В настоящей статье оценивается современное состояние правовых норм, регулирующих обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом. На основе анализа позиций ученых и представителей правоприменительной практики выявляются преимущества и недостатки обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом. Оценивается перспектива введения обязательного нотариального удостоверения сделок со всеми объектами недвижимости. Отмечается, что вопрос о возвращении обязательной нотариальной формы сделок с недвижимым имуществом по-прежнему остается неразрешенным и требует дальнейшего научного осмысления и формирования единообразного подхода как со стороны представителей гражданско-правовой доктрины, так и со стороны представителей юридического сообщества.
Ключевые слова: нотариат; нотариальные действия; нотариальная форма; недвижимость; нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом; обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом; сделки с недвижимым имуществом.
This article assesses the current state of the legal regulations governing the compulsory notarization of transactions with real estate. Based on the analysis of the positions of scientists and representatives of law enforcement practice, the advantages and disadvantages of compulsory notarization of transactions with real estate are identified. The prospect of introducing obligatory notarization of transactions with all real estate objects is being assessed. It is noted that the issue of returning the obligatory notarized form of transactions with real estate remains unresolved and requires further scientific understanding and the formation of a uniform approach both on the part of representatives of civil law doctrine and on the part of representatives of the legal community.
Key words : notary; notarial actions; notarial form; the property; notarization of transactions with real estate; compulsory notarization of real estate transactions; real estate transactions.
На сегодняшний день российский рынок недвижимого имущества во многом является непрозрачным, что создает условия для реализации недобросовестными участниками гражданского оборота всевозможных мошеннических схем. По справедливому замечанию министра юстиции Российской Федерации Александра Коновалова, ежегодно от 5 до 7 % сделок с недвижимым имуществом характеризуются пороками законности. В основном, это сделки совершенные в простой письменной форме. Обозначенная форма заключения договора об отчуждении недвижимости создает «благоприятные» возможности для того, что обойти закон [6].
В приведенных обстоятельствах актуализируется дискуссия относительно целесообразности введения обязательного нотариального удостоверения в отношении всех видов сделок, объектом которых выступает недвижимое имущество.
Новым поводом для полемики среди представителей юридического сообщества и гражданско-правовой доктрины послужило вступление в законную силу Федерального закона от 01.05.2019 № 76-ФЗ [8], которым были внесены изменения, в том числе в Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [9].
Новеллой является упрощение процедуры обязательного нотариального удостоверения сделок с долями в праве общей собственности, впредь приобретать или отчуждать недвижимость, находящуюся в долевой собственности можно без нотариального заверения. Основным обязательным условием является обоюдное согласие всех собственников.
Оценивая законодательный подход, реализуемый в процессе реформирования института нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом, представители юридического сообщества и гражданско-правовой доктрины расходятся во мнениях. Приведем некоторые из высказанных позиций, которые, на наш взгляд, представляют наибольший исследовательский и практический интерес.
По мнению М. Н. Илюшиной «обязательное нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью придает ей большую юридическую значимость, фактически страхуя ее от недействительности, так как перед осуществлением удостоверительной надписи нотариус обязан провести проверку наличия правоспособности и дееспособности сторон, а равно отсутствия прочих «пороков» действительности сделки» [3, с. 32].
А. И. Гудков придерживается мнения, что нотариальное сопровождение сделок с недвижимостью выступает в качестве эффективного юридического средства минимизации рисков потенциальных мошеннических действий [2, с. 142].
В качестве аргумента в пользу нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом А. М. Азнаев приводит статистические данные, свидетельствующие о том, что нотариально удостоверенные сделки значительно реже оспариваются в судебном порядке. Кроме того, автор подчеркивает, что нотариус, добросовестно и профессионально осуществляющий свою деятельность являет собой гарант защиты прав и законных интересов участников гражданского оборота [1, с.8].
Обозначенные научные подходы поддерживаются и представителями юридического сообщества. Так, судьи Верховного Суда Российской Федерации, обращают внимание на то, что «ежегодно в судах рассматривается порядка двенадцати тысяч споров по сделкам с недвижимостью, при этом удовлетворяется порядка восьмидесяти трех процентов исковых требований — то есть сделки расторгаются, покупатели лишаются квартир. В сложившихся обстоятельствах не вызывает сомнений объективная потребность возвратить практику обязательного нотариального удостоверения в отношении всех сделок с недвижимым имуществом [5].
Описанные выше подходы объединены общей идеей о том, что нотариальное сопровождение сделок с недвижимостью является одним из ключевых элементов механизма защиты прав и законных интересов участников сделки, а равно эффективным юридическим средством обеспечения стабильности гражданского оборота.
