В статье рассматриваются основные проблемы и последствия для частных застройщиков при строительстве на земельном участке, на котором расположено защитное сооружение гражданской обороны.
Ключевые слова: защитное сооружение, земельный участок, частный застройщик, снятие, учет
Защитные сооружения гражданской обороны (далее — ЗСГО) — специальные сооружения, предназначенные для укрытия населения, личного состава сил гражданской обороны, техники и имущества от воздействия средств нападения противника при ведении военных действий, а также от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера [1]. Эти объекты создавались для обеспечения защиты укрываемых от косвенного действия ядерного оружия, а также обычных средств поражения и могли использоваться в мирное время для хозяйственных нужд и обслуживания населения, зачастую они располагались на предприятиях, в подвалах жилых домов и. т.п.
Такие объекты изъяты из гражданского оборота, поскольку относятся к собственности государства, кроме того, к собственности государства относятся не только все вновь созданные ЗС ГО, но и те, что были возведены до 1991 года [2].
Государственный учет таких сооружений осуществляется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики, нормативно-правовому регулированию, а также по надзору и контролю в области гражданской обороны, защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, обеспечения пожарной безопасности и безопасности людей на водных объектах (далее — МЧС). Учет осуществляется на основании специального документа, паспорта ЗС ГО, а в случае его отсутствия — проектной и технической документации, объемно-планировочными, конструктивными решениями, наличием специального инженерного-технического оборудования, позволяющего сделать вывод о принадлежности помещения к ЗС ГО [3].
Во время массовой приватизации имущественных комплексов, происходившей в период экономических реформ 1990-ых годов, ЗС ГО подлежали передаче на ответственное хранение и в пользование соответствующим приватизированным предприятиям [4]. В силу принципа публичного домена [5], государственная регистрация права на такие объекты не требуется, а паспорта ЗС ГО на практике зачастую отсутствуют [6].
Соответственно, может произойти следующая ситуация: частный застройщик в девелоперских целях приобретает имущественный комплекс вместе с земельным участком, который ранее являлся государственным предприятием. На территории комплекса находится помещение, которое внешними характеристиками отвечает критериям ЗС ГО, но юридического подтверждения этому нет, поскольку легальные документы, подтверждающие его статус отсутствуют. Возникает вопрос, что застройщику делать с приобретенным активом?
Прежде чем ответить на него, разберем возможные последствия, если застройщик все-таки решит продолжить вести девелоперскую деятельность на этом участке.
Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по управлению федеральным имуществом (далее — Росимущество), может обратиться в суд с исковым заявлением об истребовании объекта из чужого незаконного владения [7], признание договора купли-продажи недействительной сделкой и применение последствий её недействительности [8], обязание провести демонтаж конструкций, находящихся на объекте ЗС ГО [9].
Снести такое сооружение даже при очевидной заброшенности и в отсутствие документов, подтверждающих его статус нельзя, поскольку оно априори является государственной собственностью, застройщик будет обязан возместить государству убытки, причиненные его сносом [10].
Допускается снятие ЗС ГО с государственного учета как неиспользуемое. Законом установлен закрытый перечень оснований для этого. ЗС ГО снимается с государственного учета в следующих случаях:
— при утрате расчетных защитных свойств ограждающих и несущих строительных конструкций, если восстановление их технически невозможно или экономически нецелесообразно;
— в связи с новым строительством, реконструкцией, техническим переоснащением зданий и сооружений, осуществляемыми по решению федеральных органов исполнительной власти и (или) органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления;
— при отсутствии организаций, которым возможна передача ЗС ГО в оперативное управление, хозяйственное ведение, и потребности в ЗС ГО на данной территории для защиты населения;
— при фактическом отсутствии ЗСГО по учетному адресу.
В целях подготовки документации для снятия с учета ЗС ГО по решению руководителя уполномоченного органа создается специальная комиссия, в состав которой включаются представители территориального органа МЧС России, ведущего учет ЗС ГО.
По результатам рассмотрении документации планируемого к снятию с учета ЗС ГО соответствующая комиссия оценивает готовность ЗС ГО к использованию по назначению и по результатам работы принимает решение об отказе в снятии с учета ЗС ГО, либо составляет акт о снятии с учета ЗС ГО.
Тем не менее снятие такого объекта с государственного учета как неиспользуемое не влечет прекращение права собственности государстве на него, его все же будет необходимо приватизировать.
Возникает следующий вопрос, каким образом будет происходить приватизация этого объекта? По общему правилу, установленному Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 N 178-ФЗ, приватизация государственного недвижимого имущества проходит путем проведения конкурсного аукциона, то есть в публичном порядке. Соответственно, на право приобретения данного объекта смогут претендовать и другие участники аукциона, что очевидно не будет отвечать интересам застройщика, поскольку он приобрел этот актив для реализации своего девелоперского проекта.
На сегодняшний день в законодательстве, а также в судебной практике нет единообразного ответа на этот вопрос.
Литература:
- Постановление Правительства РФ от 18 июля 2015 года № 737 «О внесении изменений в порядок создания убежищ и иных объектов гражданской обороны» // Собрание законодательства РФ. 01.07.2015. № 30. Ст. 4608;
- Постановление Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020–1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность” // Российская газета N 8, 11.01.92 N 3, 1992, ст. 89 Ведомости Съезда НД РФ и ВС РФ;
- Приказ МЧС России от 15.12.2002 № 583 “Об утверждении и введении в действие Правил эксплуатации защитных сооружений гражданской обороны” // Российская газета, N 111, 10.06.2003 Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, N 21, 26.05.2003;
- Постановление Правительства РФ от 23.04.1994 N 359 “ Об утверждении Положения о порядке использования объектов и имущества гражданской обороны приватизированными предприятиями, учреждениями и организациями” // Собрание законодательства Российской Федерации N 2, 09.05.94, ст.94;
- Бевзенко, Р. С. Какой правовой режим у публичного имущества, изъятого из оборота? Колонка Романа Бевзенко / Р. С. Бевзенко. — Текст: электронный // Шортрид: [сайт]. — URL: https://shortread.ru/kakoj-pravovoj-rezhim-u-publichnogo-imushhestva-izyatogo-iz-oborota-kolonka-romana-bevzenko/ (дата обращения: 02.12.2023);
- Некрестьянов, Д. С. Бомбоубежища в девелопменте: неприятные неожиданности / Д. С. Некрестьянов. — Текст: электронный // Качкин и Партнеры: [сайт]. — URL: https://www.kachkin.ru/bomboubezhishha-v-developmente-nepriyatnye-neozhidannosti/ (дата обращения: 03.12.2023);
- Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.02.2020 N 306-ЭС19–23752 по делу N А57–23624/2018 // СПС Консультант Плюс
- Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.10.2020 N Ф01–12853/2020 по делу N А43–3229/2018 // СПС Консультант Плюс;
- Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.07.2017 N Ф03–1931/2017 по делу N А51–10979/2016 // СПС Консультант Плюс;
- Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.11.2012 по делу N А17–608/2012 // СПС Консультант Плюс.
