Категория «объект жилищных правоотношений» относится к базовым, но недостаточно определённым в доктрине. Часть 1 ст. 15 ЖК РФ указывает, что объектами жилищных прав являются жилые помещения [2]. Однако это не снимает вопросов: совпадают ли понятия «объект жилищных прав» и «объект жилищных правоотношений»; исчерпывается ли их круг только жилыми помещениями; как соотносятся «жилое помещение» и «жилище». Ответы на эти вопросы имеют практическое значение, поскольку от определения объекта зависят применимый правовой режим и способы защиты прав.

В теории права объект правоотношения — это то, по поводу чего возникает правовая связь между субъектами. Применительно к жилищным отношениям таким объектом выступает жилое помещение — недвижимость, предназначенная для постоянного проживания и обладающая социальной значимостью.

Вместе с тем круг объектов жилищных правоотношений не сводится исключительно к жилым помещениям: жилищные отношения могут возникать и по поводу общего имущества многоквартирного дома, земельного участка под ним, объектов коммунальной инфраструктуры. Однако системообразующим остаётся именно жилое помещение. Как подчёркивает В. С. Чангли, специфика объектов жилищных правоотношений предопределяет особенности жилищного права, не сводимого ни к гражданскому, ни к административному [5].

Представляется, что объект жилищных правоотношений следует определять через два критерия: материальный (благо, по поводу которого возникает отношение) и юридический (наличие специального правового режима). Жилое помещение отвечает обоим критериям.

Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, жилым помещением признаётся изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан [2]. Из этого определения вытекают три конститутивных признака: изолированность, принадлежность к недвижимости, пригодность для постоянного проживания.

Каждый из них нуждается в уточнении. Изолированность означает пространственную обособленность и возможность самостоятельного использования. Пригодность определяется соответствием санитарным и техническим требованиям. Принадлежность к недвижимости — прочной связью с землёй. Однако, как отмечает А. Ю. Клинкова, понятие «жилое помещение» характеризуется плюрализмом дефиниций: оно определяется не только в ЖК РФ, но и в ГК РФ (ст. 130, 141.4) и в градостроительном законодательстве, причём определения не совпадают [4]. Это порождает терминологическую неопределённость.

Статья 16 ЖК РФ называет самостоятельными объектами жилищных прав жилой дом (часть жилого дома), квартиру (часть квартиры) и комнату [2]. Включение «частей» порождает вопрос: что представляет собой «часть» жилого помещения — вещь, совокупность вещей или юридическую фикцию?

Судебная практика выработала компромиссный подход: часть жилого дома может признаваться самостоятельным объектом, если она изолирована и может эксплуатироваться отдельно; часть квартиры — если это несколько комнат с общим имуществом, которые можно признать отдельной квартирой при возможности организации отдельного входа. Однако «часть» — это скорее способ описать долю в праве, облечённую в квази-вещную форму, чем самостоятельный объект.

Показательна позиция Конституционного Суда РФ: часть комнаты не рассматривается в качестве самостоятельного объекта жилищных отношений [3]. Логика очевидна: без изолированности объект не может быть местом проживания. Но тогда чем часть квартиры (несколько комнат) принципиально отличается от части комнаты? Только размером? Законодатель ответа не даёт. Представляется, что конструкция «части» в ст. 16 ЖК РФ нуждается либо в исключении, либо в чётком легальном определении.

Конституция РФ (ст. 25) гарантирует неприкосновенность жилища, но не раскрывает его содержания [1]. В доктрине жилище понимается шире жилого помещения: оно охватывает и иные места постоянного или преимущественного проживания лица. Такое расширительное понимание имеет конституционно-правовое обоснование: гарантия неприкосновенности жилища не должна зависеть от формального статуса объекта.

Вместе с тем для целей жилищного права категория «жилище» не может подменять категорию «жилое помещение», поскольку жилищные права и обязанности возникают именно по поводу жилых помещений, отвечающих легальным признакам. Разграничение этих категорий должно быть последовательным: «жилище» — конституционно-правовая категория, «жилое помещение» — жилищно-правовая.

Объект жилищных правоотношений — это материальное благо, по поводу которого возникает жилищное отношение и которое обладает специальным правовым режимом. Основным объектом выступает жилое помещение, признаки которого закреплены в ст. 15 ЖК РФ. Вместе с тем конструкция «частей» жилого помещения (ст. 16 ЖК РФ) остаётся теоретически неопределённой и практически избыточной, а соотношение категорий «жилище» и «жилое помещение» нуждается в последовательном разграничении [2]. Представляется целесообразным уточнить легальное определение жилого помещения и его видов, а также унифицировать терминологию жилищного, гражданского и градостроительного законодательства.

Литература:

1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.: (с изм., одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2020. — № 11. — Ст. 1416.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29.12.2004 № 188‑ФЗ: (ред. от 04.08.2026) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2005. — № 1. — Ст. 14.
3. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 13 марта 2008 г. № 5 П // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2008. — № 12. — Ст. 1183.
4. Клинкова, А. Ю. К вопросу о плюрализме дефиниции «жилое помещение» / А. Ю. Клинкова // Закон и право. — 2025. — № 4. — С. 120–123.
5. Чангли, В. С. Понятие и проблемы правового регулирования объектов жилищных правоотношений / В. С. Чангли // Legal Concept. — 2024. — Т. 23, № 3. — С. 396–402.