В статье рассматриваются вопросы здорового жилья и обеспечения им народных масс в период с 1897 г. и по настоящее время, проведения государством активной политики в области градостроительства. Решение новыми властями проблем обеспечения жильем трудящихся в послереволюционное время, также рассмотрена концепция проведения реформы в жилищно-коммунальной отрасли в конце XX столетия. В рамках приоритетного и национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в статье рассмотрены методы проводимой работы сегодня по основным направлениям деятельности.
Ключевые слова: жилищная политика, ипотечный кредит, жилищная политика, жилой фонд, строительство.
- Abstract: in the article the following questions are considered:
- healthy habitation and providing broad masses of people with it during the period since 1897 to the present time;
- policy of town-planning carrying out by the state;
- problem-solving of providing workers with habitation in post-revolutionary time performed by the new authorities;
- the concept of carrying out the reform in housing-and-communal branch in the end of XX century;
- methods of work which has been done today on the basic directions within the limits of the priority and national project «Accessible and comfortable habitation to citizens of Russia».
- Keywords: the housing policy, mortgage credit, housing stock, construction
Вопрос здорового жилья и обеспечения им народных масс остро стоял еще в дореволюционной России. В 1897 г. в журнале «Зодчий» один из архитекторов того времени писал: «Русские города поражают крайне неприглядным своим внешним видом…, полным отсутствием городского благоустройства и отпечатком крайней бедности, начиная с немощной пыльной улицы и кончая покосившимися домами…» 1.
При этом государство проводило активную политику в области градостроительства с конца XIX в. Именно тогда в России были созданы «Товарищество борьбы с жилищной нуждой», «Общество для улучшения в Петербурге помещений для рабочего и нуждающегося населения» и другие. В Москве основная часть строительства дешевого жилья сосредотачивалась в ведомстве Императорского Человеколюбивого общества, которое было образовано по инициативе Александра I с целью оказания помощи всем нуждающимся.
После Великой Октябрьской революции 1917 г. новым властям в первую очередь пришлось решать проблему обеспечения жильем трудящихся. В первую очередь – путем лишения собственности домов у капиталистических домовладельцев и передачи их городским Советам. Проводилось также массовое вселение трудящихся в буржуазные дома. Содержание этих зданий государство приняло на себя.
В 1923 г. был сдан первый 1 000,0 тыс.кв.м. новой жилой площади. Несмотря на то, что квартиры того времени не отличались благоустройством, были маленькими, имели не изолированные кухни, в некоторых случаях без водопровода и канализации, и это была маленькая, но победа.
В 1925 г. архитекторы создали первую типовую секцию жилого дома, положенную в основу массового многоэтажного строительства в Москве. Всего за 1928-1932 гг. построено 38,7 млн.кв.м. жилой площади в городе и 600,0 тыс. домов на селе, за 1933-1937 гг. – 42,2 млн. кв.м. в городах и 800,0 тыс. сельских домов.
Война 1941-1945 гг. унесла не только миллионы жизней, но и разрушила все то, что строилось десятилетиями. Было сожжено и полностью разрушено свыше 70,0 тыс. городов, поселков и деревень, уничтожено более 100 млн. кв.м. жилья.
Но уже в 1943 г. Совет министров СССР и ЦК ВКП (б) приняли Постановление «О неотложных мерах по восстановлению хозяйства в районах, освобожденных в немецкой оккупации», в котором намечалась программа по восстановлению жилья. В первое послевоенное десятилетие построено 254,6 млн.кв.м. жилой площади!
Но высокие темпы строительства жилья не решали другой проблемы – его благоустроенности. Многие горожане жили в подвалах, полуподвалах и перенаселенных коммунальных квартирах.
К 1957 г. состояние жилищного фонда было крайне неудовлетворительным, а экономические ресурсы, необходимые для решения жилищной проблемы, недостаточными. В этой связи в июле 1957 г. выходит постановление ЦК КПСС и Совета министров «О развитии жилищного строительства СССР».
