Институт нотариального удостоверения впервые упоминается и законодательно закрепляется в 15 веке в Псковской судной грамоте. Сделки совершались в письменной форме путем составления «грамот» (статья 106) и удостоверялись писцами и местными чиновниками (статья 82) [1]. Более детально такая форма была регламентирована в 1649 году с принятием Соборного уложения, по которому для ряда сделок был предусмотрен особый и обязательный порядок заключения [2]. К эти сделкам относились купчие, закладные, дарственные записи, совершаемые крепостным порядком и внесенные в книги «у крепостных дел» (статья 51) [2].

Впервые лицо, которое удостоверяет сделки в особом порядке, названо «нотариусом» в Своде законов Российской империи 1832 года. Однако его участие было предусмотрено не для всех договоров. В частности, такому удостоверению подлежали договор дарения движимого и недвижимого имущества, купли-продажи, мены и другие [3]. В 1866 году было принято Положение о нотариальной части, по которому все сделки с недвижимым имуществом должны были совершать нотариусы. Именно с этого времени нотариус был признан лицом, которое специально наделялось властью совершать и свидетельствовать нотариальные акты в России (статьи 65–192) [4].

После революции нотариат стал государственной структурой, однако указанные сделки также остались под монополией нотариусов.

Нотариальная форма применялась вплоть до 1998 года ко всем сделкам с недвижимость, но после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» осталась обязательной только для отдельных видов договоров с недвижимым имуществом. Связано это с тем, что по новому закону появляется институт «регистрации права собственности», который по мнения законодателя должен был обезопасить стороны, обеспечивая прозрачность сделок. Однако правовая сторона сделки при указанной процедуре не проверяется, внесение записи в ЕГРН осуществляется лишь на основании правоустанавливающего документа. При этом разъяснительных консультаций или проверки содержания документов регистратор не совершает, то есть гарантировать законность сделки или волеизъявление ее участников не представляется возможным.

По мере цифровизации и усилению мошеннических действий неоднократно законодателем обсуждалась необходимость вновь ввести «нотариальную монополию» на все сделки с недвижимым имуществом.

В первую очередь нотариальная форма необходима для договора дарения недвижимого имущества. Это объясняется тем, что происходит безвозмездное отчуждение актива с высокой денежной стоимостью, а также недвижимое имущество удовлетворяет многие экономические потребности гражданина. Злоупотребление при заключении указанного договора может нанести значительный вред дарителю. По мнению В. В. Зайцева, О. В. Зайцева, дарение объектов недвижимости имеет исключительно важный характер, поскольку принадлежность гражданину на праве собственности жилого помещения служит удовлетворению жизненно важной потребности, являющейся основой реализации предусмотренных законом имущественных и личных неимущественных прав [5].

Вышеперечисленные причины привели к принятию Федерального закона от 13.12.2024 N 459-ФЗ «О внесении изменения в статью 574 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации», закрепляющего норму о том, что договор дарения недвижимого имущества, «заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению» с 13 января 2025 года [6].

На стадии внесения данного законопроекта на рассмотрение в Государственную Думу возникла дискуссия: уместно ли вводить такую сложную процедуру заключения договора в целом, а также для близких родственников? Но нельзя сказать, что решение о совершении такой сделки между членами семьи не могут быть совершены из корыстных побуждений. Напротив, такие договоры чаще заключаются не между посторонними лицами. Учитывая высокий уровень оспаривания сделок, заключенных в простой письменной форме, в принципе нельзя исключить злонамеренный замысел. М. Н. Ильюшина считает, что в целях обеспечения имущественных, в том числе жилищных, прав дарителей, снижения рисков оспаривания сделок с недвижимостью необходимо установить нотариальную форму для всех договоров дарения недвижимости с участием граждан (хотя бы на одной стороне) независимо от степени родства [7].

Нотариальная форма заключения договора дарения недвижимости бесспорно имеет очевидные преимущества:

Во-первых, сводится к минимуму возможность введения дарителя в заблуждение относительно того, какая сделка заключается и какие правовые последствия она влечет. Прежде всего нотариус выясняет истинные намерения сторон, в особенности дарителя. Нередко граждане, особенно пожилые, склонны путать понятия «завещание», «договор ренты с пожизненным содержанием» и «договор дарения», а потому могут совершать неверный выбор между этими сделками: заключают договор дарения, будучи уверенны в том, что смогут распоряжаться своим имуществом в дальнейшем, или обратить сделку вспять, что конечно, не соответствует действительности.

