Как правило, проекты в недвижимости называют инвестиционно-строительными проектами (ИСП), так как это особые инвестиционные проекты, целью которых является создание объектов недвижимости, удовлетворяющих определенным потребностям. Например, В.А. Заренков дает следующее определение ИСП – это проект, предусматривающий реализацию полного цикла вложений и инвестиций в строительство объекта (от начального вложения капиталов до достижения целей инвестиций и завершения предусмотренных проектом работ)[1]. Понятие, связанное с такими проектами и часто используемое сегодня – понятие девелопмента. В переводе с английского девелопмент (development) означает «развитие», что отражает основную идею данного термина.
В монографии С.Н. Максимова говорится о том, что девелопмент – это такие качественные преобразования в объекте недвижимости, которые обеспечивают преобразование его в другой, новый объект, обладающий большей стоимостью, чем стоимость исходного объекта. Вместе с тем, есть и другой аспект понятия развития недвижимости. В рыночных условиях девелопмент – это также и особый вид предпринимательской деятельности, особое проявление деловой активности на рынке. В данном случае, здесь проявляется тесная взаимосвязь с понятием «девелопер»[2].
По мнению специалистов Urban Land Institute девелопмент – разносторонний, глубоко специализированный бизнес, охватывающий различные виды деятельности – от реконструкции и сдачи в аренду существующих зданий до покупки необработанной земли и продажи улучшенных земельных участков[3]. Девелопер координирует эту деятельность, преобразуя представленные на бумаге идеи в реальную недвижимость.
Обобщая все вышесказанное, можно сказать, что понятие «девелопмент» имеет два взаимосвязанных значения:
1. Это качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости.
2. Это профессиональная деятельность по организации процессов девелопмента.
Проекты в области недвижимости довольно сложны для реализации. Это объясняется их особенностями, вытекающими из характеристик недвижимости как таковой. Недвижимость – сложный актив, обладающий такими свойствами, как уникальность, стационарность, низкая ликвидность и т.п. Основные особенности проектов в недвижимости их влияние на управление процессами приведены в таблице ниже.
Особенности инвестиционных проектов в сфере недвижимости
|
Специфика проектов |
Влияние на реализацию |
|
Высокая капиталоемкость |
Необходимость привлечения внешнего финансирования Высокая стоимость конечного продукта |
|
Длительность инвестиционного цикла |
Долгий период окупаемости |
|
Локализация объектов недвижимости |
Большое влияние фактора местоположения на проект в целом и его стоимость |
|
Уникальность объектов недвижимости |
Инновационный характер проектов |
|
Отсутствие прозрачности на рынке |
Неполная и неактуальная информация об окружении проектов |
|
Большое количество участников |
Сложность при координации ресурсов |
|
Высокий уровень государственного контроля |
Усложнение процедуры согласований работ Высокая зависимость от региональной экономики |
|
Техническая сложность процесса |
Привлечение специализированных организаций на различных этапах |
|
Низкая ликвидность объектов недвижимости |
Сложность выхода из проектов Трудности при реализации готовых объектов |
В проекты развития недвижимости, как в довольно сложные, вовлечено большое количество участников. Ключевой фигурой среди них является девелопер. На сегодняшний день на российском рынке до сих пор нет четкого определения этого понятия. В монографии С.Н. Максимова приводится следующее определение: девелопер – это предприниматель, инициирующий и организующий реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта[2]. Девелопер играет ведущую роль в процессе реализации проекта и выполняет следующие функции:
· поиск и выбор экономически эффективного проекта;
· обеспечение правовых возможностей для его реализации;
· получение разрешений и согласований проекта от органов государственной власти;
· разработка механизмов финансирования проекта и возврата привлекаемых ресурсов, поиск и привлечение инвесторов;
· поиск и отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой;
· реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию;
· возврат средств инвесторов в соответствии с заключенными соглашениями.
Таким образом, учитывая основные особенности проектов развития недвижимости и функции девелопера, по ходу реализации проекта к нему применяются следующие требования:
· тщательная проверка и перепроверка информации, используемой в рамках проекта;
· оперативное реагирование на события;
· особые личные качества (наличие «здравого смысла», уверенность в себе, стрессоустойчивость и т.п.);
· наличие знаний во многих областях;
· творческий потенциал.