Следует отметить, что именно тогда на XXII съезде партии впервые была сформулирована задача – дать каждой семье благоустроенную квартиру. С этого момента началась эпоха строительства всем известных «хрущевок». Эти дома состояли из квартир небольших габаритов, с низкими потолками, совмещенными санузлами, проходными комнатами и маленькими кухнями. При этом и внешний фасад не отличался большим разнообразием. Но для поколения, выросшего в коммунальных квартирах или полуподвальных помещениях и без каких бы то ни было удобств, это квартиры были милее всех на свете – отдельные и с горячей водой…
Позже, в середине 60-х гг., происходит пересмотр существующих СНИПов и ГОСТов, модернизация строительной отрасли, увеличивается этажность возводимых зданий, улучшая тем самым и качество жилья. В проектных институтах готовятся к промышленному внедрению новые серии домов, в которых площади и планировки разрабатываются не только исходя из санитарных норм, но и из расчета «количество проживающих плюс одна комната»2. Впервые был применен способ промышленного строительства. К концу 60-х гг. строительная отрасль имеет огромную динамику, способную не только удовлетворить потребности общества в жилье, но и перейти к учету потребительского спроса.
В это же время, в конце 60-х гг. идет и другой процесс, оказывающий влияние на жилищную политику. Верховный Совет СССР уступает свои позиции в управлении государством, постепенно передавая полномочия ЦК КПСС. Теперь партия руководит процессом строительства и распределения жилья. В 70-е гг. строится примерно в 5 раз больше общежитий и ведомственных домов, чем в предыдущем десятилетии.
В этот же период, конец 60-х-начало 70-х гг., стремительное развитие получает кооперативное строительство. Граждане, желающие улучшить жилищные условия, объединяются в кооперативы. Управление такой собственностью происходит коллективно, а квартиры распределяются в соответствии с внесенными паями.
Существовала и практика строительства жилья при заводах и фабриках. Трудящиеся могли рассчитывать на получение квартир от своего предприятия, при условии соответствия некоторым требованиям. Но был один большой минус: человек не имел возможности выбора места проживания. Если гражданин менял место жительства, он терял и жилье.
На рубеже 70-80-х гг. назревает острая необходимость проведения реформы в жилищно-коммунальной отрасли в целом. Связано это с тем, что система устарела, типовые дома больше не удовлетворяют современным потребностям, жилой фонд приходит в негодность, да и сам человек уже другой. Люди не желают жить «по-старинке». Начинается период огромных реформ и преобразований.
К моменту распада СССР прежняя государственная жилищная политика признается неэффективной. Но нельзя забывать, что уже было сделано очень многое для решения жилищного вопроса в СССР. К концу 80-х гг. преимущественное большинство граждан было обеспечено жильем. Проблемы были лишь в месторасположении, квадратуре, благоустройстве, отделке и в том, что люди не были собственниками жилья.
В 90-е гг. XX века жилищная политика отходит на второй план, хотя в мае 1990 г. был издан Указ Президента СССР «О новых подходах к решению жилищной проблемы в стране и мерах по их практической реализации», в котором обозначались важные, эффективные и своевременные меры по оздоровлению жилищной политики. Но выполнить их не удалось.
И вот в настоящее время мы имеем огромный жилой фонд постройки 60-х гг, который разрушается из-за износа. По данным Министерства регионального развития, около 75 % жителей страны оценивают свою ситуацию с жильем как плохую, более 60 % нуждаются в улучшении жилищных условий и примерно 4,5 млн. семей стоят в очереди на получение квартиры3.
Почему же это произошло???
Постоянно системы органов управления, существовавшие в прошлом, можно считать важным фактором проведения успешной жилищной политики. На протяжении многих десятилетий строительной отраслью руководил Госстрой СССР и подведомственные ему организации. Но затем началась управленческая неразбериха. В 1993 г. строительным комплексом управляло Министерство по земельной политике, строительству и ЖКХ, позже снова создали комитет теперь уже по строительной, архитектурной и жилищной политике, а через год переименовали в комитет по строительству и ЖКХ, сделав подведомственным звеном Минпромэнерго, а потом передали в ведомство Минрегиону4. В настоящее время агентства не существует вообще, а его полномочия разделили между Фондом содействия ЖКХ и Минрегионом.
