Ключевые слова: жилищно-коммунальное хозяйство, многоквартирный жилой дом, управляющая компания, управление жилым домом, энергоэффективность, энергосбережение.
В настоящее время вопрос об экономии ресурсов является злободневным. Жилой фонд России условно можно разделить на жилье старого фонда (постройки до 1999 года) и новостройки (дома, построенные после 2000 года) [1]. Жилье старого фонда в большинстве случаев не соответствует требованиям современности к энергосбережению и энергоэффективности. Данную проблему связывают с возведением домов по устаревшим нормам строительства. Неоспоримым фактом является то, что современная новостройка потребляет до 70 % меньше ресурсов (тепловой энергии, электричества и другие ресурсы), чем аналогичное здание, построенное до 1999 года.
Учитывая описанное выше, перед управляющими компаниями на сегодняшний день стоят следующие задачи: повышение энергоэффективности и, учитывая, год постройки старого фонда, проведение капитального ремонта для приведения в соответствие стандартам характеристик дома, как проектных, так и касательно потребляемых ресурсов.
Согласно Федеральному закону «Об энергосбережении» от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ часть 6–10 Статья 11 [2], многоквартирный жилой дом не получит разрешения на ввод при несоответствии требованиям энергетической эффективности и при отсутствии оснащенности приборами учета ресурсов. Соответственно, управляющим компаниям предписано разрабатывать и внедрять мероприятия по энергосбережению. Начиная с 2008–2009 годов, было создано множество нормативных актов и приказов по внедрению мероприятий по энергосбережению и повышению энергоэффективности. Данные мероприятия в рамках капитального ремонта могли бы способствовать повышению цен и наличию спроса на покупку вторичного жилья, помогли бы экономить жителям многоквартирных домов при оплате коммунальных услуг, предотвратили бы истощение ресурсов, остановили бы повышение цен на энергоносители и восстановили бы экологию. Следует отметить, что закон, в большей степени, носил рекомендательный характер. Энергосбережению и повышению энергоэффективности уделялось мало внимания, и было мало практического применения и примеров. Долгое время не было ясного понимания, как действовать согласно новым правилам. Но в силу вступило постановление Правительства РФ № 275 об изменениях первоочередных требований к энергоэффективности зданий [1]. Появился приказ Минстроя РФ «Об утверждении требований энергетической эффективности зданий, строений, сооружений» [2]. Жилищные комитеты на регулярной основе запрашивают от администраций районов Санкт-Петербурга, жилищных агентств Санкт-Петербурга, управляющих компаний информацию и отчеты о принятии обязательных мер по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Разработаны планы по комплексу принятых мер на ближайшие годы. Комитеты ведут проверку домов на: оснащенность коллективными приборами учета тепловой энергии, холодной воды, электрической энергии, приборами (ручными либо автоматическими), регулирующими температуру горячей воды, теплопотребление. Проверяют: наличие энергоэффективных осветительных приборов, обеспечивающих автоматику освещения в местах общего пользования (лестницы, лифтовые холлы, тамбуры), утепление стенок вентканалов со стороны чердачных помещений, герметизацию стыков, применение теплоизоляционных прокладок при ремонте стеновых панелей, утепление дверных блоков при входе в подъезды, на переходных балконы, на черные лестницы. Касательно дверей проверяется наличие установленных доводчиков или иной системы автоматизированного способа закрывания дверей, способствующей сохранению тепла и продлению срока службы двери.
Для развития коммунальной инфраструктуры и энергосбережения комитеты запрашивают объемы потребления ресурсов (тепловых, электрических, воды), удельный расход ресурсов, площади домов, количество зарегистрированных и проживающих жителей.
Администрации города проводят многочисленные конкурсы для управляющих компаний, товариществ собственников жилья, региональных операторов капитального ремонта для зарождения стимула и мотивации у вышеупомянутых на региональном уровне к реализации проектов по повышению энергоэффективности и для распространения положительного опыта как в отдельных городах, так и в целом в России.