Мы разделяем позицию сторонников введения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом, поскольку сама процедура нотариального сопровождения сделки позволяет нотариусу всесторонне проанализировать действительные намерения сторон сделки, оценить возможные риски ее совершения, разъяснить сторонам правовую природу и юридические последствия сделки, а также надлежащим образом зафиксировать и удостоверить факт ее совершения. Факт нотариального удостоверения сделки выступает в качестве официальной гарантии ее юридической действительности, не требующей доказывания при помощи прочих средств, поскольку носит публичный характер. Кроме того, нельзя оставить без внимания тот факт, что при нотариальном удостоверении сделки стороны приобретают гарантию возмещения убытков, причиненных вследствие допущенной нотариусом ошибки, в том числе и за счет обязательного страхования нотариусов, занимающихся частной практикой.
Вместе с тем, у обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом имеются противники, как среди представителей гражданско-правовой доктрины, так и среди представителей юридического сообщества. Приведем лишь некоторые из высказанных позиций, которые на наш взгляд, представляют наибольший интерес.
Так, по мнению К. С. Растрыгиной в современных правовых реалиях нецелесообразно устанавливать императивное требование об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимым имуществом, поскольку оно приведет к увеличению расходов, которые предстоит понести участникам сделки, а также расширению объема нагрузки на нотариусов» [7, с. 42].
Аналогичной позиции придерживаются и представители юридического сообщества. Так, по мнению заместителя секретаря Общественной палаты А. И. Музыкантского «нотариальное удостоверение сделок является непопулярной процедурой, поскольку нотариусы крайне редко привлекаются к юридической ответственности» [4].
По мнению ряда экспертов «отмена обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью позволяет сократить как временные, так и материальные затраты граждан и при этом не порождает дополнительных рисков» [10].
Мы не разделяем названные подходы, поскольку придерживаемся мнения, что их авторы в большей степени делают акцент на организационных аспектах нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, в частности, повышении нагрузки на нотариусов, высоких тарифах на их услуги, что на наш взгляд не имеет решающего значения. Кроме того, высказанные аргументы не бесспорны, поскольку на сегодняшний день в Российской Федерации действует достаточное количество нотариальных контор, поэтому степень нагрузки на нотариусов существенно не возрастет. Кроме того, налоговое законодательство предусматривает льготы для отдельных категорий граждан на оплату нотариальных услуг, поэтому финансовая нагрузка на участников сделки вполне посильна.
Проведенный анализ норм действующего законодательства, мнений ученых и представителей юридического сообщества, высказанных по анализируемой проблеме, позволил прийти к выводу о том, что институт обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом на протяжении длительного времени является объектом широких дискуссий. Принятые законодательные меры по его реформированию, не способствуют решению существующих проблем, а напротив, создают новые поводы для полемики. Принимая во внимание приведенные обстоятельства, следует отметить, что вопрос о возвращении обязательной нотариальной формы сделок с недвижимым имуществом по-прежнему остается не разрешенным и требует дальнейшего научного осмысления и формирования единообразного подхода как со стороны представителей гражданско-правовой доктрины, так и со стороны представителей юридического сообщества.
Литература:
- Азнаев, А. М. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация сделок с недвижимостью: возникшие противоречия с нормами конституционного и гражданского права // Нотариус. 2007. № 4. С. 8.
- Гудков, А. И. Введение обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью // Успехи современной науки и образования. 2016. № 10. С.142–148.
- Илюшина, М. Н. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью: новое в правовом регулировании // Жилищное право. 2018. № 2. С. 32–36.
- Музыкантский, А. И. Нотариальное удостоверение сделок непопулярная процедура. URL: https://zakon.ru/discussion/2016/06/07/mn1 (дата обращения: 19.09.2020).
- Новоселье отменили. Суды в год отменяют около 10 тысяч сделок с квартирами. URL: https://rg.ru/2017/07//vs-vystupil-za-vvedenie-obiazatelnoj-notarialnoj-formy-sdelki-s-zhilem.html (дата обращения: 30.11.2020).
- Осторожно, мошенники! // Право каждого. Информационно-аналитическое издание. 2019. № 2. URL: https://notariat.ru/ru-ru/publishing-center/newspaper_pravo_kagdogo/ (дата обращения: 30.11.2020).
- Растрыгина, К. С. Проблемы нотариального удостоверения сделок с недвижимостью // Экономика, социология и право. 2018. № 4. С. 41–43.
8. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком — физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика»: Федеральный закон от 01 мая 2019г. № 76-ФЗ // Российская газета. 2019. 6 мая. № 96.
9. «О государственной регистрации недвижимости»: Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (ред. от 31.07.2020) // Российская газета. 2015. 17 июля. № 156.
10. Эксперты: отказ от нотариального заверения, сделок с недвижимостью не увеличит риски. URL: https://tass.ru/nedvizhimost/6716101 (дата обращения: 30.11.2020).
