Приобретение недвижимости является одним из наиболее значимых финансовых решений в жизни человека. Вместе с тем рынок недвижимости характеризуется высокой степенью правовой и финансовой неопределённости, что обусловливает необходимость всестороннего анализа рисков и разработки механизмов их минимизации.

Осуществление сделок с недвижимостью сопряжено с рисками для всех сторон таких сделок — покупателей и продавцов. В данном исследовании будут обобщены риски, характерные в основном для покупателей.

Одной из наиболее значимых категорий рисков являются юридические риски. В числе таких рисков при осуществлении сделок с недвижимостью можно выделить:

1. Риски, связанные с субъектом сделки . Одной из наиболее распространённых проблем является недееспособность или ограниченная дееспособность продавца. Согласно статье 171 Гражданского кодекса РФ, сделка, совершённая недееспособным гражданином, ничтожна [1]. Покупатель, не проверивший дееспособность продавца, рискует признанием сделки недействительной и утратой права собственности. В современной России в 2025 году получило распространение такое явление как «Эффект Долиной» — мошенническая схема, при которой продавец недвижимости (часто пенсионер), ставший жертвой мошенников, через суд признаёт сделку купли-продажи недействительной и возвращает себе квартиру или автомобиль.Втаких случаях суды руководствуются статьей 179 ГК РФ [1].
2. Сделки по доверенности . Практика показывает, что поддельные доверенности являются одним из основных инструментов мошенничества на рынке недвижимости [3].
3. Обременения на недвижимость (ограничение прав собственника в пользовании или распоряжении имущество) представляют другой вид рисков для покупателя [3]. По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, на каждое пятое продаваемое жилое помещение в крупных городах наложены обременения в виде ипотеки или ареста [9].
4. Банкротство застройщика. Долевое строительство сопряжено с особыми рисками. Несмотря на переход на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов, проблема банкротства застройщиков сохраняется. Это особенно актуально в условиях кризисных явлений современного этапа развития и др [4].

Среди способов снижения правовых рисков при осуществлении сделок с недвижимостью можно выделить:

1. Досудебная проверка . Получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) является обязательным этапом подготовки к сделке. Расширенная выписка содержит сведения о правообладателях, зарегистрированных обременениях, арестах и ограничениях [6].
2. Нотариальное удостоверение сделки . Нотариус проверяет дееспособность сторон, полномочия представителей, соответствие документов законодательству. Согласно статье 17 Основ законодательства РФ о нотариате, нотариус несёт имущественную ответственность за ущерб, причинённый в результате совершения нотариального действия [5].
3. Задаток и аванс являются механизмами обеспечения исполнения обязательств и имеют принципиально различное правовое значение. Согласно статье 381 ГК РФ, в случае невыполнения обязательства по вине продавца он обязан возвратить покупателю двойной задаток, в случае невыполнения по вине покупателя — задаток остаётся у продавца [1]. Аванс — это частичная предоплата по договору. Договор должен чётко указывать, является ли сумма задатком или авансом.
4. Банковская ячейка и аккредитив . При использовании аккредитива банк выплачивает продавцу денежные средства только после предъявления документов, подтверждающих исполнение условий договора [2].
5. Титульное страхование — вид страхования, который защищает покупателя от потери права собственности на недвижимость, если суд признает сделку по её покупке недействительной; то есть защищает не саму недвижимость, а законное право ей владеть. Страховое возмещение покрывает рыночную стоимость объекта на момент наступления страхового случая и др. [10].

Другой значимой группой рисков при осуществлении сделок с недвижимостью являются финансовые риски. Среди таких рисков можно выделить:

1. Отсутствие независимой оценки часто приводит к приобретению объекта по завышенной цене. Разброс цен на аналогичные объекты в одном районе может достигать 30–40 %, что связано с различиями в состоянии объекта, правовом статусе и мотивации продавца, наличием скрытых дефектов [7].
2. Мошенничество при передаче авансов и задатков . Мошенники используют поддельные документы на квартиры, получают авансы от нескольких покупателей одновременно и исчезают [7].
3. Отказ банка в выдаче кредита после внесения задатка . Причины отказа могут быть связаны как с покупателем (изменение кредитной истории, потеря работы), так и с объектом (незавершённое строительство, юридические проблемы) и др. [8].

