Библиографическое описание:

Бондаренко Е. И. Развитие рынков ипотечных ценных бумаг в России и за рубежом: сравнительно-правовой анализ // Молодой ученый. — 2010. — №3. — С. 200-205.

Значение системы ипотечного кредитования в России на настоящем этапе трудно переоценить. Особенно очевидным оно является для решения ряда насущных социальных проблем, в частности обеспечения граждан доступным жильём. В последнее время этому уделяется повышенное внимание со стороны государства, которое, однако, может только косвенно способствовать этому процессу посредством стимулирования задействованных в нём финансово-экономических институтов. Важнейший из них – ипотечное кредитование. В российских условиях ипотека, благодаря рассрочке выплаты стоимости, является единственной возможностью для большей части населения приобрести недвижимость в собственность. В обстановке экономического кризиса закономерно было бы ожидать снижения активности в сфере кредитования как со стороны кредитных учреждений, так и со стороны желающих взять кредит. В целом для системы кредитования эти прогнозы оказались верны. Кризис не располагает к  кредитам – зарплаты сокращаются, цены на товары первой необходимости растут, накопления граждан постепенно тают, а также (что очень важно) неизвестно, каких негативных перемен следует ждать в ближайшем будущем. В итоге спрос на потребительские займы в некоторых банках сократился в разы. Как ни странно при этом, совершенно иная картина вырисовывается в сфере ипотечного кредитования: интерес к ипотеке среди населения ощутимо растёт. По данным исследований, если в январе 2009 года желание приобрести жилье в ипотеку высказало 30% опрошенных, в марте - 38% [1]. Такая ситуация объясняется естественными последствиями кризиса, которые привели к снижению цен на жильё: в столице, к примеру, жилье подешевело на 30-35% (в рублевом выражении), в регионах в среднем на 10-15% [1]. Тем не менее, не всё благополучно в ипотечном секторе. Количество банков, выдающих ипотечные кредиты, уменьшается, ставки по ипотечным кредитам растут, требования к заёмщикам ужесточаются  – это касается сокращения сроков кредитования, требований к подтверждению платежеспособности заемщика. В такой непростой обстановке государство стремится разрешить две взаимосвязанных проблемы: первая – социальная – заключается в создании для населения приемлемых условий для приобретения жилья, вторая – экономическая – оздоровление ипотечной инфраструктуры, которое благотворно скажется и на всей экономике в целом. Однако, как видно, интерес к ипотеке среди населения на данном этапе есть. Возникающие трудности исходят из банковской системы. Таким образом, государственные меры должны быть в первую очередь направлены на повышение привлекательности выдачи ипотечных кредитов для банков. Как будет подробнее сказано ниже, этому должна способствовать эффективная система рефинансирования банков через выпуск ипотечных ценных бумаг. «Ипотечное кредитование не может полноценно развиваться без рынка ипотечных ценных бумаг. Секьюритизация ипотеки – реальная возможность снизить риски ипотечного кредитования для финансовых институтов. Появление на российском финансовом рынке новых инструментов – ипотечных облигаций — поможет решить собственно конъюнктурно-рыночные проблемы. Ни для кого не секрет, что в России недостаточно инструментов для инвестирования средств» [10, с. 35].

Экономически российский финансовый рынок предрасположен к появлению такого инвестиционного инструмента, как ипотечные ценные бумаги. На одном его краю находятся суверенные долговые обязательства (ГКО-ОФЗ) с самой высокой надежностью и, соответственно, с самой низкой доходностью (рейтинг rusAAA). На другом краю – корпоративные бонды компаний первого (примерно rusBBB), второго (усредненный рейтинг rusB) и третьего (rusCCC и ниже) уровня. Пустующая ниша между суверенными и корпоративными финансовыми инструментами должна быть заполнена ипотечными ценными бумагами [17].

Тем не менее, несмотря на все предпосылки, объёмы выпуска ипотечных ценных бумаг на российском рынке несопоставимо малы по сравнению с зарубежными рынками. Так, в конце 2008 года Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) – крупнейшая в стране рефинансирующая организация, которая выкупает у банков кредиты – оценивало потенциальный объем ипотечных ценных бумаг в 2009 году минимум в 100 млрд. руб. от 50 эмитентов, максимум – в 500 млрд. руб. (в 2009 году, однако, выяснилось, что, вследствие недофинансирования на 200 млрд. руб., указанный максимум явно достигнут не будет) [9]. Для сравнения в США много лет подряд объемы рынка ипотечных ценных бумаг измеряются триллионами долларов [14, с. 17].