Санкт-Петербург является лидером по зарождающемуся строительству энергоэффективного жилья. В Петербурге и Ленинградской области около 30 % жилых комплексов, имеющих российский стандарт повышения энергоэффективности GREEN ZOOM [3, с.156]. В рамках указанного стандарта в строительстве новых многоквартирных жилых домов применяются: экономящие энергию источники света, тепловой контур, разрабатываются целые системы по учету ресурсов.
Одним из способов по экономии ресурсов является застекление лоджий и балконов здания, а также увеличение оконных проемов в виде частичного демонтажа подоконных зон у оконных проемов с последующей установкой оконного заполнения в пол. Дополнительное остекление балконов и лоджий поспособствует уменьшению общей теплопотери дома в целом. Уменьшение потребляемого количества кВт тепла улучшит экономические показатели здания. Увеличенные оконные проемы уменьшат количество необходимой для использования электроэнергии на искусственное освещение за счет большего попадания светового потока в квартиру. Следует отметить также, что увеличение оконных проемов облагородит общий вид интерьера квартиры, поднимет эпидемиологическое благополучие жильцов дома. Солнечный свет оказывает позитивное влияние на психическое состояние людей, улучшает здоровье, среди прочих помогает поддерживать нормальное кровяное давление, обмен веществ и эндокринную систему, обеспечивает хорошее самочувствие. Это происходит, в частности потому, что солнечный свет способствует секреции эндорфинов, гормонов счастья. Именно поэтому в квартирах, освещенных естественным светом, ощущается прилив сил, улучшается настроение и увеличивается энергия и мотивация, повышается производительность труда. Увеличение естественного освещения помещений снижает подавленное настроение, которое проявляется в осенне-зимние месяцы. Продолжительность инсоляции для жилых помещений в соответствии с санитарными нормами и правилами должна составлять не менее двух часов в день для достаточного бактерицидного эффекта. Комплексное остекление лоджий, балконов и увеличение оконных проемов осовременивает фасад здания, улучшает внешний вид благодаря единому архитектурному решению, вследствие чего увеличивает стоимость объекта на 5–15 % [8].
Следующим способом экономии ресурсов можно считать внедрение автоматизированной системы, которая включает себя: отслеживание в реальном времени на несанкционированные подключения, автоматический сбор показаний приборов учета, разработка алгоритма, позволяющего включать светильники при заранее заданных условиях (согласно времени заката и восхода солнца). В некоторых городах России данная практика получила активное применение и позволила уменьшить расходы муниципального бюджета, экономить ресурсы, продлить срок службы оборудования, а также практически полностью исключить влияние человеческого фактора.
На сегодняшний день все большее распространение получают энергосервисные договоры. Энергосервисный договор подразумевает привлечение внебюджетных источников средств для финансирования реализации мероприятий по энергосбережению. Вложенные средства будут возвращены благодаря полученной от мероприятий прибыли. Энергосервисная компания получает оплату своих услуг исключительно от произведенных действий. В рамках данного договора производится: установка автоматизированного теплового пункта, реагирующего на изменения погоды. Что позволяет экономить тепло. Установка светодиодного освещения на улицах. Что позволяет экономия электричество. Рекомендации по приобретению энергоэффективного оборудования для кухонь. Многие управляющие организации заключили договоры данного типа [7].
Для успешной реализации методов, способствующих повышению энергоэффективности, должны быть обеспечены определенные условия. Под качественными условиями понимается и инфраструктура жилого дома, и состояние внутридомовых инженерных систем, и используемые технологии, и финансирование возможных проектов, и квалифицированные подрядчики [8].
