В статье автор детально изучает специфику правового режима земель и строений в российском законодательстве.

Ключевые слова: право собственности, земля, здания.

Право собственности на землю и здания в России регулируется комплексом норм гражданского и земельного законодательства. Оно основано на классической «триаде» правомочий: владения, пользования и распоряжения, которые, однако, реализуются с существенными особенностями для каждого из этих объектов недвижимости.

Особенность российского права собственности на землю заключается в его ограниченной свободе передачи и использования. В России земля может находиться только в частной, государственной или муниципальной собственности. Государственная собственность включает федеральные земли и земли субъектов Федерации, а муниципальная — земли муниципальных образований [1]. Частные собственники могут приобретать земельные участки в собственность после прохождения сложной процедуры, включающей кадастровый учет, оценку и согласование с местными органами власти.

Но есть исключение, иностранные лица не могут владеть землями сельхозназначения (только аренда) и на приграничных территориях.

При этом существуют случаи бесплатного предоставления земли, например, для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), но с обязательным условием целевого использования. Нарушение целевого назначения может привести к административной ответственности или даже лишению права собственности.

Землепользование имеет специальные правомочия. Использование общераспространенных полезных ископаемых и вод на участке, возведение зданий с учетом целевого назначения, проведение мелиоративных работ [2].

Ключевое отличие между правом на землю и право на здание заключается в том, что они могут принадлежать разным собственникам. Например, гражданин может владеть домом, построенным на арендованном участке. Это возможно благодаря механизму «свободной совместимости», который позволяет разделять право на здание и право на землю. Однако такая ситуация несёт в себе определённые риски: если арендованный участок будет изъят у арендатора, дом также может оказаться под угрозой. Для минимизации таких последствий закон предусматривает возможность перехода права на землю к владельцу капитального объекта, если он использует её длительное время, особенно при наличии инвестиций и фактического освоения территории.

В отличии от землепользования, владения зданиями в целом прекращается при регистрации прав на образованные в нем отдельные помещения или машино-места [3].

Это обеспечивает прозрачность сделок, предотвращает двойное оформление и позволяет третьим лицам проверить статус объекта. В последние годы был введён электронный доступ к данным реестра, что значительно повысило скорость и надёжность регистрации, сделав процесс более удобным и эффективным.

Собственник земельного участка не всегда имеет полный контроль над его использованием. На него могут накладываться ограничения, связанные с природоохранными нормами, правилами благоустройства и требованиями к планировочной организации территории. В некоторых случаях, например, на территориях исторического наследия или вблизи водных объектов, допустимые действия регулируются законодательно, а иногда требуется согласование с органами власти [4].

Право собственности на землю и недвижимость в России обладает высокой степенью юридической защиты. Лишение собственника его прав возможно только через суд. При этом государство обязано выплатить компенсацию за изъятие имущества, а процедура изъятия должна строго соответствовать закону. Эти меры направлены на защиту интересов граждан и обеспечение стабильности рынка недвижимости.

Что касается, зданий, они могут находиться в собственности отдельного лица или организации, независимо от того, на чьей земле оно расположено, но существует юридическая связь между ними. Это позволяет использовать землю и здания как отдельные активы. Однако при переходе права собственности на здание может возникнуть необходимость переоформления права на землю.

Хоть земля и здания имеют различия по праву собственности на них. Однако, так как они являются самостоятельными объектами права, закон стремится к тому, чтобы они принадлежали одному лицу.

Ещё один важный аспект — регистрация прав. С 2017 года была проведена реформа, объединившая Единый государственный реестр прав (ЕГРП) и Государственный кадастр недвижимости (ГКН) в единый реестр. Это позволило упростить процесс регистрации и повысить его прозрачность. Электронный доступ к данным ЕГРН значительно сократил время оформления сделок и снизил риск ошибок. Следует отметить, что права на территорию и недвижимость регистрируются отдельно, что подчеркивает их юридическую самостоятельность [5].

Права собственника и на землю, и на здания реализуются строго в рамках установленной категории земли и вида разрешенного использования.

На практике применяются принципы приобретения и прекращения прав пользования. Приобретения прав рассматривается в разных формах: сделки(купля-продажа), наследования, приватизация, приобретательная давность, решения публичных органов о предоставлении [6].

Прекращение прав пользования происходит в таких случаях: отчуждение по сделке, отказ от собственника, изъятие для госнужд, реквизиция, конфискация, ненадлежащее использование земли [7].

Таким образом, право собственности на землю и недвижимость в России — это многогранная и комплексная правовая конструкция, включающая элементы гражданского, земельного и экологического права. В отличие от некоторых других стран, где владение землёй тесно связано с её использованием, в России это право носит системный характер, регулируемый конституционными принципами и специфическими институтами управления недвижимостью.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.11.2025) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025)
2. Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 29.12.2025) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2026).
3. Федеральный закон от 21.12.2021 N 430-ФЗ»О внесении изменений часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации.
4. Качкин Юридический справочник / Качкин. — Текст: электронный // Качкин: [сайт]. — URL: https://www.kachkin.ru/yuridicheskiy-spravochnik-zemlepolzovatelya/glava-3–1/ (дата обращения: 13.01.2026).
5. Что такое право собственности и как его зарегистрировать. — Текст: электронный // РБК: [сайт]. — URL: https://realty.rbc.ru/news/68e3ffad9a79472aebf448b4 (дата обращения: 13.01.2026).
6. Основания приобретения права собственности: что это такое и какие способы существуют?. — Текст: электронный // Закон РФ: [сайт]. — URL:https://www.zakonrf.info/articles/osnovaniya-priobreteniya-prava-sobstvennosti/ (дата обращения: 13.01.2026).
7. Прекращение и переход прав на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд. — Текст: электронный // Гарант: [сайт]. — URL: https://base.garant.ru/12124624/146cc82f2c1eb1982fe5f882f18fdd5f/ (дата обращения: 13.01.2026).