Библиографическое описание:

Джумагазиева Г. С., Петров Н. П. Гражданско-правовое регулирование залоговых отношений в России [Текст] // Актуальные проблемы права: материалы III Междунар. науч. конф. (г. Москва, ноябрь 2014 г.). — М.: Буки-Веди, 2014. — С. 55-56.

 

В гражданском праве вопросы, связанные с залогом недвижимости (ипотекой) занимают особое место. Рост популярности ипотеки связан с актуализацией вопроса улучшения жилищных условий населения России. Многие молодые семья распадаются именно из-за проблем, связанных с жильем, именно поэтому, на наш взгляд, необходимо упростить процедуру оформления и условий кредитования. В настоящее время, чтобы взять ипотеку, необходимо внести первоначальный взнос или заключить договор на условиях выплаты высоких процентов. Необходимо констатировать отсутствие доступности и прозрачности условий залога недвижимости.

Рынок недвижимости начинает развиваться в 90-х годах прошлого века, но вопросы, связанные с ним, остаются актуальными и сейчас, что обусловлено необходимостью постепенных изменений действующего законодательства. Залог в российском законодательстве является одним из способов обеспечения обязательств, и представляет собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем), в силу которого переданное в залог определенное имущество выступает обеспечением долга, за счет чего кредитор может удовлетворить свои требования в случае неисполнения обязательств. Простота, удобство, доступность ипотеки, удобство ее использования для сторон правоотношений зависят, главным образом, от определенности и продуманности ее урегулирования в законодательстве.

В условиях рыночной экономики, основной функцией государства в области долгосрочного ипотечного жилищного кредитования является создание надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов-залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов. На наш взгляд, нужно достичь баланса оптимальных прав, чтобы система кредитования была рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан-заемщиков.

Российское законодательство о залоге носит «многослойный» характер. Мы проанализировали статью 1 Закона, где содержится правило отсылочного характера: «Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила, по которому специальные нормы ипотечного права имеют приоритет перед общими нормами залогового права» [1]. Просмотрев общие правила можно уверенно сказать, что в российском законодательстве о залоге недвижимости противоречий нет.

Анализируя статью, где приведен перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой, можно выделить следующие пункты: «кредитный договор (ст.819 ГК РФ); договор займа (ст.807 ГК РФ); договор иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже (ст.454 ГК РФ), аренде (ст.606 ГК РФ), подряде (ст.702 ГК РФ); другой договор (ст.420 ГК РФ); причинение вреда (пп.6 п.1 ст.8 ГК РФ)» [2].

Ипотека обеспечивает выплату всех сумм, причитающихся залогодержателю. На наш взгляд, данная норма носит диспозитивный характер и стороны могут предусмотреть в договоре иное.

Нередко возникают споры, связанные с несогласием залогодержателя по стоимости заложенного имущества, предложенной залогодателем. В этом случае, суду приходится дополнительно оценивать все обстоятельства дела, касающиеся реальной стоимости имущества на момент его реализации, действительную волю сторон при заключении договора и определения стоимости заложенного имущества. Во избежание подобных споров, целесообразно при заключении договора в части определения стоимости заложенного имущества избегать конкретных соглашений о стоимости заложенного имущества и предусматривать возможность изменения ее размера, в связи с инфляционными процессами, исходя из рыночной стоимости имущества. Проанализировав статью 9 Закона об ипотеке: «Оценка предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре ипотеки в денежном выражении», можно сделать следующий вывод. На практике объекты недвижимости оцениваются сторонами гораздо выше существующей рыночной цены. Поэтому без объективного мнения профессионалов в данной области вряд ли можно обойтись. Но оценку предмета договора ипотеки поручают оценщикам из Российского общества оценщиков, которое имеет в региональных центрах свои подразделения, или лицензированным риэлтерским компаниям. При получении лицензии на оценочную деятельность недвижимости, оценку могут провести и эксперты из бюро технической инвентаризации. Принцип оценки предмета залога по соглашению сторон представляется достаточно целесообразным, потому как лишь соглашением сторон по данному условию договора, возможно достичь максимальной сбалансированности интересов контрагентов в данном правоотношении. При ипотеке государственного и муниципального имущества, его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом или в определенном им порядке. В случае залога, не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества. Но, на практике, рыночная цена значительно выше государственной оценки недвижимости и это факт, так почему бы не прийти к определенному балансу?

