В условиях усложнения градостроительных регламентов, роста стоимости строительства и снижения платежеспособного спроса проблема повышения эффективности девелоперских проектов жилищного строительства приобретает особую актуальность. Современный девелоперский проект представляет собой сложную инвестиционно-строительную систему, в рамках которой архитектурно-планировочные и градостроительные решения выступают не только как элементы формирования городской среды, но и как инструменты управления экономическими результатами проекта [3, 6].

В научных исследованиях традиционно акцент делается на финансовых, инвестиционных и маркетинговых аспектах девелопмента, тогда как влияние градостроительных и планировочных решений на экономическую эффективность проекта нередко рассматривается фрагментарно. Между тем именно на стадии проектирования закладываются основные параметры, определяющие уровень капитальных затрат, объем реализуемой площади, потребительскую привлекательность объекта и скорость возврата инвестиций [1, 4].

Целью настоящей статьи является анализ влияния градостроительных и планировочных решений на эффективность девелоперского проекта жилого комплекса и выявление ключевых направлений их оптимизации в интересах девелопера.

Градостроительные решения в девелоперском проекте формируются в рамках действующей системы территориального планирования и застройки и включают параметры использования земельного участка, плотность застройки, этажность, функциональное зонирование, транспортную и социальную инфраструктуру. Указанные параметры определяют предельный объем возможной застройки и, следовательно, потенциальный доход проекта [7].

Экономическая эффективность девелоперского проекта традиционно оценивается с использованием показателей чистой приведенной стоимости (NPV), внутренней нормы доходности (IRR), индекса прибыльности (PI) и срока окупаемости. Все перечисленные показатели в той или иной степени зависят от градостроительных ограничений и принятых проектных решений. Например, увеличение плотности застройки при сохранении рыночного спроса позволяет повысить суммарный объем реализуемой площади без пропорционального роста затрат на инженерную и транспортную инфраструктуру, что положительно отражается на показателях рентабельности [5, 8, 9].

В то же время несоответствие проектных решений градостроительному контексту территории может привести к удорожанию строительства, увеличению сроков согласований и снижению инвестиционной привлекательности проекта. Таким образом, градостроительные решения выступают одним из ключевых факторов, формирующих экономический результат девелоперской деятельности.

Объемно-планировочные решения жилого комплекса напрямую влияют на структуру капитальных затрат девелоперского проекта. Этажность зданий, конфигурация корпусов, наличие подземных или надземных паркингов, а также степень насыщенности общественными и коммерческими помещениями определяют как стоимость строительства, так и потенциальные источники дохода [2, 3].

Повышение этажности застройки, как правило, позволяет более эффективно использовать земельный участок, однако сопровождается ростом затрат на конструктивные решения, инженерные системы и вертикальный транспорт. Экономический эффект от увеличения этажности достигается лишь при условии устойчивого спроса на жилье соответствующего ценового сегмента и оптимального соотношения между дополнительными доходами и ростом себестоимости.

Планировочная структура жилых зданий оказывает влияние на ликвидность квартир и темпы их реализации. Рациональные планировки, минимизация неэффективных площадей общего пользования, гибкость квартирографии и адаптация под целевую аудиторию способствуют ускорению продаж, что, в свою очередь, снижает финансовые издержки, связанные с обслуживанием заемного капитала [4, 9].

Планировочная организация территории жилого комплекса включает решения по благоустройству, транспортной доступности, размещению парковочных пространств и общественных зон. Данные элементы оказывают значительное влияние на воспринимаемую ценность объекта недвижимости и, следовательно, на уровень цен реализации.

Формирование комфортной внутридворовой среды, разделение пешеходных и транспортных потоков, наличие рекреационных зон и общественных пространств повышают конкурентоспособность жилого комплекса на рынке. При этом затраты на благоустройство, как правило, составляют относительно небольшую долю в общей структуре инвестиций, однако обеспечивают существенный рост потребительской привлекательности объекта [5, 7].

Рациональная организация парковочного пространства позволяет снизить конфликтность среды и повысить качество проживания, что особенно актуально для проектов комплексной застройки.

Проведенный анализ позволяет сделать вывод о том, что градостроительные и планировочные решения являются одним из ключевых факторов, определяющих эффективность девелоперского проекта жилого комплекса. Именно на стадии проектирования формируются параметры, оказывающие долгосрочное влияние на структуру затрат, объем доходов и инвестиционную привлекательность проекта.

Оптимизация плотности и этажности застройки, рациональная объемно-планировочная организация зданий, функциональное зонирование и качественная планировка территории позволяют девелоперу повысить экономические показатели проекта без существенного увеличения инвестиционных рисков. В условиях современных вызовов на рынке жилищного строительства учет взаимосвязи градостроительных решений и экономической эффективности становится необходимым условием устойчивого развития девелоперской деятельности.

Результаты исследования могут быть использованы при разработке и обосновании девелоперских проектов жилищного строительства, а также в дальнейших научных исследованиях, посвященных вопросам управления эффективностью девелопмента.

Литература:

1. Максимов С. Н. Экономика недвижимости. — 2020.
2. Гумба Х. М. и др. Экономика строительства. — 2019.
3. Жераева Н. А., Ледовский А. В., Дашевский В. А. Оценка методов организации инвестиционно-строительных проектов // Московский экономический журнал. 2025. № 1. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/otsenka-metodov-organizatsii-investitsionnostroitelnyh-proektov (дата обращения: 17.01.2026).
4. Чепиков А. С. Тенденции развития рынка девелопмента в текущих реалиях //Прогрессивная экономика. — 2024. — №. 4. — С. 226–236..
5. Гусева Г. В., Астафьев С. А. Формирование пространственно-экономической модели комплексного развития территорий жилой застройки в регионе // Социально-экономический и гуманитарный журнал Красноярского ГАУ. — 2023. — №. 1 (27). — С. 94–106.
6. Черникова С. А. Управление инвестиционно-строительными проектами. — 2019.
7. СП 42.13330.2016. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений.
8. Серов В. М., Тихонов Ю. П. Развитие методологии оценки экономической эффективности инвестиционных проектов //Журнал экономической теории. — 2021. — Т. 18. — №. 3. — С. 433–447.
9. Проняева Л. И., Иоффе М. Е. Методические аспекты формирования стратегии управления девелоперской деятельностью на рынке недвижимости // Естественно-гуманитарные исследования. — 2025. — №. 2 (58). — С. 773–778.