The article considers the problem of distribution of responsibility for violation of fire safety requirements between the owner of the facility and the tenant. Legislative norms, positions of courts, standard terms of lease agreements, as well as practical recommendations for fixing areas of responsibility and minimizing the risks of bringing to administrative and civil liability are analyzed. Particular attention is paid to changes in law enforcement practice 2024–2025 and the role of contractual conditions in establishing the proper subject of responsibility.
Keywords: fire safety, violation of fire safety requirements, state fire supervision, checking the Ministry of Emergency Situations.
На практике значительная доля споров о привлечении к ответственности за нарушения пожарной безопасности связана с объектами, находящимися в аренде. Инспекторы МЧС нередко привлекают к ответственности собственника, даже если фактическое использование помещения и контроль за его состоянием возложены на арендатора. В то же время суды всё чаще учитывают содержание договора аренды и фактическое распределение обязанностей между сторонами.
Цель статьи — показать, как юридически корректно распределить ответственность между собственником и арендатором, какие формулировки закрепить в договоре, как фиксировать исполнение обязанностей и какие доказательства использовать при оспаривании постановлений.
Ключевым нормативным актом остаётся статья 38 Федерального закона от 21.12.1994 № 69‑ФЗ «О пожарной безопасности», которая устанавливает, что ответственность несут:
— собственники имущества;
— лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом (в том числе руководители организаций и назначенные ответственные);
— иные лица, на которых возложена обязанность по обеспечению пожарной безопасности.
Это означает, что одновременно могут быть привлечены и собственник, и арендатор — в зависимости от того, чьи действия (или бездействие) привели к нарушению.
Дополнительно применяются:
— Постановление Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479 (Правила противопожарного режима) — устанавливает конкретные требования к содержанию помещений, путей эвакуации, систем защиты и т. д.
— Статья 20.4 КоАП РФ — основание для административной ответственности.
— Гражданский кодекс РФ (ст. 616) — регулирует обязанности сторон по содержанию имущества.
Важно: сам факт аренды не освобождает собственника от ответственности перед государством. Однако при наличии надлежащих договорных условий и доказательств исполнения обязанностей собственник может доказать, что нарушение допущено арендатором и находилось вне его зоны контроля.
Судебная практика выделяет несколько типовых ситуаций:
1. Нарушение в арендуемом помещении, за которое по договору отвечает арендатор (например, загромождение эвакуационного прохода коробками арендатора, неисправность розетки, которую эксплуатировал арендатор). Если договор чётко возлагает обязанности по соблюдению противопожарного режима и содержанию помещения на арендатора, суды чаще признают надлежащим субъектом ответственности арендатора.
2. Нарушение в общих зонах и инженерных системах здания (лестничные клетки, коридоры, системы дымоудаления, внутренний водопровод). Как правило, ответственность несёт собственник либо управляющая организация, поскольку эти зоны не передаются в индивидуальное пользование.
3. Перепланировка и изменения, сделанные арендатором без согласования. Если арендатор самовольно перенёс перегородку, заблокировал выход или демонтировал датчик пожарной сигнализации, ответственность лежит на нём, даже если собственник не контролировал процесс.
4. Неисполнение предписания об устранении нарушений. Если предписание выдано собственнику, он обязан его исполнить либо обеспечить исполнение арендатором. Неисполнение предписания может повлечь ответственность собственника, даже если нарушение фактически допущено арендатором.
Чтобы минимизировать риски, в договоре аренды следует прямо зафиксировать:
— Зоны ответственности. Чётко разграничить, кто отвечает за общие зоны, а кто — за арендуемое помещение.
— Обязанности по соблюдению требований пожарной безопасности. Прописать, что арендатор обязан соблюдать Правила противопожарного режима, не загромождать эвакуационные пути, не блокировать выходы, не использовать неисправное электрооборудование.
— Порядок проведения ремонтов и перепланировок. Указать, что любые изменения возможны только с письменного согласия собственника и при условии соответствия требованиям пожарной безопасности.
— Доступ для проверок и обслуживания. Закрепить обязанность арендатора обеспечивать доступ представителям собственника и обслуживающих организаций для осмотра и ремонта систем противопожарной защиты.
— Ответственность за убытки. Предусмотреть обязанность арендатора возмещать убытки, причинённые нарушением требований пожарной безопасности, включая штрафы и расходы на устранение последствий пожара.