Представляется, что обилие реорганизаций и кадровых перестановок стало одной из ключевых причин нынешней неэффективности государственной жилищной политики, поскольку требовало существенных бюджетных финансовых затрат на проведение всех мероприятий по реорганизации и, кроме того, возникло большое количество организационных и кадровых проблем.
Согласно «Стратегии-2020» жилищное строительство является одним из ключевых приоритетов социальной и экономической политики нашего государства. В целях решения накопившихся проблем ведется работа в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», создан «Фонд содействия реформированию ЖКХ», в завершающей стадии находится ФЦП «Жилище». Все эти меры позволяют существенным образом влиять на состояние жилищного фонда.
По итогам реализации первого этапа ФЦП «Жилище» в 2002-2005 гг. за счет средств федерального бюджета:
– было обеспечено квартирами 97,7 тыс. семей граждан, относящихся к категориям, перед которыми имеются государственные обязательства РФ по обеспечению жильем;
– удалось обеспечить рост жилищного строительства;
– повысился уровень адресной поддержки населения, связанной с оплатой жилого помещения и коммунальных услуг;
– было переселено 27,1 тыс. семей из аварийного и ветхого жилья;
– ликвидирован непригодный для проживания жилищный фонд общей площадью 630,4 тыс.кв.м.5.
Благодаря действиям Фонда только в 2008 г. полностью проведен ремонт в 59,1 тыс. домах в 81 субъекте РФ, общая площадь многоквартирных домов, охваченных капитальным ремонтом 115 093,4 тыс.кв.м., расселено 819 аварийных домов. Общий объем осваиваемых средств – 223,8 млрд. руб. – софинансирования субъектов РФ6.
В рамках приоритетного и национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» работа ведется по 4-м направлениям:
– увеличение объемов ипотечного кредитования;
– повышение доступности жилья;
– выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем установленных категорий граждан;
– увеличение объемов жилищного строительства и модернизации объектов коммунальной инфраструктуры.
В апреле 2010 г. заработала государственная программа поддержки ипотеки. В соответствии с программой из Внешэкономбанка и Фонда национального благосостояния будут выделены средства кредитным организациям на общую сумму 250 млрд. руб. для поддержки ипотеки. В программе предусмотрены ограничения, в соответствии с которыми ставка по ипотечным кредитам, выделенным в рамках программы, не должна превышать 11% годовых, а первоначальный взнос – не должен быть более 20% стоимости покупаемого жилого помещения. Кроме того, принято решение ограничить максимальный размер стандартного кредита в рамках программы 3 млн.руб. для субъектов РФ и 8 млн. руб. – для городов федерального значения – Москвы и Санкт-Петербурга.
Правительство РФ рассчитывает с помощью госресурсов поддержать жилищное строительство и стимулировать запуск новых строительных объектов.
Кредиты должны будут предоставляться исключительно для покупки жилых помещений вновь построенных жилых домах.
Говоря о решении жилищных проблем в целом, Правительству необходимо рассмотреть решение двух ключевых задач, а именно: выполнение обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан и создание условий для того, чтобы граждане имели возможность самостоятельно покупать жилье.
В 2007-2008 гг. в России было выдано 820,0 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1 трлн. 200 млрд. руб. Эти денежные средства, в т.ч., были выданы благодаря активизации в сфере жилищного строительства.
Но даже в нынешних условиях в 2009 г. выдано 117,0 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 138,0 млрд. руб.
А максимальная ставка ипотечных кредитов, которая предусмотрена в государственной программе поддержки ипотеки-11%годовых, - достаточно высокая. Ставка должна быть еще ниже, но даже такая мера позволит существенно расширить возможности ипотеки за счет тех граждан, которые уже в настоящее время имеют возможным оформить ипотечный кредит, но не имеют возможным платить за него 14-15% годовых.