В цивилистической науке, условия и размер исполнения основного обязательства не устанавливаются, это определяется договором. Если же договор ипотеки соответствующего условия не содержит, считается, что ипотека обеспечивает требование залогодержателя в том объеме, какой она имеет к моменту удовлетворения.

Мы считаем, что сумма долга, ипотека, обеспечивает залогодержателю возмещение убытков и неустойки в виде штрафа или пени (в случае неисполнения, просрочки исполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства), проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами при основном обязательстве, возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество и его реализацию. Именно поэтому данное условие относится к диспозитивным по характеру.

Нередко думается, что по договору о залоге недвижимости, сумма будет выплачена в будущем. Гражданское законодательство последовательно придерживается данного принципа. Однако, в действующей редакции Закона об ипотеке, статья 47 содержит следующую формулировку: «Залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу: по договору об ипотеке; по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству)" [4]. Таким образом, согласно подобной формулировке становится возможным не совмещать в одном лице залогодержателя по ипотечному обязательству и кредитора по основному обязательству. Данная неточность позволяет говорить о том, что предыдущая редакция выглядела более удачной. Мы полагаем, что изменения положений данной статьи вряд ли можно назвать целесообразными.

В российской цивилистической науке всегда останется интерес к вопросу о залоге имущества, так как гражданин имеет право обладать имуществом на праве собственности. Но остается открытым вопрос о переходе права собственности залогового имущества, именно поэтому банки стараются тщательно продумать условия договора и однозначно все сводится к страхованию имущества. Здесь возникает вопрос: «А кому выгодно страхование? Имеет ли право гражданин отказаться от страхования? На эти и другие вопросы как правило даются разные ответы, но мы полагаем, и это, конечно, наша субъективная точка зрения, что надо предоставлять гражданам право выбора страховой компании и право отказа от страхования. В заключение, можно сделать вывод, что необходимо применять правила, предусмотренные законодательством о сделках с недвижимостью, в отношении порядка регистрации ипотеки. На наш взгляд, нормы данных законов должны действовать одновременно.

Мы полагаем, что необходимо внести изменения в гражданское законодательство о том, что если в сделках с недвижимостью участвуют несовершеннолетние, то возникает необходимость проверки всех документов о праве собственности, с обязательным участием органов опеки и попечительства во избежание афер и нарушений имущественных прав и законных интересов детей. На наш взгляд, кредитные организации и государственные органы должны действовать не только для удовлетворения своих условий, но и в интересах несовершеннолетних детей.

 

Литература:

 

1.                 Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 29, ст. 3400; 2005, N 1, ст. 42; 2008, N 52, ст. 6219; 2009, N 1, ст. 14; N 29, ст. 3603; 2011, N 50, ст. 7347

2.                 Гражданский кодекс РФ от26.01.1996г. № 14- ФЗ. Часть вторая // Собрание законодательства РФ. — 1996.- № 5.- Ст.410

3.                 Зюзин В. А., Королев А. Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)" (постатейный). М.: Юрист, 2007. С. 121

4.                 Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 29, ст. 3400; 2005, N 1, ст. 42; 2008, N 52, ст. 6219; 2009, N 1, ст. 14; N 29, ст. 3603; 2011, N 50, ст. 7347)

Основные термины: ГК РФ, залоге недвижимости, «Об ипотеке, 102-ФЗ «Об ипотеке, стоимости имущества, Собрание законодательства Российской, исполнения основного обязательства, Российской Федерации, рыночной стоимости имущества, законодательства Российской Федерации, о залоге недвижимости, ст.819 ГК РФ, ст.807 ГК РФ, ст.454 ГК РФ, ст.606 ГК РФ, ст.702 ГК РФ, ст.420 ГК РФ, реальной стоимости имущества, предмета договора ипотеки, договор ипотеки соответствующего

Обсуждение

Социальные комментарии Cackle