В отличие от стран Запада на российском рынке сделки секьюритизации всё ещё достаточно редки. Финансирование ипотеки в России пока осуществляется преимущественно за счет ресурсов банковской системы, что представляется не столь эффективным, учитывая ее низкую капитализацию и ограниченный доступ к долгосрочным финансовым ресурсам в контексте значительной общей потребности экономики в кредитных ресурсах.

Из множества существующих схем секьюритизации российские банки предпочитают использовать трансграничную секьюритизацию (спецюрлицо создается не на территории РФ), что происходит в силу объективных причин — отсутствия в российском законодательстве нормативных актов, позволяющих эффективно проводить локальную секьюритизацию, и инвесторов в ипотечные ценные бумаги среди российских корпораций[11].

Развитие рынка ипотечных ценных бумаг в России сдерживается несовершенством нормативной базы в этой сфере, в частности отсутствием подзаконных актов, направленных на реализацию Федерального закона от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» [18]. Сравнительный анализ российского и зарубежного правового регулирования рынков ипотечных ценных бумаг помогает выявить конкретные недостатки российской системы секьюритизации.

Прежде, чем приступать к детальному правовому анализу, следует иметь представление о том, какие схемы секьюритизации используются за рубежом. Если в России подобные механизмы только создаются, то в других странах уже много лет существуют различные модели привлечения инвестиций на рынок жилищной ипотеки посредством ипотечных ценных бумаг.

В классическом варианте секьюритизации предполагается выбор, выделение и передача определенных активов (как правило, существующих или будущих прав требований), имеющихся у инициатора секьюритизации, новой специально создаваемой организации, которая в дальнейшем выпускает ценные бумаги, обеспеченные данными активами, для размещения среди широкого круга инвесторов [8, с. 42].

Секьюритизацию подразделяют на внебалансовую («asset-backed»), что означает продажу портфеля активов специализированной структуре, которая финансирует приобретение активов при помощи выпуска долговых инструментов, и балансовую («Pfandbrief-stile»). Балансовая секьюритизация заключается в выпуске ценных бумаг, обеспеченных активами, которые остаются на балансе эмитента. Одновременно банк выпускает облигации, которые гарантируют первоочередное право требования держателя на вышеуказанные активы в случае банкротства эмитента. Общепризнано, что секьюритизация является универсальным средством привлечения инвестиций с помощью ценных бумаг [2, с. 34].

Этим разновидностям секьюритизации соответствуют два типа ипотечных ценных бумаг – бумаги американского типа (Mortgage Backed Securities - MBS) и ипотечные облигации европейского типа, под которыми зачастую подразумеваются немецкие ипотечные облигации пфандбриф (Pfandbriefe).

Если сравнивать англо-американские облигации, связанные с ипотекой, и германские (европейские), то основные отличия заключаются в том, что пфандбрифы выпускаются первичным кредитором (а не специальной организацией, как англо-американские облигации) и ипотечные ссуды остаются на балансе банка – эмитента пфандбрифов (а не списываются с баланса первичного кредитора). Отличаются и сами системы государственного регулирования, контроля и степени государственного участия на рынке ипотечного кредитования [2, с. 38].

Пфандбрифы – облигации, выпускаемые немецкими ипотечными банками для финансирования операций с недвижимостью частных лиц и заемщиков общественного сектора (федерального правительства, местных органов власти). Если использовать устоявшуюся в России терминологию, это разновидность корпоративных облигаций, а конкретно – банковские облигации [13, с. 76]. Обеспечением этих ценных бумаг служат либо первая закладная на недвижимость, либо кредиты государственным органам.

Ипотечные ценные бумаги американского типа (MBS) выпускаются по иной схеме. Существует несколько видов MBS. Классификация MBS по способу распределения денежных поступлений от активов MBS следующая: 1) платежи могут быть просто отосланы владельцам MBS, после того как будут произведены удержания за административное и сервисное обслуживание MBS– такие бумаги называются сквозными (pass-through) и составляют подавляющее большинство эмитированных в мире MBS; 2) вся эмиссия может быть разделена на несколько классов, платежи и риски могут быть перераспределены между этими классами в соответствии с некоторым набором правил структурирования и обслуживания - такие бумаги называются структурированными (Collateralized Mortgage Obligation – CMO) [15, с. 14].