Снижение финансовых рисков в сделках с недвижимостью — одна из задач обеспечения экономической безопасности граждан. В числе способов снижения финансовых рисков можно выделить:

1. Оценка и экспертиза объекта .Независимая оценка аккредитованными банком оценочные фирмами или индивидуальными исполнителями рыночной стоимости необходима для определения справедливой цены и получения ипотечного кредита.
2. Техническая экспертиза выявляет скрытые дефекты конструкций, коммуникаций, незаконные перепланировки.
3. Использование эскроу-счетов. Суть данного механизма заключается в том, что покупатель размещает денежные средства на специальном счёте, а право их получения переходит к продавцу только после фактического исполнения всех обязательств согласно договору.
4. Фиксированная процентная ставка обеспечивает предсказуемость платежей на весь срок кредита.
5. Обязательное страхование. Оно включает в себя страхование объекта недвижимости от рисков утраты и повреждения, страхование титула (при ипотеке), страхование жизни и здоровья заёмщика. Дополнительное страхование жизни защищает семью от бремени кредита в случае потери кормильца.

Приобретение недвижимости требует комплексной оценки юридических и финансовых рисков, включая проверку в ЕГРН, нотариальное удостоверение и использование эскроу-счетов. Соблюдение этих мер минимизирует вероятность мошенничества, переплаты и утраты права собственности.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Консультант Плюс [Электронный ресурс]: справочно-правовая система. — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ (дата обращения: 17.04.2026).

2. Как передавать деньги при покупке недвижимости: способы расчета / Контур.Недвижимость [Электронный ресурс]. — URL: https://kontur.ru/reestro/blog/50826-dengi_pri_pokupke_nedvizhimosti (дата обращения: 16.04.2026).

3. Ильина, Д. В. Риски при покупке коммерческой недвижимости и управление ими // Достижения науки и образования. — 2020. — № 8 (62). — С. 36–38.

4. Отменен мораторий на штрафы застройщикам. Что это даст покупателям жилья / РБК-Недвижимость [Электронный ресурс]. — URL: https://realty.rbc.ru/news/64a52f779a7947b237609eff (дата обращения: 15.04.2026).

5. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462–1) (ред. от 20.02.2026) // Консультант Плюс [Электронный ресурс]: справочно-правовая система. — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_1581/ (дата обращения: 17.04.2026).

6. Электронные услуги и сервисы / Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии [Электронный ресурс]. — URL: https://rosreestr.gov.ru/eservices/request_info_from_egrn/ (дата обращения: 16.04.2026).

7. Ошибки, долги и дефекты: главные страхи покупателей вторичного жилья / РБК-Недвижимость [Электронный ресурс]. — URL: https://realty.rbc.ru/news/696965989a794733681fe113 (дата обращения: 17.04.2026).

8. Судебный департамент при Верховном Суде Российской Федерации: [официальный сайт] / Судебный департамент при Верховном Суде РФ. [Электронный ресурс]. — URL: https://cdep.ru/?id=79 (дата обращения: 16.04.2026).

9. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии: [официальный сайт] / Росреестр. — URL: https://rosreestr.gov.ru/ (дата обращения: 15.04.2026).

10. Титульное страхование: что это такое и когда его нужно оформлять / ДомКлик: блог [Электронный ресурс]. — URL: https://blog.domclick.ru/nedvizhimost/post/titulnoe-strahovanie-chto-eto-takoe-i-kogda-ego-nuzhno-oformlyat (дата обращения: 17.04.2026).