Б.В. обратился в суд с иском о признании договора дарения недействительным. Так, между Б. В. и Я был заключен договор дарения квартиры, однако Б. В. полагал, что заключает договор ренты с пожизненным содержанием и будет получать уход от ответчика. Кроме того, истец имеет некоторые заболевания и у него отсутствует юридическое образование, из-за чего он поверил Я. И заключил с ним договор дарения. Договор составлялся в МФЦ, правовые последствия его заключения не были озвучены. Через некоторое время Б. В. обратился за консультацией и узнал, что заключил не тот договор, о котором они договаривались с ответчиком. Суд первой и апелляционной инстанции встали на сторону Б. В., Четвертый кассационный суд общей юрисдикции своим Определением от 04 апреля 2025 года по делу № 88–11469/2025 отклонил кассационную жалобу ответчика и оставил решения нижестоящих судов в силе [8]. Нотариус разъясняет сущность и правовые последствия заключаемого договора, чтобы предотвратить наступление нежелательных последствий и избежать обращения в судебные органы.

Во-вторых, нотариус уделяет особое внимание тому, чтобы на дарителя не оказывалось давление, не применялось насилие и угрозы. Волеизъявление должно быть свободным, в противном случае договор дарения будет признан недействительным.

В-третьих, отчуждаемое имущество проверяется на наличие обременений, и если они будут обнаружены, сведения сообщаются сторонам договора. Даритель будет иметь конкретное представление о том, что получает в дар и как обременения, в случае их наличия, будут влиять на распоряжение недвижимым имуществом. Так, К. А. К. обратилась в суд с иском о признании утратившими право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета К. Д. и К. А. Д. Истец получила квартиру по договору дарения, на момент заключения договора истец знала, что в ней прописаны ответчики и условие об их проживании в указанной квартире было указано в договоре, с которым К. А. К была ознакомлена и подписала его. Свои требования истец обосновывала тем, что К. Д. и К. А. Д. не являются членами ее семьи, а значит проживать в квартире права не имеют и не должны состоять в ней на регистрационном учете. Суд первой и апелляционной инстанции не нашли оснований для удовлетворения требований истца, Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в Определении от 30 сентября 2025 года по делу № 88–24163/2025 пришел к такому же выводу [9].

В-четвертых, выясняется дееспособность сторон, в частности, дарителя в момент заключения договора. Указанный факт нотариус проверяет в ходе беседы: предлагаются для обсуждения как простые, так и каверзные вопросы, устанавливается связна и логична ли речь. Непосредственно перед заключением договора, нотариус обращается с соответствующим запросом в ЕГРН. Если договор дарения заключается в простой письменной форме никто не проверяет психическое состояние дарителя и его легко можно склонить к совершению сделки. Указанный факт доказывала М., которая подала в суд иск о признании договор дарения недействительным, действуя в интересах недееспособной К. Г. В. Истец утверждала, что К. Г. В. заключила договор дарения квартиры с Е., не понимая значения своих действий. В последующем Е. совершила действия по отчуждению этой квартиры в пользу Е., а Е. в свою очередь продала квартиру Н., а последняя — К. В. Истец просила признать череду заключенных договоров недействительными. В судебном заседании суда первой инстанции был подтвержден факт недееспособности К. Г. В., согласно заключению судебно-медицинской экспертизы К. Г. В. страдает органическим расстройством личности и в период совершения сделки не могла понимать ее значения и последствия, Шестой кассационный суд общей юрисдикции в Определении от 29 мая 2023 года по делу № 88–11392/2023 счет правильным выводы судов нижестоящих инстанций о том, что доводы истца убедительны и требования подлежат удовлетворению [10].