Таким образом, выпуск облигаций типа MBS позволяет убрать долгосрочные ипотечные кредиты с баланса банка - первичного кредитора на баланс специализированного эмитента (special purpose vehicle - SPV). При выпуске ипотечных облигаций, напротив, ипотечные кредиты находятся на балансе банка-кредитора, являющегося эмитентом, и сама облигация является корпоративной облигацией эмитента [16, с. 41].

Выделим ещё несколько отличий ценных бумаг типа Pfandbriefe и MBS. Во-первых, высокий кредитный рейтинг Pfandbriefe достигается в том числе за счет законодательно урегулированного жесткого государственного контроля за эмитентами – кредитными учреждениями. В США эта задача решена за счет государственной гарантии инвесторам MBS, а также ряда льгот и привилегий основным эмитентам MBS. Во-вторых, риск досрочного погашения при выпуске облигаций Pfandbriefe несет банк-эмитент, а при выпуске MBS этот риск ложится на инвестора. Риск досрочного погашения означает, что при определенных условиях заемщик возвратит кредит раньше срока, при этом кредитор недополучит часть процентных платежей, на которые он рассчитывал. В-третьих, принципиальным различием между рассмотренными видами ценных бумаг является распределение риска между эмитентом и инвестором. Если по ипотечным облигациям банк-эмитент несет ответственность за выплату номинальной стоимости и процентов по облигации, то в схеме выпуска MBS эмитент (SPV) не несет перед инвесторами такой ответственности и риск ложится целиком на инвестора. Однако и доход по этим двум видам ценных бумаг распределяется по-разному: по облигациям он начисляется в виде процента и фиксирован (бывают облигации с плавающим процентом), а по MBS инвестор получает все платежи, выплачиваемые заемщиками по кредитам, составляющим пул, за минусом вознаграждения банку за обслуживание кредита и SPV за посреднические функции.

В большинстве западных стран параллельно сосуществуют и ипотечные облигации, и MBS. Это связано с тем, что ни одну из двух моделей нельзя назвать лучшей, подходящей для всех случаев и отвечающей интересам всех инвесторов и эмитентов, поскольку у каждой есть свои преимущества [16, с. 41].

Юридические предпосылки для появления на российском финансовом рынке ипотечных ценных бумаг возникли 11 ноября 2003 года в связи с вступлением в силу Федерального закона от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (далее — Закон об ИЦБ). Впоследствии Федеральными законами от 29.12.2004 № 193-ФЗ и от 27.07.2006 № 141-ФЗ в него были внесены важные дополнения и изменения. Однако констатировать зарождение российского рынка ипотечных ценных бумаг можно только спустя три года – в 2006 году (ОАО «Ипотечная специализированная организация ГПБ-Ипотека» провела в Федеральной службе по финансовым рынкам регистрацию проспекта ипотечных ценных бумаг и разместила их на внутреннем рынке) [7, с. 24].

Закон об ИЦБ определил два вида ипотечных ценных бумаг.

Облигации с ипотечным покрытием — это облигации, исполнение обязательств по которым обеспечивается залогом ипотечного покрытия. Являясь эмиссионными ценными бумагами, они подлежат регистрации в Федеральной службе по финансовым рынкам. Облигации могут выпускаться как в документарной, так и бездокументарной форме. Согласно российскому законодательству именные ценные бумаги могут выпускаться только в бездокументарной форме, в то время как предъявительские ценные бумаги существуют исключительно в документарной форме, если иное не предусмотрено законом. Поскольку облигации являются долговыми ценными бумагами, они предоставляют своему держателю право на получение только номинальной стоимости таких облигаций и фиксированного процента. Ипотечное покрытие закладывается эмитентом в пользу всех держателей облигаций. Этот вид ипотечных ценных бумаг можно подразделить на подвиды – ипотечные облигации, выпускаемые банками, и ипотечные облигации, выпускаемые специализированными ипотечными агентами [6].

Второй вид ипотечных ценных бумаг — ипотечный сертификат участия. Это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, а также право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на денежные средства, полученные во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные Законом об ИЦБ.

