The article analyzes the legal regime of apartments as a special type of real estate in Russian law. The author examines the conflict between the statutory definition of apartments as non-residential hotel rooms and their de facto use for permanent residence. The key differences from residential premises that infringe upon owners' rights are considered. Based on doctrine and jurisprudence analysis, ways to improve legislation are proposed, including introducing a new category of residential premises.

Keywords: apartments, residential premises, non-residential premises, legal regime, hotel room, real estate classification, housing law, premises conversion.

Рынок недвижимости крупных городов России демонстрирует устойчивый рост сегмента апартаментов, который de facto заполняет нишу доступного жилья. По экспертным оценкам, в Москве каждая десятая сделка купли-продажи приходится именно на этот формат [1, с. 162]. Однако стремительное развитие рынка не сопровождается адекватным правовым регулированием: понятие апартаментов до сих пор легально не закреплено ни в Гражданском, ни в Жилищном кодексах РФ. Сложившаяся ситуация порождает правовую неопределенность, ставит под угрозу жилищные права граждан и требует научного осмысления.

Нормативная неопределенность понятия «апартаменты»

Единственное легальное определение апартаментов содержится в подзаконных актах, регулирующих гостиничную деятельность. Положение о классификации гостиниц, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2019 г. № 158, относит к данной категории гостиничный номер площадью не менее 40 кв. м, состоящий из двух и более комнат (гостиной и спальни), оборудованный мини-кухней [2]. Аналогичная трактовка прослеживается и в ранее действовавшем Приказе Министерства культуры РФ от 11 июля 2014 г. № 1215.

Таким образом, на уровне подзаконного регулирования апартаменты последовательно рассматриваются исключительно как разновидность гостиничного номера, то есть помещения, предназначенного для временного размещения туристов в соответствии с Федеральным законом от 24 ноября 1996 г. № 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» [3]. Закономерным следствием такого подхода является отнесение апартаментов к категории нежилых помещений.

Иной, принципиально отличный подход заложен в Жилищном кодексе РФ. Статья 15 ЖК РФ императивно устанавливает, что объектами жилищных прав признаются помещения, являющиеся недвижимым имуществом и пригодные для постоянного проживания граждан [4]. Статья 16 ЖК РФ содержит закрытый перечень видов жилых помещений: жилой дом (часть дома), квартира (часть квартиры), комната. Апартаменты в этом перечне отсутствуют, что исключает их из-под действия жилищного законодательства [4]. Возникает парадоксальная ситуация: объекты, массово возводимые и приобретаемые для проживания, с правовой точки зрения жильем не признаются.

В доктрине жилищного права данная коллизия оценивается неоднозначно. Е. Ю. Цуканова и Е. А. Придатко акцентируют внимание на противоречии между нормативной дефиницией и фактическим использованием, отмечая, что страдают от этого прежде всего граждане, приобретающие апартаменты для постоянного проживания [5, с. 38]. П. А. Рустамов занимает более радикальную позицию, полагая, что определяющим критерием должно выступать не формальное название объекта, а его соответствие санитарным и техническим требованиям [6, с. 59]. Д. Ю. Гришмановский и А. А. Тенетко предлагают компромиссное решение — выделение апартаментов в качестве самостоятельного вида жилого помещения в многофункциональных комплексах [7, с. 345].

Принципиальные различия в правовом режиме

Разница в правовом статусе влечет существенные ограничения прав собственников апартаментов. Во-первых, в апартаментах невозможна постоянная регистрация по месту жительства (возможна лишь временная — по месту пребывания, при условии классификации здания как гостиницы). Это, в свою очередь, блокирует доступ к социальной инфраструктуре по месту жительства. Во-вторых, на апартаменты не распространяются меры государственной поддержки: материнский капитал, военная ипотека, налоговый вычет. В-третьих, ставка налога на имущество физических лиц для нежилых помещений может достигать 2 % от кадастровой стоимости против 0,1 % для жилых помещений. В-четвертых, собственники апартаментов лишены гарантий жилищного законодательства при предоставлении коммунальных услуг и формировании платы за содержание общего имущества.

Особую остроту проблема приобретает в случае банкротства застройщика. Согласно Федеральному закону от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», особый механизм защиты дольщиков распространяется на нежилые помещения лишь в исключительных случаях (машино-места и помещения площадью до 7 кв. м). Апартаменты под эти критерии не подпадают, вследствие чего требования дольщиков включаются в общую очередь реестра кредиторов, что многократно снижает шансы на реальное удовлетворение требований [8].

Судебная практика подтверждает остроту проблемы. При рассмотрении споров суды руководствуются формальным критерием: если помещение по документам является нежилым, нормы жилищного законодательства на него не распространяются вне зависимости от фактического использования (см., напр., Определение Верховного Суда РФ от 14.11.2017 № 4-КГ17–54). В то же время граждане, пытающиеся реализовать механизм перевода нежилого помещения в жилое, закрепленный в ст.ст. 22, 23 ЖК РФ, сталкиваются с практически непреодолимыми препятствиями. Положение, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47, требует, чтобы жилое помещение находилось в жилой зоне согласно градостроительному зонированию, а также соответствовало жестким санитарным и техническим нормативам. Апартаменты же, как правило, строятся на землях с иным видом разрешенного использования и по нормативам для нежилых зданий (без соблюдения требований по инсоляции, плотности застройки, обеспеченности социальной инфраструктурой), что исключает возможность массового применения процедуры перевода.

Пути решения проблемы

Проведенный анализ позволяет сделать вывод о необходимости скорейшего законодательного вмешательства. Наиболее рациональным представляется компромиссный путь, предложенный в доктрине: внесение изменений в Жилищный кодекс РФ и выделение апартаментов как самостоятельного вида жилого помещения со специальным правовым режимом. Такой подход позволит, с одной стороны, легализовать сложившийся сегмент рынка и защитить права добросовестных приобретателей, а с другой — сохранить различия в градостроительных нормативах и социальных обязательствах для классического жилья и апартаментов.

В любом случае, правовая неопределенность, выгодная лишь недобросовестным застройщикам и создающая риски для тысяч граждан, должна быть устранена.

Литература:

1. Гришмановский Д. Ю., Тенетко А. А. К вопросу об апартаментах как особом виде жилых помещений // Вестник Южно-Уральского государственного университета. Серия: Право. 2020. Т. 20. № 3. С. 43–48.
2. Постановление Правительства РФ от 16.02.2019 № 158 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц» // СЗ РФ. 2019. № 8. Ст. 772.
3. Федеральный закон от 24.11.1996 № 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» (ред. от 02.07.2021) // СЗ РФ. 1996. № 49. Ст. 5491.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 14.02.2024) // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 14.
5. Цуканова Е. Ю., Придатко Е. А. Правовое положение апартаментов в системе объектов гражданского права // Гражданское право. 2019. № 4. С. 36–40.
6. Рустамов П. А. Проблемы определения правового статуса апартаментов в Российской Федерации // Семейное и жилищное право. 2020. № 5. С. 57–60.
7. Гришмановский Д. Ю., Тенетко А. А. Апартаменты как объект недвижимости: проблемы и перспективы правового регулирования // Актуальные проблемы права. 2021. Т. 2. С. 343–348.
8. Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (ред. от 08.01.2024) // СЗ РФ. 2002. № 43. Ст. 4190.