Извлечение прибыли арендодателем — это признак, который позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование. В связи с этим арендная плата является одним из существенных условий договора аренды. Автор статьи рассматривает порядок уплаты и изменения арендной платы, которые вызывают немало спорных вопросов в судебной практике.
Ключевые слова: договор аренды, арендная плата, Высший Арбитражный суд Российской Федерации, изменение ставки арендной платы, расторжение договора.
Profit landlord — a sign that can distinguish from other lease obligations on transfer of property for use. In this regard, the rent is one of the essential terms of the lease. The author considers the procedure for paying the rent and the changes that cause a lot of contentious issues in jurisprudence.
Keywords:lease, the rent, the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation, the change in rents, termination of the contract.
Договор аренды — это самостоятельный вид гражданско-правового договора, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и (или) пользование на определенный срок за плату [1, с. 232].
Договор аренды имеет свои признаки:
а) он считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям;
б) каждая из сторон договора несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником этой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать;
в) арендодатель за выполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего арендную плату;
г) извлечение прибыли арендодателем позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование [2].
Арендная плата — одно из существенных условий договора аренды. Размер, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором. Закрепление данных характеристик в законе и в Гражданском кодексе РФ [3] не предусматривается. Она может взиматься за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составных частей и выплачивается в различных формах: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученной в результате использования арендованного имущества продукции; предоставления арендатором определенных услуг и др. Ее размер может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды. Данный вид договора может содержать правила как о том, что арендная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке ее изменения [4, с. 16].
Уменьшения размера арендной платы можно потребовать не при всяком ухудшении условий пользования или состояния имущества, а лишь при существенном. Существенным должно быть признано такое ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленные договором: один раз в год, квартал, месяц, неделю, день и т. д.
Изменение арендной платы должно быть согласовано сторонами договора.
По одному из дел предприятие (арендодатель) и общество (арендатор) с согласия управления заключили договор аренды объекта федеральной собственности, находящегося в хозяйственном ведении предприятия. Исходя из новой ставки арендной платы, управление сообщило арендатору о ее увеличении. Общество, полагая неправомерным одностороннее изменение размера арендной платы, произведенное по инициативе управления, заявило в суд требование о признании данного уведомления недействительным. Предприятие в свою очередь обратилось в суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате с учетом увеличения ее размера.
В результате дело дошло до Президиума ВАС РФ, который установил, что условие договора об изменении арендной платы в данном случае не подлежит применению, поскольку предусматривает возможность изменения размера годовой арендной платы путем направления уведомления только в случае изменения цен и тарифов, вида деятельности арендатора. Стороны не согласовали возможности одностороннего изменения цены по инициативе арендодателя в случае повышения рыночных цен, подтвержденного заключением независимого оценщика. Представленное в дело заключение оценщика имеет рекомендательный характер, а составленный расчет арендной платы не влечет автоматического изменения размера арендной платы. Поскольку какого-либо увеличения цен и тарифов нормативными актами не производилось, изменение размера арендной платы в данном случае могло быть произведено только в результате соглашения сторон. Таким образом, в иске о взыскании задолженности по арендной плате отказано правомерно (постановление Президиума ВАС РФ от 15.11.2011 по делу № А19–15038/09–7-4 [5]).
Принятое сравнительно недавно Постановление от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — Постановление № 13) [6] направлено на защиту арендатора, как наименее защищенную сторону в договоре аренды, от возможных злоупотреблений.
Так, например, арендодатель при реализации своего права на одностороннее изменение арендной ставки чаще одного раза в год может злоупотребить своими правами и существенно завысить размер арендной платы. Согласно Постановлению № 13 суд в таких спорах может указать на среднерыночные ставки за аренду аналогичного имущества в данной местности и отказать арендодателю во взыскании арендной платы в части, превышающей указанные средние рыночные ставки (п. 22).
Постановление № 13 направлено на защиту прав не только арендатора, но и арендодателя. Определенный интерес вызывает уточнение, предлагаемое в п. 23 Постановления № 13: согласно ст. 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Полагаем, что данное разъяснение Пленума ВАС разрешит существовавшее ранее положение в судебной практике. До принятия Постановления № 13 во всех случаях, когда нарушения, послужившие основанием для обращения в суд, устранялись ответчиком до принятия решения по делу и никаких иных существенных нарушений установлено не было, арбитражные суды отказывали в удовлетворении требований о расторжении договора. По некоторым делам, когда допущенные нарушения не были устранены, но были определены как незначительные: при небольшом размере долга, или при неисполнении договорной обязанности по оплате коммунальных платежей, решения арбитражных судов были такими же (постановление ФАС Уральского округа от 23.01.2008 по делу № А60–8112/2007 [7]). В настоящее время даже после уплаты долга арендодатель вправе предъявить иск о расторжении договора в суд. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Если же подобный подход будет распространен на все иные основания расторжения договора аренды, предусмотренные ст. 619 ГК РФ, предполагается что для арендаторов это станет серьезным поводом задуматься. Некоторые из них до настоящего момента сознательно нарушают договор и рассчитывают, что успеют устранить нарушения до момента принятия судом решения по требованию арендодателя расторгнуть договор.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод.
Договор аренды считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, одним из которых является арендная плата. Размер, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором.
Договор аренды может содержать правила как о том, что арендная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке ее изменения.
Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. И, что особенно важно, после выхода в свет в январе 2013 года Постановления № 13 даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора, что ранее не представлялось возможным.
Литература:
1. Гражданское право: учебник: в 3 томах / И. А. Андреев, И. З. Аюшеева, А. С. Васильев и др.; под ред. С. А. Степанова. М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2011. Т. 2. 712 с.
2. Сарнаков И. В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения // Юрист. 2006. N 4.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. N 5. Ст. 410.
4. Терешко Ю. А аренда все растет... // ЭЖ-Юрист. 2010. № 18. С. 16.
5. Постановление Президиума ВАС РФ от 15.11.2011 № 7121/11 по делу № А19–15038/09–7-4 // Вестник ВАС РФ. № 3. 2012.
6. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. N 4. 2013.
7. Постановление ФАС Уральского округа от 23.01.2008 N Ф09–11394/07-С6 по делу N А60–8112/2007. Документ опубликован не был // СПС КонсультантПлюс.
