Статья рассматривает особенности квалификации договора управления многоквартирным домом по гражданскому законодательству РФ.
Ключевые слова: многоквартирный дом, жилищный кодекс, товарищество собственников жилья, управляющая компания
В части 2 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом определяется как договор, по которому одна сторона (управляющая организация) обязуется по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо застройщика) в течение согласованного срока за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Большинство специалистов в области жилищного и гражданского права, основываясь на положениях ст. 421 ГК РФ [1], называют договор управления многоквартирным домом смешанным договором.
Такая квалификация договора предусматривает объединение некоторых условий с других видов договоров: сюда относятся договора подряда, купли- продажи, оказания услуг, а также разновидности купли-продажи — договора энергоснабжения, поручения, агентского договора, доверительного управления имуществом.
В случае появления коллизий и при оспаривании договора или необходимости привлечь к ответственности берутся в учет правила о видах договоров, которые входят в состав смешанного договора, если ничто другое не предусмотрено существом смешанного договора и соглашения его сторон. Также в судебной практике часто можно встретить решения, в которых договор управления квалифицируется как смешанный договор.
Однако с таким толкованием нельзя согласиться, и на это есть основания. Также нельзя признать данный договор смешанным, искать элементы других гражданско-правовых договоров. А.А. Собчак подчеркивает "договоры, уже сформировавшиеся, законодательно закрепленные в качестве самостоятельных видов, не могут рассматриваться как смешанные, так как отпадает надобность в применении к ним положений о тех традиционных договорах, элементы которых включены в их содержание" [2]. Говоря другим словами, если договор, не урегулированный законодательно, имеет регламентацию в законодательстве, оснований рассматривать этот договор как смешанный больше нет.
Проблематика позиции ученых, рассматривающих договор управления в качестве смешанного, заключается в попытке исследовать и принять элементы договора управления по отдельности, а не в их совокупности.
И на самом деле, разделив предмет договора управления на составные части — услуги, работы, иные действия, выполняемые организацией, можно сделать неверный вывод, что договор управления многоквартирным домом — это не самостоятельный вид договора, что он является одновременно договором об оказании услуг и выполнении работ.
Филимонов С. Л. называет смешанным договор управления по следующей причине: "выполнение жилищных и коммунальных работ по совокупности состоит из набора услуг, работ и товаров" [3].
При этом такой подход специалистов и ученых к предмету договора не является обоснованным. Предмет договора — это не какие-то работы или услуги по отдельности, это деятельность по управлению. И эта деятельность включает целый комплекс юридических и фактических действий, которые осуществляются в следующих направлениях: техническом, организационном, правовом, экономическом. Эта деятельность должна рассматриваться только в своем единстве и целостности (пункт 2 Постановления Правительства РФ от 15 мая 2013 года N 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными жилыми домами") [4].
Неслучайно Законодатель проводит разграничение в пунктах 4 и 6 статьи 148, п. 9.1 ст. 161 ЖК РФ, подп. "а" п. 16 Правил содержания общего имущества от 13 августа 2006 г. N 491 между договором управления и договором оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту. Он утверждает, что договор управления значительно отличается от стандартного выполнения работ и оказания услуг.
Следующая группа специалистов придерживается другого взгляда, квалифицируя договор управления как непоименованный вид договора. Договор управления на самом деле можно рассматривать в качестве непоименованного договора, но только со дня вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации [5] (до 1 марта 2005 года). Ранее же регламентация договора управления разработана не была. В старом Законе от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ о ТСЖ от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ можно было наблюдать некоторые упоминания о разновидности договора с целью управления кондоминиумом (статья 20 Закона). Признание непоименованным договора означает отсутствие урегулирования вида договора, а также соответствующего ему типа.
Последняя группа ученых — авторы Е.Б. Козлова, В.К. Михайлов — рассматривает договор управления в виде самостоятельного, поименованного в законодательстве вида договора.
Ряд специалистов, говоря о поименованном характере договора управления, склонны определять место договора в группе договоров, направленных на оказание услуг или связанных с доверительным управлением имуществом. Такие выводы встречаются и в судебно-арбитражной практике.
Исследование договора управления как поименованного и самостоятельного вида договора — правильный подход.