Тем не менее, необходимо выделить, что нынешний мировой экономический кризис не мог не сказаться на развитии ипотечного кредитования. Банковская система РФ лишилась достаточного количества «длинного рубля», в результате ставки по кредитам стали не просто невысокими, а неподъемными.
Следует отметить, что объемы жилого фонда за последние годы существенно выросли: (в 2005-2007 гг. введено 154,2 млн.кв.м. жилья, а в 2008-2009 гг.-123,0 млн.кв.м.) и не смотря на то, что в 2008-2009 гг. объемы снизился, но остались на достаточно высоком уровне. В настоящее время количество возводимого жилья соответствует объемам 60-х гг. прошлого века, что наглядно показано на рисунке.
- млн.кв.м. Рисунок
Значительная доля строительства приходится на ЦФО, в остальных регионах темпы строительства очень малы. Например, в 2006 г. в Московской области было введено в эксплуатацию 977,0 кв.м. жилой площади на 1,0 тыс. чел. населения, в Калужской области этот показатель не превысил 300,0 кв.м.7. Разница существенная. К тому же исчерпала себя практика точечного строительства в крупных городах, а подготовленных участков земли под застройки катастрофически не хватает.
Полагаю, что для решения жилищного вопроса необходимо осуществить следующие шаги:
– создать сбалансированную социально-экономическую политику государства в целом. Опыт прошлых десятилетий показывает, прежде всего, необходимо развивать внутреннее производство, обеспечивая занятость населения и достойную заработную плату;
– обеспечить льготное налогообложение предприятиям, проектирующим здания, производящим стройматериалы и оборудование для жилищного строительства с целью поддержки строительной отрасли в целом;
– создать систему стимулов и гарантий для индивидуального жилищного строительства;
– сделать ипотеку более доступной.
Подводя итоги вышесказанному, можно предположить, что жилищная политика в самое ближайшее время должна состоять из следующих мероприятий:
первоочередной мерой является восстановление института «единой государственной градостроительной политики». Его отсутствие вызывает неравномерность застройки на территории РФ, нарушение нормальной инфраструктуры городов, неэффективное и некачественное использование городских земель, часто с пренебрежением многих норм и стандартов;
необходимость в срочной модернизации отрасли с целью понижения энергозатрат, сокращения сроков строительства и проведения ремонтных работ, а также повышения уровня автоматизации на производстве. Также следует модернизировать и развивать сопряженные со строительством сектора (производство цемента, оборудования, специализированной техники и т.д.) поскольку данный шаг потребует существенных финансовых затрат, можно привлекать представителей малого и среднего бизнеса для дополнительных инвестиций;
в условиях резкого финансового дефицита особое внимание стоит уделить строительству социального жилья, включая так называемые «доходные» дома. В настоящее время для населения будет более доступным снимать жилье на условиях социального найма, нежели приобретать его в собственность;
следующим шагом должно стать ужесточение контроля за выполнением региональными властями обязательств по софинансированию федеральных и региональных целевых программ в области строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Если раньше финансирование подобных программ осуществлялось на межбюджетной основе в форме субсидий из федерального бюджета, то в настоящее время прописано четкое соотношение федеральных, региональных средств и средств инвесторов, предусмотренных на финансирование различных программ. Если условие софинансирования не будет четко соблюдено со стороны региональных бюджетов, то проведение любых мероприятий в сфере жилищного комплекса станет тяжелым бременем для федерального бюджета и будет только способствовать ухудшению ситуации в целом;
необходимо пристальное внимание уделить ипотеке. По причине финансового кризиса в России ипотека стала практически недоступна для людей со средним достатком, но в соответствии с государственной программой поддержки ипотеки, необходимо достичь обратного, чтобы ипотека стала доступной. Банки были вынуждены ужесточить условия кредитования и повысить процентные ставки. Государство оказывает значимую помощь банковскому сектору с тем, чтобы изменить сложившуюся ситуацию и поддержать ипотеку. Но банкам намного выгоднее кредитовать бизнес, поэтому выдача ипотечных кредитов отходит на второй план. В связи с этим Центробанку совместно с Правительством РФ необходимо четко обозначить в качестве условия при выдаче займа банку обязательство по выдаче последним ипотечных кредитов на согласованных условиях.