Структура сертификатов участия построена на российской концепции доверительного управления, которая, в отличие от концепции доверительной собственности (траста) по общему праву, не влечет перехода прав собственности на передаваемое в доверительное управление имущество. Одновременно с приобретением сертификатов участия их владельцы приобретают долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие и автоматически заключают договор доверительного управления с эмитентом, выступающим в роли доверительного управляющего ипотечным покрытием. Управляющий лишь управляет ипотечным покрытием, право собственности, на которое принадлежит совместно держателям сертификатов участия. Ипотечные сертификаты участия являются именными ценными бумагами и могут выпускаться только в бездокументарной форме. Ипотечный сертификат участия не является эмиссионной ценной бумагой и, следовательно, не подлежит регистрации в Федеральной службе по финансовым рынкам [12].

В литературе неоднократно утверждалось, что в российской конструкции ипотечных ценных бумаг законодатели попытались соединить как германскую, так и американскую модель рефинансирования, обеспечив их российской схемой коллективных инвестиций, причём этот «гибридный» вариант оказался не самым удачным, так как налицо его эклектичность [4, с. 63; 3]. Рассмотрим конкретные сходства и различия этих моделей.

Банки, выпускающие ипотечные бонды (долгосрочные облигации), по российскому законодательству (ст. 7 Закона об ИЦБ) – это явное заимствование из германской системы. В ней ипотечные кредиты (длинные активы) остаются на балансе специализированного ипотечного банка, а для их рефинансирования он выпускает свои ипотечные бонды (длинные пассивы). При этом риски дефолтов и досрочных погашений банк берет на себя. Иными словами, он просто продает свои долговые обязательства и сообщает, что для их выполнения сформировал некоторое обеспечение. В этом случае кредитный рейтинг таких банковских обязательств равен кредитному рейтингу банка-эмитента. Как правило, немецкие ипотечные банки являются дочерними банками крупных универсальных банков, и это существенно повышает их кредитный рейтинг. В России же нет банков с высоким кредитным рейтингом – подавляющее большинство российских коммерческих банков имеют рейтинг ССС по версии кредитного агентства Standard & Poors (S&P). Если кредитный рейтинг ипотечных облигаций, выпущенных коммерческими банками, не будет превышать кредитного рейтинга банка-эмитента, то большинство западных институциональных инвесторов никогда не купят такие ценные бумаги просто потому, что им по уставу запрещено инвестировать в бумаги ниже инвестиционного уровня (ВВВ в нотации S&P). Российским институциональным инвесторам это не запрещено. Однако им невыгодно покупать ценные бумаги с таким низким кредитным рейтингом [15, с. 17].

Кроме того, немецкая модель в российском законодательстве присутствует в деформированном виде. Крупные немецкие специализированные банки со значительным собственным капиталом формируют единое ипотечное покрытие, в качестве которого по факту выступают все ипотечные активы (кредиты) банка, а затем осуществляют эмиссию долгосрочных облигаций. Обратим внимание на две особенности данного механизма: а) законодательно предусматривается лишь «экономическое» условие превышения размера единого «ипотечного покрытия» над суммарным объемом всех выпусков ИЦБ (закладных листов, Pfandbriefe); б) оговаривается первоочередное право держателей ИЦБ в отношении ипотечного покрытия при банкротстве банка (не имеющее отношения к залогу как способу обеспечения). В Законе об ИЦБ данный вид облигаций описан крайне неудачно: нарушен основополагающий принцип единства ипотечного покрытия (в случае специализированного банка). В российском законе предложена модель, предполагающая разделение ипотечных активов банка-эмитента на несколько строго разграниченных ипотечных покрытий, к каждому из которых юридически жестко привязан один или несколько выпусков облигаций с ипотечным покрытием. Такая «привязка» достигается за счет передачи ипотечного покрытия в залог владельцам облигаций. Подобный механизм «разделения» ипотечных активов, по сути, чужд содержанию банковского бизнеса, лишает банки-эмитенты гибкости управления активами и приводит к неоправданному дроблению банковского баланса (по активам и пассивам). На наш взгляд, указанные ошибки являются первопричиной длительной подготовки подзаконных актов ФСФР, поскольку неудачное регулирование ипотечных облигаций банков чрезвычайно усложняет первый выпуск таких облигаций и согласование всех экономических условий. В результате отдельные положения подготовленных документов вызывают закономерные вопросы. В частности, представляется, что разрешение банкам-эмитентам не включать часть полученных при погашении ипотечных кредитов денежных средств в ипотечное покрытие является прямым нарушением требований закона [4, с. 61].

