Сервитут является важным элементом существующей системы вещных прав на недвижимость, поскольку обеспечивает реализацию возможностей лица, использующего недвижимое имущество, лишенного определенных благ или выгод, пользоваться недвижимым имуществом иного лица установленным способом в пределах, обусловленных необходимостью его использования.

В сервитутном правоотношении материальным объектом является определенное недвижимое имущество, которое используется либо самостоятельно, либо посредством использования его полезных свойств собственником недвижимого имущества, которое может находиться в государственной, муниципальной или частной собственности (статья 274 ГК РФ).

На данном этапе развития отечественного законодательства представляется возможным выделить два основных вида сервитута: частный и публичный.

Различие между указанными видами носит не терминологический, а сущностный характер. Если частный сервитут устанавливается в интересах конкретного лица и опосредуется соглашением либо судебным решением, то публичный сервитут устанавливается в общественно значимых целях решением уполномоченного органа власти и не имеет конкретного управомоченного лица — его обладателем выступает субъект, осуществляющий деятельность, для обеспечения которой установлен сервитут.

Законодатель использует дифференцированный подход к правовому регулированию частных и публичных сервитутов.

Согласно пункту 1 статьи 23 ЗК РФ сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, — с учетом особенностей, предусмотренных главой V.3 ЗК РФ.

Из содержания пункта 3 статьи 23 ЗК РФ следует, что к правоотношениям, возникающим в связи с установлением, осуществлением и прекращением действия публичного сервитута, положения ГК РФ о сервитуте и положения главы V.3 ЗК РФ не применяются.

Системообразующим началом для сервитута, как и для иных вещных прав, выступает принцип numerus clausus — замкнутость перечня вещных прав и абсолютность их содержания. В доктрине этот принцип распространяют и на динамику вещного права: если основания возникновения сервитута как ограниченного вещного права определяются исключительно законом, то и основания его прекращения должны устанавливаться законом [1, с. 247].

Система оснований прекращения публичного сервитута получила свое закрепление в положениях статьи 48 ЗК РФ.

Для публичного сервитута, установленного в порядке главы V.3 ЗК РФ, законодатель предусмотрел два основания прекращения.

Согласно пункту 3 статьи 48 ЗК РФ публичный сервитут подлежит прекращению при отпадении общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута.

По смыслу части 2 статьи 23 ЗК РФ общественные нужды охватывают всё то, что необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. Поскольку в законодательных актах, а также актах официального толкования права содержание данного понятия не раскрывается, в целях единообразного понимания и применения данного понятия на практике целесообразно было бы раскрыть его в названной статье ЗК РФ или в разъяснениях Пленума Верховного Суда РФ.

В положениях пункта 3 статьи 48 ЗК РФ содержится второе основание прекращения публичного сервитута, связанное с истечением срока, когда сервитут считается прекращенным автоматически, по истечении последнего дня последнего месяца срока, без принятия отдельного решения.

С 1 сентября 2018 года вступили в силу нормы главы V.7 ЗК РФ, принятые в рамках законодательства об упрощении размещения линейных объектов.

Для публичного сервитута, установленного в порядке главы V.7 ЗК РФ, закон предусматривает дополнительные основания прекращения: неосуществления деятельности, для которой установлен сервитут, в течение двух и более лет; невнесение платы за сервитут (в срок, установленный для единовременного платежа, либо более двух раз подряд при периодических платежах); отказ обладателя публичного сервитута от него (пункт 4 статьи 48 ЗК РФ).

Кроме того, правообладатель обремененного участка вправе требовать прекращения публичного сервитута в судебном порядке: при нарушении порядка его установления, при невозможности или существенном затруднении использования участка в соответствии с разрешенным использованием, при изменении документации по планировке территории, предусматривающей иное местоположение инженерного сооружения, а также при нарушении обладателем сервитута требований законов и условий его осуществления (пункт 6 статьи 48 ЗК РФ).

В юридической литературе отмечается, что наибольшую дискуссию вызывает вопрос об основаниях прекращения частного сервитута. Это связано как с лаконичностью статьи 276 ГК РФ, так и с отсутствием единообразной позиции по этому поводу в доктрине и в судебной практике [2, с. 57].

Основополагающей статьей, регламентирующей основания прекращения частного сервитута, является статья 276 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 276 ГК РФ по требованию собственника земельного участка, обременённого сервитутом, сервитут может быть прекращён ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

Как указывает А. С. Федорященко, в этом случае речь идёт об отпадении необходимости в пользовании участком обладателем сервитута [3, с. 631].

Положения пункта 1 статьи 276 ГК РФ не содержат прямого указания на возможность обращения сервитуария с иском о прекращении сервитута ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен, что является негативным аспектом действующего законодательства.