В-пятых, если недвижимое имущество, которое передается по договору дарения является совместно нажитым, нотариус устанавливает указанный факт и разъясняет сторонам о необходимости получить на сделку согласие второго супруга, поскольку его отсутствие является основанием для признания сделки недействительной. С такой ситуацией в суд обратился М. В. с иском о признании права собственности на долю в квартире, включении доли в квартире в состав наследственного имущества. Его умершая супруга заключила с матерью договор дарения доли в квартире, однако согласия на указанную сделку не получила, об отчуждении их совместного имущества он ничего не знал. Суды нижестоящих инстанций удовлетворили требования истца, с ними согласился и Второй кассационный суд общей юрисдикции в Определении от 04 мая 2023 года по делу № 88–10900/2023 [11].

Также положительным фактором является возможность разгрузить судебную систему от категории таких споров. Поскольку наличие ошибок или введения в заблуждение сторон при тщательной процедуре проверки, которую производит нотариус практически невозможно, поскольку нотариальное удостоверение имеет доказательную силу для фактов, которые установил нотариус, значит вероятность оспаривания снижается.

Нотариус является гарантом юридической чистоты при заключении договора и несет имущественную ответственность, если будет доказана его вина. По мнению Михайловой Е. В., нотариус выступает как имущественно-ответственный свидетель, вследствие чего тщательно проверяет законность удостоверяемой им сделки [12].

Таким образом, преимущества удостоверения договора дарения нотариусом более, чем очевидны. Нотариус имеет доступ к различным правовым ресурсам, чтобы проверить важные для заключения указанной сделки факты, а также обладает широкими познаниями в юридической сфере, для того, чтобы грамотно изложить ее содержание.

Литература:

1. Гинцбург, А. Б. Новгородская и Псковская судные грамоты / А. Б. Гинцбург. — С.-Петербург: Типография и Литография Л. Бермана и Г. Рабиновича, 1888. — 41 с. — Текст: электронный — URL: https://www.prlib.ru/item/429120 (дата обращения: 23.02.2026).
2. Соборное уложение 1649 года. — М.: Издательство Юрайт, 2025. — 203 с. — Текст: электронный. — URL: https://urait.ru/bcode/568700 (дата обращения: 24.12.2025).
3. Свод законов Российской империи 1832 г.. — Текст: электронный // Викитека: [сайт]. — URL: https://ru.wikisource.org/ (дата обращения: 23.12.2025).
4. Кириллова, Е. А. Нотариат / Е. А. Кириллова. — Учебное пособие. — М.: РЭУ им. Г. В. Плеханова, 2017. — 115 с. — Текст: непосредственный.
5. В. В. Зайцев, О. В. Зайцев. Нотариальное удостоверение дарения недвижимости: лучше поздно, чем никогда / Современное право. — 2025. — № 4. — С. 57–63. — Текст: электронный. — URL: https://www.consultant.ru/ (дата обращения: 24.12.2025).
6. Федеральный закон от 13.12.2024 N 459-ФЗ «О внесении изменения в статью 574 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»// Собрание законодательства РФ, 16.12.2024, № 51, ст. 7853.
7. Ильюшина М. Н. Нотариальная форма договоров с жилой недвижимостью: перспективы введения /Семейное и жилищное право. — 2024. — № 5. — С. 27–30. Текст: электронный // СПС «КонсультантПлюс». — URL: https://www.consultant.ru/ (дата обращения: 24.12.2025).
8. Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 30.04.2025 по делу № 88–11469/2025. — Текст: электронный // СПС КонсультантПлюс: URL: https://www.consultant.ru/. (дата обращения: 23.12.2025).
9. . Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 30.09.2025 по делу № 88–24163/2025. — Текст: электронный // СПС «КонсультантПлюс». — URL: https://www.consultant.ru/. (дата обращения: 23.12.2025).
10. Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 29.05.2023 по делу № 11392/2023 по делу № 11392/2023. — Текст: электронный // СПС «КонсультантПлюс». — URL: https://www.consultant.ru/. (дата обращения: 23.12.2025).
11. Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 04.05.2023 по делу № 10900/2023. — Текст: электронный // СПС «КонсультантПлюс». — URL: https://www.consultant.ru/. (дата обращения: 24.12.2025).
12. Михайлова, Е. В. Нотариальное удостоверение сделки и его правовые последствия: материальный и процессуальный аспекты / Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2024. — № 1. — С. 100–1005. — Текст: электронный // СПС «КонсультантПлюс». — URL: https://www.consultant.ru/. (дата обращения: 24.12.2025).