъектов процесса преобразования.
Литература:
1. Бузырев В. В. Реновация жилых домов как важный фактор увеличения жизненного цикла жилищного фонда в регионе // Проблема современной экономики. 2012. № 4(44). С.285–288.
2. Хохлов О. Б. Оценка эффективности проектов и программ реновации жилого фонда // Диссертации на соискание ученой степени кандедат экономических наук: 08.00.05.Томск 2006. 159c.
3. Акуленко И. В. Эффективность реконструкции жилых зданий на примере (Санкт-Петербурга) // Диссертация на соискателя ученой степени кандидат экономических наук: 08.00.05 СПб., 2004. 149 c.
4. Коршунова Е. М. Методические основы повышения эффективности реконструкции жилых кварталов центральных районов Санкт-Петербурга // Диссертация на соискателя ученой степени кандидат экономических наук: 08.00.05 CПб., 2007. 177 с.
5. Бабакин В. И. Переустройство жилищного фонда / М.: Стройиздат, 1981. 79 с.
6. Березин А. О. Методические основы совершенствования структуры воспроизводства жилищного фонда крупного города в современных условиях (на примере Санкт-Петербурга): автореферат, диссертация на соискателя ученой степени кандидат экономических наук: 08.00.05. СПб. 2002. 20 с.
7. Перов В. А. Современное состояние и содержание процессов ремонта объектов жилищного фонда // Проблемы современной экономики, № 3 (35), СПб. 2010, С.387–392.
8. Костецкий Н. Ф. Зарубежный опыт государственного регулирования воспроизводства жилищного фонда, его сохранения и модернизации // Экономика строительства. 2003. № 1. С. 13–30.
9. Круглик С. И. О мерах по реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России // Экономика строительства. 2005. № 12. С. 2–20.
10. Осипов Ю. Л. Капитальный ремонт многоквартирных домов в Санкт-Петербурге: проблемы и развитие // Проблемы современной экономики. 2013. № 3 (47). С.393.
11. Черкасов П. С. Проблема жилья и состояние жилищного строительства в российских регионах //Проблемы современной экономики. СПб. 2013. № 3 (47). С. 300–303.
12. Ставрова М. В. Разработка методов и средств управления процессом производства капитального ремонта и реконструкции с учетом фактора комфортности проживания // автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата технических наук: 05.02.22 Иванова 2012. 23 c.
13. Трушковская Е. Д. Формирование модели эффективного управления реконструкцией жилищного фонда Санкт-Петербурга // Электронный научный журнал. 2011. № (33) УЭкС, 9.
14. Грабовый П. Г., Гогуа Н. К., Хайкин В. Г. Теоретические основы управления реконструкцией и обновлением сложившейся застройки города. Методическое пособие. М.: Иэд-во МГСУ, 2004. 268 с.
15. Бачурина С. С. Мегаполис: методы и модели управления процессами комплексной реконструкции сложившейся застройки. М.: Изд-во СИНТЕГ, 2004. 224 с.
16. Веденеева О. В. Совершенствование экономико-организационного механизма реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда // Муниципальная экономика. 2012. № 4 (52). С.92–98.
17. Овсянников С. Н. Перспективы реконструкции жилых домов массовых серий в г.Томске// Вестник ТГАСУ. 2010. № 2.
18. Романова А.И, Хабибулина А. Г. Методика аккумуляции денежных средств инвесторов в рамках реализации программ воспроизводства жилого фонда и оплаты жилищно-коммунальных услуг.// Известия КГАСУ, 2011. № 3 (17).
19. Столбов П. П., Васильев С. Е. Анализ и обобщение теоретических подходов к воспроизводству жилищного фонда.// Сборник материалов межвузовского научно-методического семинара. Выпуск 10,Новосибирск СГГА 2007
20. Рабцевич О. В., Маслова Е. А. Оценка уелесообразности жилой застройки на основе программно-целевого подхода. // Сборник научных трудов IX Всероссийской научно-практической конференции «Фундаментальные проблемы модернизации экономики России»
21. Yong Cheng. Thoughts on Reconstruction of Financial Control System in Chinese Listed Companies in Perspective of Systems Theory.// International Journal of Business Administration. №.3(4); 2012. C. 67–71.
22. Beckhoven, E. van and Kempen, R. Van. Social Effects of Urban Restructuring: A Case Study in Amsterdam and Utrecht, The Netherlands // Housing Studies, 2003. 18(6). C.853–875.
23. Blokland, T. Middle-class People as Means // Beleid en Maatschappij, 2001. № 28(1), C. 42–53.
24. Cole I., Gidley, G., Ritchie, C., Simpson, D. and Wishart, B. Creating Communities of Welfare Housing? A Study of Housing Association Developments in Yorkshire Humberside, Chartered Institute of Housing. 1997.