Как подчёркивает З. И. Цыбуленко, фактически это означает бессрочную связанность сервитуария перед собственником служащей вещи, что неверно и требует изменения указанного положения: правом требовать прекращения сервитута ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен, должен быть наделён не только собственник служащей вещи, но и сервитуарий [2].

Определённую ясность в этот вопрос внёс Верховный Суд Российской Федерации. В Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017) указано, что если основания, по которым был установлен сервитут, отпали, то с требованием о прекращении сервитута вправе обратиться в суд как собственник служащей, так и собственник господствующей недвижимости.

Т. С. Краснова при этом уточняет, что для удовлетворения такого требования потребность в использовании чужого земельного участка должна отпасть объективно, а предписанное правило действует независимо от того, был ли сервитут установлен добровольно или принудительно [2, с. 56].

Второе легальное основание прекращения сервитута закреплено в пункте 2 статьи 276 ГК РФ: в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать прекращения сервитута.

Как указывает А. С. Федорященко, здесь речь идёт уже о невозможности пользования участком собственником [3, с. 631]. Таким образом, если пункт 1 статьи 276 ГК РФ защищает интерес сервитуария, то пункт 2 указанной статьи ориентирован на защиту интересов собственника служащей вещи от таких обременений, которые полностью парализуют её хозяйственное использование.

Как отмечается в цивилистической литературе, данная норма определяет лишь «экстраординарные» случаи прекращения частного сервитута [1, с. 243], которые не охватывают иные обстоятельства, возникавшие в правоприменительной практике, объективно свидетельствующие о необходимости прекращения сервитутных правоотношений.

Сложившаяся судебная практика в настоящее время исходит из того, что недоказанность наличия оснований для прекращения частного сервитута, предусмотренных статьей 276 ГК РФ, влечет правомерный отказ в удовлетворении иска о прекращении сервитута [4], а доказанность любого из них, например, факта отпадения оснований установления сервитута, влечет удовлетворение иска о прекращении сервитута [5].

Федеральным законом от 31.12.2014 № 499-ФЗ введено дополнительное основание, связанное с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно пункту 4 статьи 279 ГК РФ со дня прекращения прав на изъятый участок прекращаются сервитут и залог, установленные в отношении такого участка; сервитуты сохраняются лишь в случае, если использование участка на условиях сервитута не противоречит целям, для которых осуществляется изъятие.

Введение данной нормы породило исключение из правила о сохранении сервитута при смене собственника служащей вещи. Как верно отмечает И. В. Афанасьев, это лишает сервитут такого важного вещно-правового атрибута, как право следования, которое обеспечивает высокую степень прочности вещного права [6, с. 105].

Н. В. Шереметьева также обращает внимание на то, что с внесением названных изменений ограниченное вещное право утрачивает свой непременный атрибут — право следования [7, с. 128].

Наряду с поименованными в статье 276 ГК РФ основаниями прекращения частного сервитута в доктрине предлагается целый ряд иных оснований.

Поскольку отечественное законодательство допускает установление срочного сервитута, А. Рыбалов полагает возможным выделить в качестве самостоятельного основания прекращения сервитута так называемый «штатный» способ — истечение согласованного срока [8].

Как отмечает Т. С. Краснова, однозначно можно утверждать, что за пределами случаев прекращения сервитута, предусмотренных в статье 276 ГК РФ, допускается прекращение сервитута в связи с истечением срока, на который он был установлен [9, с. 384]. При этом срочный сервитут прекращается по истечении срока автоматически, без необходимости дополнительных правопрекращающих актов.

В цивилистической доктрине предметом дискуссии также выступает вопрос о возможности прекращения сервитута по взаимному согласию сторон, ввиду установления данного положения в тексте соглашения.

Так, В. А. Кокурин и Е. Л. Минина, ссылаясь на пункт 1 статьи 407 ГК РФ, допускают прекращение сервитута по основанию, прямо предусмотренному сторонами в соглашении [10, с. 32–33].

Думается, что такой подход не учитывает вещно-правовую природу сервитута: прекращение обязательства, возникшего из договора об установлении сервитута, не прекращает автоматически сервитут как ограниченное вещное право, поскольку основание прекращения вещного права должно быть предусмотрено законом. При таких обстоятельствах расширительное толкование п. 1 ст. 276 ГК РФ за счёт общегражданских оснований недопустимо без прямого указания в законе.

Некоторые представители цивилистической доктрины также выделяют в качестве основания прекращения частного сервитута ситуацию, при которой собственник господствующей и служащей вещи совпадают в одном лице, поскольку сервитут не может быть установлен на собственную вещь.