Пример формулировки: «Арендатор обязуется соблюдать требования пожарной безопасности в арендуемом помещении в соответствии с Правилами, утверждёнными Постановлением № 1479, и несёт ответственность за любые нарушения, возникшие в результате его действий или бездействия, включая загромождение эвакуационных путей, эксплуатацию неисправного электрооборудования и несанкционированные перепланировки».
Для защиты позиции в спорах с надзорными органами и в суде важно иметь:
— Договор аренды с приложениями (план помещения, акт приёма‑передачи с описанием состояния помещения и наличия средств защиты).
— Акты осмотра и проверки — регулярные совместные осмотры с фиксацией состояния систем пожарной безопасности.
— Уведомления и предписания — если собственник направлял арендатору требования об устранении нарушений, это подтверждает его добросовестные действия.
— Документы об обслуживании систем — договоры с подрядчиками, акты проверок, журналы технического обслуживания.
— Фотофиксацию и переписку — материалы, подтверждающие, что нарушение возникло в зоне ответственности арендатора (например, коробки арендатора у эвакуационного выхода).
Анализ практики арбитражных судов показывает, что суды учитывают:
— Содержание договора. Если в договоре прямо возложены обязанности на арендатора, это служит основанием для привлечения к ответственности именно его.
— Фактический контроль. Если собственник фактически не мог контролировать состояние помещения (например, не имел доступа), а арендатор единолично им распоряжался, ответственность чаще возлагается на арендатора.
— Исполнение предписаний. Если предписание было выдано собственнику, но он доказал, что нарушение находится в зоне ответственности арендатора и он предпринял меры для его устранения, суд может признать отсутствие вины собственника.
При этом суды отклоняют доводы о том, что «арендатор должен сам всё контролировать, а собственник ни при чём», если собственник не предпринял разумных мер по обеспечению пожарной безопасности здания в целом.
Алгоритм действий для собственника:
1. На этапе заключения договора — прописать зоны ответственности, обязанности по пожарной безопасности и порядок взаимодействия.
2. При передаче помещения — составить акт с описанием состояния систем противопожарной защиты, наличия огнетушителей, планов эвакуации и т. д.
3. В ходе аренды — проводить регулярные осмотры, фиксировать состояние помещений и систем, направлять арендатору уведомления о выявленных нарушениях.
4. При получении предписания — оценить, находится ли нарушение в зоне ответственности арендатора; если да — направить арендатору требование об устранении и уведомить надзорный орган о принятых мерах.
5. При привлечении к ответственности — представить доказательства того, что нарушение допущено арендатором и собственник предпринял все необходимые меры для его предотвращения.
Арендатору важно:
— внимательно изучить условия договора и перечень своих обязанностей;
— вести журнал инструктажей и тренировок по эвакуации для своих сотрудников;
— регулярно проверять состояние огнетушителей, датчиков, эвакуационных выходов;
— не проводить перепланировки без согласования;
— фиксировать все обращения к собственнику по вопросам состояния помещения и систем защиты.
Даже если договор возлагает на арендатора обязанности по пожарной безопасности, это не освобождает его от необходимости реально их исполнять и документально подтверждать исполнение.
Распределение ответственности за нарушение требований пожарной безопасности между собственником и арендатором — это не автоматический процесс, а результат правильного оформления договорных отношений и системного контроля. Ключевыми факторами являются чёткое разграничение зон ответственности в договоре, документальное подтверждение исполнения обязанностей и своевременное реагирование на выявленные нарушения.
Грамотно составленный договор аренды и налаженная система внутреннего контроля позволяют не только снизить риски привлечения к административной ответственности, но и реально повысить уровень пожарной безопасности объекта.
Литература:
- Уголовный кодекс РФ от 13.06.1996 № 63‑ФЗ (ст. 219) // Консультант Плюс: справочно-правовая система. Режим доступа: http://www.consultant.ru/
- Федеральный закон от 21.12.1994 № 69‑ФЗ «О пожарной безопасности» // Консультант Плюс: справочно-правовая система. Режим доступа: http://www.consultant.ru/
- Федеральный закон от 22.07.2008 № 123‑ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» // Консультант Плюс: справочно-правовая система. Режим доступа: http://www.consultant.ru/
- Постановление Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479 «Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации» // Консультант Плюс: справочно-правовая система. Режим доступа: http://www.consultant.ru/
- Кодекс РФ об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195‑ФЗ (ст. 20.4) // Консультант Плюс: справочно-правовая система. Режим доступа: http://www.consultant.ru/
- Официальные публикации МЧС России и обзоры судебной практики по делам о нарушениях требований пожарной безопасности.