Перечисленные выше меры способны снять напряжение в жилищном секторе, но недостаточны для полного решения проблемы. Среди дополнительных шагов можно назвать пересмотр методики определения норматива стоимости одного квадратного метра общей жилой площади, установленной Минрегионом России.
Либо вновь обратиться к опыту 90-х гг.:
– организации строительно-сберегательных касс;
– приведения стоимости строящегося жилья в соответствие с доходами основной массы населения;
– обеспечения равномерности проведения строительства на всей территории страны.
Приведем пример, в перестроечный период широкое распространение получили молодежные жилищно-строительные кооперативы. Молодые люди проводили на стройке собственного жилья 1-1,5 года, в отрыве от основного места работы, при этом они знали, что будут обеспечены жильем. Разве сегодня это не актуально? Тем более что в результате экономического кризиса многие остались без работы. Государству следует выдвинуть инициативу возрождения подобных организаций, поддержав их финансово. Тем самым удалось, бы решить сразу две важные задачи: занятости населения и обеспечения граждан жильем.
Существовала также система строительно-сберегательных касс. Люди, не имеющие возможности сразу выкупить квартиру, вкладывали деньги в стройсберкассы. При этом они имели возможность также прибегать к помощи касс взаимопомощи на предприятии, тем самым имея возможность ускорить процесс накопления средств на собственное жилье. Подобное положение просуществовало до конца 90-х гг., пока сберегательные кассы не стали коммерческими банками и не изменили условия кредитования.
- Литература:
1. Жилищная программа: проблемы и решения/под ред. Е.Д.Лебедевой. М.: Стройиздат, 1990. С.3.
2. Дедюхова И.А. Государственная жилищная политика к началу реформирования. Обзор государственных жилищных программ. http://www.deduhova.ru/modernmacro /homepolit.him
3. Гуртов В.К. Жилье России – XXI век Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» и перспективы развития жилищного строительства. (Проблемы развития и направления их решения). М: Статус, 2009, С.19.
4.Румянцева Е. Эффективность расходов на реализацию полномочий исполнительной власти // Государственная служба. № 4, 2009 С.44.
5. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002 – 2010 гг. основные итоги первого этапа реализации Программы, п. I. http://www.fcpdom.ru/prog.php
6. Фонд содействия реформированию ЖКХ. Годовой отчет государственной корпорации–Фонда содействия реформированию ЖКХ за 2008г. http://www.fondgkh.ru/result/statistic/31213.html.
7. Жилищное хозяйство и бытовое обслуживание населения в России. 2007. М.: Росстат. С.99.
1 Жилищная программа: проблемы и решения/под ред. Е.Д.Лебедевой. М.: Стройиздат, 1990. С.3.
2 Дедюхова И.А. Государственная жилищная политика к началу реформирования. Обзор государственных жилищных программ. http://www.deduhova.ru/modernmacro /homepolit.him
3 Гуртов В.К. Жилье России – XXI век Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» и перспективы развития жилищного строительства. (Проблемы развития и направления их решения). М: Статус, 2009, С.19.
4 Румянцева Е. Эффективность расходов на реализацию полномочий исполнительной власти // Государственная служба. № 4, 2009 С.44.
5 Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002 – 2010 гг. основные итоги первого этапа реализации Программы, п. I. http://www.fcpdom.ru/prog.php
6 Фонд содействия реформированию ЖКХ. Годовой отчет государственной корпорации–Фонда содействия реформированию ЖКХ за 2008 г. http://www.fondgkh.ru/result/statistic/31213.html
7 Жилищное хозяйство и бытовое обслуживание населения в России. 2007. М.: Росстат. С.99.