По мнению Н. В. Шереметьевой, прекращение сервитутных отношений в связи с тем, что пользователь сервитута и собственник господствующего участка становятся одним лицом, по смыслу гражданского законодательства следует считать избыточным выделять в качестве самостоятельного основания, так как сервитут прекращается в связи с консолидацией прав на служащую и господствующую вещи [7, с. 129].

Т. С. Краснова при этом уточняет, что, как правило, при совпадении собственника господствующей и служащей недвижимости сервитут не должен прекращаться автоматически, но собственник обоих объектов вправе прекратить его своим односторонним волеизъявлением [9, с. 383].

Т. В. Дерюгина придерживается позиции о необходимости выделения в качестве самостоятельного основания прекращения сервитута его неиспользование в течение определенного срока. Автор предлагает установить срок давности в один год, объясняя это тем, что в течение года сменяются все четыре сезона, и даже если лицу требуется сервитут для осуществления деятельности только в определённый сезон, то за год можно понять, что пользователь сервитута не нуждается в нём, а сам сервитут является излишним для сервитуария [11, с. 18].

Вместе с тем вопрос о прекращении сервитутных правоотношений в указанном случае не является бесспорным, поскольку автоматическое прекращение вещного права по истечении фиксированного срока способно причинить вред сервитуарию, который в силу объективных причин временно не пользовался обременением, но нуждается в нём в дальнейшем.

Д. З. Каирова и Э. А. Матаева обращают внимание на то, что действующим гражданским правом не в полной мере рассмотрен вопрос возможности своеобразной дереликции, которая выражается в одностороннем отказе сервитуария от своих ограниченных прав. Предоставление такого права благоприятно повлияет как на положение сервитуария, упрощая прекращение сервитута, так и на состояние служебного имущества, ибо оно будет освобождено от обременения недвижимости в виде стеснений и запретов [12, с. 171].

Данное предложение исходит из аналогии, проведённой с нормами ГК РФ об одностороннем отказе от права собственности (ч. 1 ст. 235, ч. 1 ст. 236 ГК РФ), а также с нормой абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ, закрепляющей право на односторонний отказ от договора аренды.

По справедливому замечанию Т. С. Красновой, большинство дискуссионных вопросов прекращения сервитута осложняется ключевой характеристикой сервитута — его установлением в связи с объективной необходимостью для господствующей недвижимости, а не в связи с субъективной необходимостью конкретного сервитуария [9, с. 384]. Поэтому закрепление одностороннего отказа должно сопровождаться механизмом уведомления и защиты интересов собственника служащей вещи, в том числе в части исполнения обязанности по внесению платы за период фактического пользования.

Д. З. Каирова и Э. А. Матаева также высказывают предложение о закреплении в качестве основания прекращения сервитута утраты служебным участком свойств, позволяющих удовлетворить интересы господствующего участка [12, с. 172], что, в общем и целом, охватывается диспозицией пункта 1 статьи 276 ГК РФ (отпадение оснований установления сервитута).

По аналогии с зарубежным законодательством М. Ю. Денисов предлагает выделить в качестве основания прекращения сервитута гибель господствующего земельного и служащего участков [13].

Рассуждая о необходимости выделения указанного основания, Т. С. Краснова указывает, что по общему правилу сервитут прекращается в связи с гибелью господствующей или служащей вещи, а исключениями могут являться ситуации с преобразованиями господствующей или служащей недвижимости [9, с. 383].

Д. В. Ларин утверждает, что с учётом зарубежного опыта в российском законодательстве целесообразно закрепить такое основание для прекращения сервитутов, как выкуп сервитута [14, с. 248]. Вместе с тем думается, что несмотря на некоторые сходства, особенности вещно-правовой природы сервитута не позволяют говорить о каких-либо перспективах рецепции зарубежного законодательства в этой части.

Ряд авторов предлагает относить к основаниям прекращения сервитута грубые нарушения правил рационального использования служебного земельного участка, приводящие к гибели чужой собственности или утрате ею полезных свойств, для получения которых был установлен сервитут.

Однако, как справедливо замечается в литературе, такое нарушение не обеспечивает устранение недостатков господствующего участка, по причине которых и был установлен сервитут. Следовательно, в этой ситуации к сервитуарию должны применяться меры воздействия земельного права, а не сервитутного [1, с. 247].

Таким образом, на сегодняшний день правовое регулирование института прекращения сервитута (как частного, так и публичного) нуждается в модернизации. Правовые нормы о публичных сервитутах сформулированы и изложены сложно, содержание используемых в них отдельных понятий, терминов не раскрыто, что допускает различное их толкование и может приводить к трудностям при применении на практике, нарушению прав сторон публичных сервитутов. В целях устранения отмеченных недостатков, достижения единообразного толкования и применения целесообразно их дальнейшее совершенствование.