Таким образом, применение германской системы на российской почве становится неоправданным. К тому же, появление в России класса специализированных ипотечных банков, являющихся потенциальными эмитентами ипотечных облигаций, экономически близких германским Pfandbrief, пока что не нашло адекватного отражения в банковском законодательстве [5, с. 74].

Российские «ипотечные агенты» – заимствование из американской ипотечной системы. В классической американской схеме это должно выглядеть примерно так. Банк, выдавший ипотечный кредит, уступает права требований по этому кредиту специальной коммерческой организации (SPV) и за определенную плату продолжает обслуживать ипотечный кредит. Выкупив права по ипотечным кредитам, SPV эмитирует ипотечные ценные бумаги в форме собственных облигаций (не бондов). Российский вариант SPV – это «ипотечный агент», под которым понимается специализированное ипотечное предприятие (ст. 2 Закона об ИЦБ).

Следует, кстати, отметить, что западная ипотечная терминология несколько отличается от той, которая применяется на российском рынке. В частности, термины bond (бонд) и оbligation (облигация) имеют разную интерпретацию в России и на Западе. Корпоративный бонд (corporate bond) на Западе означает гарантированное обязательство корпорации – в случае его невыполнения держатель корпоративного бонда может подать в суд на корпорацию и обанкротить ее. Облигация зачастую не сопровождается такими жесткими и категорическими условиями [17].

SPV, по уставу, кроме обслуживания собственных ценных бумаг, никакой коммерческой деятельности вести не может. Основной смысл этого запрета и всей конструкции SPV – свести риск банкротства SPV к нулю. При таком подходе ипотечные ценные бумаги, эмитированные SPV, несут в себе только риски, присущие самим ипотечным активам. Аналогичное требование к ипотечным агентам содержится и в ст. 8 российского Закона об ИЦБ, в которой указывается, что исключительным предметом деятельности ипотечного агента может быть только приобретение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и закладных и что ипотечные агенты не вправе заключать возмездные договоры с физическими лицами и осуществлять виды предпринимательской деятельности, не предусмотренные Законом об ИЦБ. Нарушение указанного требования является основанием для обращения федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг в суд с требованием о ликвидации ипотечного агента.

Однако в Законе об ИЦБ отсутствуют некоторые ключевые компоненты, делающие ипотечных агентов не более чем «призраком» или прообразом будущего SPV [17]. Очевидно, что модель ипотечного агента является новеллой российского законодательства, которая не только не опробована на практике, но и не адаптирована к российскому гражданскому, налоговому и иному законодательству, а также потребностям российского рынка ценных бумаг [3]. Например, с точки зрения налогового законодательства, существует  проблема уплаты налога на имущество специализированной организации и уплаты ею налога на добавленную стоимость, налога на операции с ценными бумагами при эмиссии облигаций. SPV принципиально создается не для извлечения коммерческой прибыли и поэтому должен быть освобожден от этих налогов. Для SPV налогообложение вообще должно быть максимально льготным. Однако российский вариант SPV законом не освобожден ни от НДС, ни от каких других налогов. И это не может быть сделано потом, в подзаконных актах, так как это фундаментальная концепция.

Что касается несогласованности Закона об ИЦБ с гражданским законодательством, то оно проявляется в следующем. При осуществлении деятельности такого рода структурой также возникает проблема правомерности приобретения этими организациями требований по ипотечным кредитам, выданным кредитными организациями, поскольку нормы Гражданского кодекса РФ о кредите (ст.819.) ограничивают субъектный состав кредитного обязательства. Кроме того, например, «абсолютная специализация» вызывает вопрос о распределении риска дефолта заемщика между эмитентом и владельцами ипотечных бумаг. В частности, использование специальными проектными организациями в других странах так называемых «разнотраншевых» выпусков ипотечных ценных бумаг, а именно порядковых облигаций (collateralized mortgage obligations - CMO) с возложением риска неисполнения обязательств по ипотечным бумагам на их владельцев в условиях российского рынка, в целом не ориентированного на долгосрочные бумаги, тем более на долгосрочные ценные бумаги с такими условиями, проблематично (даже при условии выкупа последнего транша эмитентом) [3].

