Проблема расторжения арендатором в судебном порядке долгосрочного договора аренды торговой недвижимости в связи с существенным изменением обстоятельств, повлекших за собой его неплатежеспособность

Настоящая статья посвящена существующей в России проблеме расторжения долгосрочного договора аренды торговой недвижимости в судебном порядке в связи с существенным изменением обстоятельств. В работе говорится о неблагоприятных явлениях в российской экономике и иных негативных факторов, которые выступают следствием значительного сокращения финансовых ресурсов, находящихся в распоряжении у предпринимателей и потребителей, что неизбежно влечет за собой неплатёжеспособность арендатора. Делается вывод, что на сегодняшний день пункт 2 статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к расторжению долгосрочного договора аренды не функционирует в должной мере и применяется только в исключительных случаях. В статье также предложены пути решения, которые способствуют минимизировать дополнительные убытки от ставшего уже нерентабельным долгосрочного договора аренды торговой недвижимости.

Ключевые слова: долгосрочный договор аренды, торговая недвижимость, существенное изменение обстоятельств, неплатежеспособность арендатора, досрочное расторжение договора аренды.

Торговля является одной из крупнейших отраслей экономики Российской Федерации и вносит колоссальный вклад в общий экономический потенциал и развитие страны.

В современном деловом обороте исходя из назначения и технических требований, принято условно выделять четыре основных вида коммерческой недвижимости: производственные, торговые, складские и офисные.

Для торговой недвижимости характерны такие черты, как адаптированность к осуществлению торговой деятельности и использование ее в качестве реализации бизнес-проектов, направленных на получение прибыли.

Арендодатель зачастую предлагает заключить долгосрочный договор аренды торговой недвижимости вместо краткосрочного. Основными отличиями их друг друга являются срок на который они заключаются: долгосрочный договор аренды заключается на год и более, а также подлежит государственной регистрации, краткосрочный не более чем на одиннадцать месяцев.

Для арендодателя заключение долгосрочного договора аренды является дополнительной гарантией стабильности бизнеса в виде сотрудничества сторон на достаточно продолжительный промежуток времени.

Касательно другой стороны — арендатора, долгосрочный договор аренды является безусловной возможностью на долгое время пользоваться нежилым помещением для осуществления торговой деятельности и в результате чего быть достаточно узнаваемыми для потребителя.

Заключая долгосрочный договор аренды торговой недвижимости, стороны предполагают совершить успешную сделку и, как правило, не задумываются о том, что обстоятельства могут измениться коренным образом в период действия уже заключенного сторонами долгосрочного договора аренды.

На изменения обстоятельств влияет быстро меняющаяся экономическая ситуация и возникновение целого ряда негативных факторов, в числе которых: экономический кризис, пандемия, санкции в отношении Российской Федерации, уход международных компаний с рынка, логистический кризис.

Важно отметить, что под указанной неплатежеспособностью арендатора в настоящей статье подразумевается, как неспособность арендатора оплачивать арендную плату в том объеме, которая она предусмотрена в долгосрочном договоре аренды торговой недвижимости, так как она значительно превышает месячную сумму выручки, полученную арендатором от осуществления его торговой деятельности. Иными словами, арендные платежи стали слишком дорогими и лишают арендатора получения прибыли, а порой даже заставляют его работать в минус.

На практике малая часть арендодателей пересматривают действующие условия долгосрочного договора аренды и расторгают его. Получения отказа от арендодателя о досрочном расторжение долгосрочного договора становится веской причиной для обращения арендатора в суд и расторжению долгосрочного договора в судебном порядке.

Расторжение договора является классическим подходом к эффекту существенного изменения обстоятельств [1, c.112].

Пункт 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации [2] предусматривает право арендатора расторгнуть договор аренды недвижимости, если существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора. Для этого арендатору нужно доказать четыре основных обстоятельства, которые должны действовать единовременно:

1) стороны не могли предвидеть изменение обстоятельств при заключении договора, в противном случае не вступили в имеющиеся договорные правоотношения или заключили бы договор на иных, более выгодных для них условиях.

2) последствия изменения обстоятельств арендатор не смог преодолеть при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота.

3) если договор исполнить на тех условиях, которые в нем предусмотрены, то арендатор в значительной степени лишится выгод, на которые рассчитывал при заключении договора.

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск последствий изменения обстоятельств лежит на арендаторе.