Для воплощения в жизнь проектов по энергосбережению необходимо, чтобы общедомовое имущество и придомовая территория находились в удовлетворительном состоянии. Подвальные и чердачные помещения не должны иметь проблем. Высокая изношенность оборудования и систем ведут к потерям сверх нормы, так как средства постоянно уходят на починку и восстановление. Недорогой ремонт ведет к постоянному выходу из строя систем. Изношенность приводит к авариям, что означает отсутствие возможности бесперебойной подачи ресурсов. А значит, снова ведет к затратам.
Также у управляющих компаний должны быть все документы на дом, техническая документация, действующие договоры с ресурсоснабжающими организациями, договоры с подрядчиками. Недостающие документы должны быть собраны и подготовлены.
Мероприятия по энергосбережению должны быть реализованы при помощи современного оборудования, новейших технологий. Привлекать к выполнению мероприятий следует только квалифицированных подрядчиков, имеющих опыт проведения проектов по энергосбережению. Лишь применяя качественное оборудование и работая со специалистами, знающими свое дело, возможна экономия ресурсов, а также возврат не только вложенных инвестиций в проекты и мероприятия, но и получение прибыли, которая будет аккумулирована и в дальнейшем распределена на другие домовые нужды.
Одним из основных препятствий по внедрению мероприятий по энергосбережению является отсутствие финансирования. Данное обстоятельство объясняется отсутствием заинтересованности и знаний в сфере жилищно-коммунального хозяйства у собственников. Довольно часто управляющие компании при проведении общих собраний собственников включают в голосование вопросы относительно мероприятий по энергосбережению, но собственники не поддерживают предложения и не голосуют за внедрение. Отказ голосовать, как правило, аргументируется нежеланием платить за, казалось бы, «лишнее». Повышение тарифов на жилищные услуги, выносимое на голосование собственников с целью сбора средств на проекты, также, вызывает отрицание и несогласие жителей. Единственным решением описанной проблемы является проведение разъяснительных бесед с населением на тему необходимости данных вложений, которые впоследствии окупятся, позволят экономить и позволят создать в доме и на его территории благоприятную и здоровую атмосферу для комфортного проживания. Такие беседы должны проводиться квалифицированным персоналом, способным наглядно донести все положительные стороны. Поэтому управляющим компаниям следует уделить внимание работе с жителями по информированию: это может быть работа в социальных сетях, на официальных сайтах организаций, размещение необходимой для исполнения информации на стендах информации в парадных.
Литература:
1. Постановление Правительства РФ от 7 марта 2017 г. № 275 “О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам установления первоочередных требований энергетической эффективности для зданий, строений, сооружений”.
2. Приказ Минстроя России от 17.11.2017 N 1550/пр «Об утверждении Требований энергетической эффективности зданий, строений, сооружений» (Зарегистрировано в Минюсте России 23.03.2018 N 50492).
3. Качанов М. Перспективы развития российского рынка управляющих компаний в сфере ЖКХ // Эксперт. — 2013. — №. — С. 156–157.
4. Кицай, Ю. А. Роль управляющих компаний и муниципальных органов власти в сфере ЖКХ // Юридические науки: проблемы и перспективы: материалы междунар. заоч. науч. конф. — Пермь: Меркурий, 2012. — С. 113.
5. Осипенко О. В.. Управляющие компании на рынке жилищно-коммунальных услуг // Современные технологии управления. — 2012. — № 12 (24). — С. 130.
6. Повышение энергоэффективности в МКД // СТРИЖ. URL: https://uchet-jkh.ru/publikacii/energo-mkd.html (дата обращения: 1.11.2018).
7. Управленческие решения ЖКХ // Управленческие решения ЖКХ. URL: https://docviewer.yandex.ru/view/398444701 (дата обращения: 1.11.2018).
8. Пять факторов, влияющих на эффективную реализацию проектов по энергосбережению // Портал по энергосбережению «ЭНЕРГОСОВЕТ». URL: http://www.energosovet.ru/news.php?zag=1536854383 (дата обращения: 1.11.2018).