В свою очередь, правовое регулирование оснований прекращения частного сервитута сводится к положениям ст. 276 ГК РФ, содержание которой не в полном объеме удовлетворяет потребности гражданского оборота, что не позволяет обеспечить стабильность и предсказуемость сервитутных правоотношений и полноту учета законных интересов их участников. С учетом принципа замкнутости перечня вещных прав (numerus clausus) перечень таких оснований должен быть исчерпывающим и отвечать признаку достаточности с точки зрения полноты учета законных интересов субъектов сервитутных правоотношений.

Литература:

1. Ефимова, Е. С. Основания прекращения предиального частного сервитута / Е. С. Ефимова, Е. П. Чорновол // Образование и право. — 2023. — № 10. — С. 242–252.
2. Краснова, Т. С. Установление сервитута по требованию арендатора земельного участка. По мотивам одного определения Верховного Суда РФ / Т. С. Краснова // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. — 2020. — № 3. — С. 46–64.
3. Федорященко, А. С. Прекращение права ограниченного пользования чужим земельным участком: правоприменительный аспект / А. С. Федорященко // Юридическая техника. — 2018. — № 12. — С. 631–633.
4. Постановление Арбитражного суда Ростовской области от 02.05.2024 № А53–38477/23; постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.03.2024 по делу № А73–2854/2023; постановление Арбитражного суда Ставропольского края от 05.09.2023 № А63–8312/2022; постановление Арбитражного суда Центрального округа от 23.06.2023 по делу № А08–4744/2021 // КонсультантПлюс: справочно-правовая система. — Текст: электронный. — URL: http://www.consultant.ru.
5. Постановление Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.12.2025 № А65–41298/2024; постановление Арбитражного суда Краснодарского края от 02.07.2025 № А32–21242/2024; постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.05.2024 по делу № А46–1789/2023; постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15.12.2022 по делу № А33–33637/2021 // КонсультантПлюс: справочно-правовая система. — Текст: электронный. — URL: http://www.consultant.ru.
6. Афанасьев, И. В. Сервитут в гражданском праве: монография / И. В. Афанасьев. — Москва: Юрайт, 2019. — 154 с.
7. Шереметьева, Н. В. Актуальные проблемы отказа сервитуария от сервитута / Н. В. Шереметьева // Право и практика. — 2021. — № 2. — С. 127–131.
8. Рыбалов, А. Проблемы прекращения сервитута / А. Рыбалов. — Текст: электронный // Закон.ру: [сайт]. — URL: https://zakon.ru.
9. Краснова, Т. С. Судьба сервитута при преобразовании господствующего земельного участка / Т. С. Краснова // Вестник Санкт-Петербургского университета. Право. — 2024. — Т. 15, вып. 2. — С. 371–389.
10. Кокурин, В. А. Установление сервитута в отношении земельного участка, обремененного публичным сервитутом / В. А. Кокурин, Е. Л. Минина // Комментарий практики рассмотрения экономических споров (судебно-арбитражной практики). — Вып. 28 / отв. ред. В. М. Жуйков. — Москва: ИЗиСП: КОНТРАКТ, 2021. — С. 32–33.
11. Дерюгина, Т. В. Гражданско-правовое регулирование института сервитута в России: автореф. дис.... канд. юрид. наук / Т. В. Дерюгина. — Волгоград, 2002. — 28 с.
12. Каирова, Д. З. Проблематика прекращения сервитутных отношений / Д. З. Каирова, Э. А. Матаева // Образование и право. — 2020. — № 3. — С. 170–173.
13. Денисов, М. Ю. Основания прекращения сервитута в российском и зарубежном гражданском законодательстве / М. Ю. Денисов // Молодой ученый. — 2020. — № 52 (342). — С. 186–188.
14. Ларин, Д. В. Сервитуты в российском и зарубежном законодательстве: сравнительно-правовой анализ: автореф. дис.... канд. юрид. наук: 12.00.03 / Д. В. Ларин. — Москва, 2007. — 24 с.
15. Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок: утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017. — Текст: электронный // Верховный Суд Российской Федерации: официальный сайт. — URL: https://vsrf.ru.
16. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ: принят Государственной Думой 21 октября 1994 г. — Текст: электронный // Официальный интернет-портал правовой информации. — URL: http://pravo.gov.ru.
17. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ: принят Государственной Думой 28 сентября 2001 г. — Текст: электронный // Официальный интернет-портал правовой информации. — URL: http://pravo.gov.ru.