Неочевидны также преимущества исключительно «внешнего» управления (исполнительных органов и иного персонала), поскольку, например, в европейской модели, наоборот, контроль за руководителями и сотрудниками эмитента и ответственности последних рассматривается как один из самых существенных элементов успешности функционирования системы ипотечного кредитования в целом. Желание свести риск неплатежеспособности эмитента к нулю и одновременно минимизировать издержки заводит в тупик. Это крайне сомнительный путь развития с точки зрения надежности закладного листа. Роль эмитента тогда сводится к чисто технической функции регистратора ипотек под выпускаемые им закладные листы. Это частично или полностью лишает банк возможности контролировать качество и работать под собственную ответственность. Вместо этого появляется возможность для опасного воздействия извне (материнская компания), поскольку почти все управленческие и контрольные функции оказываются сосредоточенными там. Органы банковского надзора в этих случаях не имеют реальной возможности принятия упреждающих мер. Примеры ипотечных банков с такой конструкцией можно найти во Франции а в будущем, возможно, в Ирландии, где ипотечные банки не имеют собственного персонала. Не рекомендуется странам с реформируемой экономикой следовать этим примерам. Высокое качество работы может обеспечить только профессионально обученный персонал, которому хорошо знакомы специфические риски кредитования под залог недвижимости. Банк также должен иметь опытных руководителей, которые способны самостоятельно принимать решения, и отвечают за кредитные операции и надежность выпускаемых банком ценных бумаг. Соблюдение этих условий и помощь надзорных органов надежно защищает банк от воздействия внешних факторов [17].

В американской системе используется юридическая конструкция траста, которая принципиально не оставляет себе никакой прибыли, а по сути «переправляет» всю полученную прибыль бенефициарам, которые, в свою очередь, и платят все положенные им налоги. Помимо этого оплачиваются только услуги управляющего трастом, за управление активами траста. Российский аналог SPV предлагается создавать в виде акционерного общества. А раз так, то и управлять им будет совет акционеров, со всеми вытекающими отсюда собраниями, долями и миноритариями. Наличие акционеров предполагает, что они будут получать прибыль или некоторое вознаграждение, иначе зачем им входить в акционерное общество. Еще одна фундаментальная концепция SPV - отделение активов от учредителей и других внешних контрагентов SPV - не только не прописана в Законе об ИЦБ, но даже и не намечена. В то время как на Западе этому придается важнейшее значение[17].

Помимо прочего, прослеживаются сходства и различия, касающиеся ипотечного покрытия. По российскому законодательству, так же, как и в зарубежном праве, ипотечное покрытие исключается из конкурсной массы эмитента и управляющего ипотечным покрытием, что является важным фактором привлекательности ипотечных облигаций (ст. 22 Закона об ИЦБ, ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). Существуют, тем не менее, существенная разница в подходах к законодательной регламентации ипотечного покрытия в России и за рубежом. Так, например, в Законе об ИЦБ (ст.3) содержатся строгие требования к ипотечному покрытию, в то время как в Европе и США они отсутствуют [3].

В юридической литературе ранее указывалось на существенное противоречие в действующих законах, не позволяющее Закону об ИЦБ работать в полную силу [10, с. 35]. Речь, в частности, идёт о ст. 446 Гражданско-процессуального кодекса РФ, которая не позволяла выселять неисполнительных заемщиков, не оплачивающих жилье. Однако, в декабре 2004 года ситуация была исправлена внесёнными в статью изменениями.

В целях развития рефинансирования ипотеки начиная с 1 января 2007 года, в соответствии с российским налоговым законодательством, налогообложение доходов, полученных держателями ипотечных бумаг, осуществляется по льготной ставке 15,0%. Выпуски, размещенные до 1 января, подлежат налогообложению по еще более низкой ставке 9,0% (для налогообложения доходов российских резидентов по прочим рублевым облигациям применяется ставка 24.0%). Льготное налогообложение дает важное преимущество держателям ипотечных ценных бумаг [19].

Приведённые выше примеры свидетельствуют о том, что российское законодательство не стоит на месте и постепенно совершенствуется, в том числе и в части регулирования ипотечных ценных бумаг.

На основании сказанного выше можно сделать вывод о том, что российский законодатель в Законе об ИЦБ желая соединить всё лучшее из американской и европейской систем рефинансирования ипотеки, но не смог учесть всех тонкостей зарубежного опыта и предусмотреть все трудности его реализации на практике. Это объясняется тем, что ипотечное кредитование и формы рефинансирования тесно взаимосвязаны с особенностями юрисдикции каждой страны и финансовых национальных традиций, налоговых норм, жилищной политики. Российский законодатель же, стремясь способствовать одновременному всестороннему развитию финансового рынка, не смог определиться на кого в большей мере должен быть ориентирован Закон об ИЦБ – на держателя ценных бумаг, на кредитные организации или на ипотечных агентов. В итоге в Законе об ИЦБ появилось много сложностей и противоречий.