Приведенные особенности характерны в той или иной мере для всех проектов в недвижимости. Если говорить о коммерческой недвижимости, то такие проекты имеют еще и отдельную специфику, влияющую на управление ими. Прежде всего, это связано с тем, что основной функционал такой недвижимости – приносить доход ее владельцу, соответственно, это же является и основной целью реализации таких проектов. Таким образом, для коммерческой недвижимости важным фактором является роль земельного участка, к выбору которого необходимо подходить особенно тщательно. Каждый тип недвижимости – торговая, офисная, складская или гостиничная – определяет свои требования к земельным участкам:
- местоположение относительно основных магистралей и центра города;
- транспортная доступность;
- минимальный размер участка;
- конкурентное окружение;
- уровень жизни населения в зоне влияния и т.п.
Другой не менее важной особенностью таких проектов является необходимость подробной разработки концепции будущих объектов недвижимости. Под концепцией в данном случае понимается набор основных характеристик объекта: позиционирование на рынке, класс, планируемый набор арендаторов, архитектурно-планировочные решения, прогноз денежных потоков. Как правило, концепция разрабатывается на начальной стадии проекта на основании подробных маркетинговых исследований рынка, что позволяет реализовать проект в дальнейшем наиболее эффективно. Часто на этом этапе привлекаются компании-консультанты, имеющие большой опыт реализации подобных проектов. Вообще, передача работ по проекту на аутсорсинг популярна именно в рамках коммерческих проектов, как наиболее разнообразных и имеющих наименее продолжительную историю на современном российском рынке. Концепция лежит в основе дальнейших работ по проекту и может корректироваться с учетом изменений рынка (реконцепция). Основным в этой работе является постоянное ориентирование на потенциальных потребителей объекта – будь то арендаторы комплекса, туристы или обычные люди, т.к. именно потребители определяют степень успешности или неуспешности коммерческих проектов.
Еще одна особенность проектов в сфере коммерческой недвижимости – привлечение управляющей компании до ввода объекта в эксплуатацию. Как уже было отмечено, объекты коммерческой недвижимости (ОКН) ориентированы на то, чтобы приносить доход. Обычно это доход от аренды, предполагающий эксплуатацию комплексов в течение длительного периода. Задача управляющей компании – эффективная эксплуатация и увеличение дохода, для упрощения которой необходимо еще на начальном этапе учесть особенности планируемого объекта недвижимости – при разработке архитектурно-планировочных решений, проектировании инженерных систем и т.п.
Планируемая длительная эксплуатация ОКН с целью получения дохода влияет и на производимые расчеты денежных потоков и основных показателей эффективности по проекту. Безусловно, любой проект предполагает подробный финансовый расчет, однако если речь идет о коммерческой недвижимости, этот расчет приобретает следующие особенности:
- прогноз планируемых денежных потоков на 5-10 лет, как правило, по месяцам;
- адекватное обоснование ставки дисконтирования;
- капитализация дохода в конце последнего рассматриваемого периода;
- подробный расчет доходов по всем категориям арендаторов;
- учет всех операционных расходов;
- сложные кредитные схемы;
- рассмотрение различных возможностей выхода из проекта.
Как уже было отмечено, традиционно ОКН сдаются в аренду, при этом арендаторы привлекаются в проект на ранних стадиях. Это объясняется несколькими причинами. Во-первых, еще на стадии написания концепции необходимо провести предварительные переговоры с наиболее крупными планируемыми арендаторами (предброкеридж объекта), чтобы понять, насколько разрабатываемые характеристики актуальны рыночным тенденциям. Во-вторых, некоторые объекты изначально планируются под определенных арендаторов, технические требования которых необходимо учесть при строительстве. Еще одна причина состоит в том, что, как правило, помещения в объектах сдаются без отделки, и многие арендаторы должны ее начинать до ввода в эксплуатацию. Например, якорным арендаторам торговых центров требуется на отделку около 6 месяцев.
Таким образом, перечисленные особенности управления проектами развития коммерческой недвижимости говорят о необходимости тщательного анализа всех характеристик будущих объектов еще на начальной стадии. Кроме того, ориентирование на долгосрочную эффективную эксплуатацию закладывает в проект необходимость постоянного отслеживания соответствия работ по проекту выбранной концепции и актуальной рыночной конъюнктуре.
Список литературы:
- Заренков В.А. Управление проектами: Учебное пособие. – 2-е изд. – М.: Издательство АСВ; СПб.: СПбГАСУ, 2006. – 312 с.
- Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). – СПб.: Питер, 2003. – 256 с.: ил. – (серия «Теория и практика менеджмента»).
- Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей. Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса. Второе издание. – М.: Urban Development Publishing (UDP) для русскоязычного издания, ГМП «Первая Образцовая типография», 2004 г. – 454 с.