К сожалению, на сегодняшний день статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к расторжению долгосрочного договора аренды в связи с существенном изменении обстоятельств, повлекших за собой неплатежеспособность арендатора, не работает. Это прежде всего объясняется, что доктрина существенного изменения обстоятельств подлежит применению в исключительных случаях [3, c.34], что и подтверждается существующей судебной практикой.

Так, экономические кризисы 1998 и 2008 годов сформулировали отрицательную судебную практику при обращении в суды с требованиями о досрочном расторжении договоров в связи с существенным изменением обстоятельств.

1) колебания курсов валют «в соответствии с законодательством о валютном регулировании курс рубля к иностранной валюте постоянно меняется, и с учетом случавшегося до момента заключения договора резкого изменения курса они, получая кредит в иностранной валюте на длительный срок, сознательно приняли на себя риск повышения курса этой валюты к рублю» [4];

2) инфляционные процессы- «сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть; стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки; инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке» [5];

3) ухудшение финансового положения сторон договора- «резкое ухудшение финансового состояния стороны договора не относится к обстоятельствам, возникновение которых нельзя предвидеть. Вступая в договорные отношения, стороны могли и должны были учесть экономическую ситуацию, спрогнозировать ухудшение своего финансового положения» [6];

4) снижение спроса на реализуемые товары, прекращение торговой деятельностью — «сам по себе отказ арендодателя от расторжения договора аренды в связи с прекращением торговой деятельности арендатора не свидетельствует о нарушении принципа соблюдения баланса интересов участников правоотношений, так как не доказано создание условий явной несоразмерности имущественного положения и, соответственно, злоупотребления правами» [7].

Таким образом, возможность наступления негативных последствий во всех вышеуказанных случаях признается судом как предпринимательский риск, который по роду своей деятельности предприниматель вынужден был предвидеть при заключении договора.

Неутешительная судебная практика о рассмотрения гражданских дел о досрочном расторжении договоров аренды по основаниям, предусмотренным статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в 2021 году ненадолго пошатнулась, но Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 N 305-ЭС21–12558 по делу N А40–100692/2020 сохранила свою отрицательную стабильность.

Согласно материалам гражданского дела арендатор ссылается на то, что из-за применения мер по противодействию распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19) он не смог преодолеть убыточность супермаркета, влекущую невозможность вносить арендные платежи и обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора после отклонения его просьбы арендодателем об уменьшении размера платежей или расторжении договора по причине существенного изменения обстоятельств.

Первая и кассационная инстанция удовлетворили требования арендатора, однако апелляционная инстанция поддержала арендодателя. Верховный суд также отказался признать пандемию в качестве существенного изменения обстоятельства и оставил договор в силе [8].

В результате проведенного анализа судебной практики можно констатировать тот факт, что при желании расторгнуть неплатежеспособным арендатором долгосрочный договор аренды торговой недвижимости в судебном порядке по указанным в пункте 2 статьи 451 ГК РФ единовременно существующим условиям, необходимо учитывать большую вероятность отказа в удовлетворении иска.

Вследствие вышеуказанного, на наш взгляд, еще на стадии заключения долгосрочного договора аренды торговой недвижимости, арендатору необходимо обратить внимание на следующие условия:

2) срок заключения договора аренды и право на его расторжение;

3) ответственность арендатора за досрочное расторжение договора аренды, условия возврата или зачета обеспечительного платежа при наступлении такого обстоятельства.

Грамотное изложение перечисленных условий способствует в той или иной мере исключить дополнительные убытки от ставшего уже нерентабельным долгосрочного договора аренды торговой недвижимости.

Литература:

1. Шавалеев М. В. Договорное право в период экономической нестабильности: исследование современного опыта влияния существенного изменения обстоятельств на обязывающую силу договора//Закон.2017. № 1. С.110–121.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 16.04.2022).
3. Автонова Е. Д., Гвоздева С. В., Карапетов А. Г., Сбитнев Ю. В., Трофимов С. В., Фетисова Е. М. Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за февраль 2022 г. // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2022. N 4. С. 31–55.
4. Определение Конституционного Суда РФ от 26.05.2016 N 1019-О.
5. Определение Верховного Суда РФ от 17.04.2017 N 306-ЭС17–2823 по делу N А12–28452/2016.
6. Постановление Президиума ВАС РФ от 30.11.2010 N 9600/10 по делу N А17–1960/2009.
7. Определением Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 304-ЭС15–8597 отказано в передаче дела N А27–13141/2014 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного Постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.06.2015 N Ф04–19222/2015 по делу N А27–13141/2014.
8. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 N 305-ЭС21–12558 по делу N А40–100692/2020.