Задача законодателя состоит в том, чтобы исключить из закона большое число излишне детализированных норм. Во избежание смешения норм очевидна необходимость разделения Закона об ИЦБ на части: а) раздел об ипотечных ценных бумагах, выпускаемых кредитными организациями; б) раздел, регулирующий деятельность ипотечных агентов (с выделением в отдельный подраздел норм об ипотечных ценных бумагах государственного агентства) [20]. Таким образом, в России удастся параллельно запустить полноценные аналоги европейской и американской моделей рефинансирования ипотеки, а рынок, развиваясь по законам саморегуляции, со временем сам отдаст предпочтение той или иной модели, сделав её использование преобладающим.

Библиографический список

1.                  Губськая А. Кризис ипотеке друг // Финансовые известия от 27.04.2009 // http://www.finiz.ru/

2.                  Демушкина Е. Определение правового статуса ипотечной ценной бумаги // Рынок ценных бумаг, 2003, № 24.

3.                  Демушкина Е. Концептуальные подходы к определению правового статуса ипотечных ценных бумаг // Рынок ценных бумаг, 2004, № 1-2 // http://old.rcb.ru/

4.                  Иванов О. Ипотечные ценные бумаги: миф или реальность // Рынок ценных бумаг, 2005, № 23-24 (302-303).

5.                  Карабанова К.И. Ипотечные ценные бумаги: понятие и виды // Законодательство и экономика, 2004, № 9.

6.                  Колодина И. Бумажное решение квартирного вопроса / Российская бизнес-газета, № 436 от 25.11.2003 // http://www.rg.ru/

7.                  Котлов А. Формирование российского рынка ипотечных ценных бумаг // Рынок ценных бумаг, 2006, № 22 (325).

8.                  Мельникас М., Сушкова Е. Правовые вопросы применения секьюритизации активов в России // Рынок ценных бумаг, 2003, № 3.

9.                  Пашутинская Е. Ипотеку взяли на гарантию // Коммерсантъ, № 50/П (4105) от 23.03.2009.

10.              Петров В. Проблемы и перспективы обращения ипотечных ценных бумаг на торговых площадках // Рынок ценных бумаг, 2004, № 8 (263).

11.              Резванова Л.М. Механизм секьюритизации в системе рефинансирования ипотечного кредитования // Банковское кредитование, 2008,  № 1 // http://www.reglament.net/

12.              Резванова Л.М. Ипотечные ценные бумаги: инвестиционный анализ, структурирование, инструменты повышения кредитного качества // Банковское кредитование, 2008, № 4 // http://bankir.ru/

13.              Рубцов Б.Б. Современные фондовые инструменты финансирования ипотечных кредитов // Рынок ценных бумаг, 2001, № 6.

14.              Рубцов Б.Б. Фондовый рынок США // Портфельный инвестор, 2008, № 3.

15.              Санникова Т., Суворов Г. Обеспечение высокого кредитного рейтинга ипотечных ценных бумаг // Рынок ценных бумаг, 2003, № 11.

16.              Стивен Б. Батлер, Пастухова Н. Подходы к проблемам банкротства эмитента ипотечных ценных бумаг // Рынок ценных бумаг, 2002, № 19.

17.              Ступин И. Беспомощный закон // Эксперт, № 26 (380) от 14.07.2003 // http://www.expert.ru/

18.              Стратегия развития финансового рынка Российской Федерации на период до 2020 года (утв. распоряжением Правительства РФ от 29 декабря 2008 г. № 2043-р) // http://www.consultant.ru/

19.              Знакомьтесь — российская ипотека! Стратегия долгового рынка. // Исследование Инвестиционного Банка «ТРАСТ», 2007 // http://www.trust.ru/

20.              Концепция развития финансового рынка России до 2020 года: развитие законодательства и регулирования. Совместный проект Рейтингового агентства «Эксперт РА» и Ассоциации региональных банков России под эгидой Общественной Палаты РФ. – М., 2008 // http://www.raexpert.ru/

Обсуждение

Социальные комментарии Cackle