Целесообразно привести научное обоснование позиции правовой природы договора управления. В первую очередь следует понимать, что выводы авторов о непоименованном или поименованном характере договора управления основывается на правилах толкования статьи 421 ГК РФ. Если под непоименованным договором рассматривать любой договор, что в ГК РФ не прописано, договор управления необходимо считать непоименованным видом, потому что в ГК РФ его нет. Пример — договор на вывоз ТБО (КГМ), договор участия в долевом строительстве и прочее.
Положение пункта 2 статьи 421 ГК РФ можно трактовать буквально, тогда следует сделать вывод, что непоименованным договором может быть назван только тот, который ГК РФ не предусмотрен, а также не предполагается любыми другими правовыми актами и законами. Правовая конструкция договора управления содержится в Жилищном кодексе Российской Федерации. Следовательно, договор, который получил специальную регламентацию в нормах законодательства, нельзя рассматривать как непоименованный или смешанный, поскольку пропадает необходимость искать подходящие правила в соответствующих частях о других видах договоров.
К тому же известно, что поименованный договор должен предусматривать наличие в законе минимального набора норм (по крайней мере, минимальных), регулирующих данный вид правоотношений. В Жилищном кодексе минимально, да и достаточно детально раскрывается содержание договора управления, определяются его форма и стороны.
В п. 3 ст. 162 ЖК РФ перечислены существенные условия договора управления: 1) предмет договора (перечень услуг или работ по ремонту и содержанию общего имущества; состав общего имущества многоквартирного дома; список предоставляемых коммунальных услуг; порядок изменения списка работ и услуг); 2) цена договора; 3) правила контроля за выполнением обязательств по договору управления со стороны управляющей организации.
По содержанию и направленности договор управления может отличаться от остальных договорных видов. В нем нет набора признаков, характеризующих известные ГК РФ договорные типы. Например, жилищное законодательство предъявляет к договору управления особенные требования, которые в большинстве своем несут императивный характер. Они отличающиеся нормами ГК РФ отношений по выполнению работ и оказанию услуг. Пример: в договоре подряда выполняются работы в соответствии с перечнем и объемом, который согласован между сторонами; при возникновении необходимости стороны согласовывают объем дополнительных работ или услуг за дополнительную плату, соответственно; периодичность работ устанавливается на усмотрение подрядчика, если ничто другое не регламентируется договором.
Договор управления регулируется нормами ЖК РФ. Нормы гражданского законодательства при этом используются в плане отношений из договора управления только в части общих положений о договорах и обязательствах из раздела 3 ГК РФ. При возникновении пробелов в правовом договорном регулировании управления, а также при невозможности устранить пробелы при помощи норм ЖК устранение пробела внедряется при помощи норм гражданского законодательства (п. 1 ст. 7 ЖК РФ).
Особая процедура заключения договора управления, отличная от традиционной процедуры оферты и акцепта (статья 432 ГК РФ). Для заключения договора необходима совокупность таких юридических фактов: 1) утверждение условий на собрании собственников помещений; 2) волеизъявление хотя бы 50 % голосов собственников помещений — только положительное; 3) написание решения о заключении договора в письменной форме.
Итак, можно подытожить. Ключевой особенностью договора с множественностью лиц становится то, что у всех участников, которые выступают на одной стороне договора, появляются одинаковые права и обязанности. Чтобы понять меру индивидуальных возможностей сообладателей, следует уяснить содержание отношений, которые формируются между сообладателями. В целом, в юридической литературе делаются выводы о том, что признавать за каждым из сообладателей самостоятельные возможности попросту недопустимо, если в совокупности они составляют содержание общего права.
Заключение договора с большим количеством лиц на стороне собственника позволит обеспечить решение общего собрания собственников назначить председателя совета дома подписать договор управления от имени собственников (также можно назначать другое лицо).
Литература:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ// "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301
2. Собчак А.А. Смешанные и комплексные договоры в гражданском праве // Советское государство и право. 1989. N 11.
3. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. В.М. Жуйкова. М.:КОНТРАКТ, 2009.
4. Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 N 416"О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» (вместе с "Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами")// "Собрание законодательства РФ", 27.05.2013, N 21, ст. 2652.
5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188- ФЗ//"Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14
