В статье рассматриваются основные проблемы кадастровой оценки ОКН на примере Санкт-Петербурга, с особым акцентом на Петроградский район. Анализируются ключевые факторы, влияющие на кадастровую стоимость, включая историческую значимость, физическое состояние и местоположение объектов. Особое внимание уделяется отсутствию межведомственного взаимодействия между органами, ответственными за учет и оценку ОКН, что приводит к расхождению данных и затрудняет процесс кадастровой оценки.
Ключевые слова: кадастровая оценка, объект культурного наследия, РГИС.
Кадастровая оценка объектов культурного наследия (ОКН) является важной частью для ведения кадастрового учета и получения актуальных данных об объектах культурного наследия, их состоянии и стоимости для налогообложения. Однако после проведения реформы об упразднении проведения плановой технической инвентаризации, специалисты столкнулись с проблемой отсутствия актуальной информации о состоянии объекта недвижимости, а также информации об объектах культурного наследия, поставленных на кадастровый учет.
Согласно методическим рекомендациям по проведению оценке стоимости объектов культурного наследия [1], существуют объекты: федерального, регионального и местного значения, а таже Объекты капитального строительства (ОКС) вне категории. Однако, в данных рекомендациях описано, как проводить оценку объектов в общем, а не проведение кадастровой оценку конкретно объектов культурного наследия.
Актуальность данной темы заключается в том, что объекты культурного наследия обладают другими характеристиками, нежели обычные объекты; что значительно усложняет возможность проведения кадастровой оценки. ОКН более индивидуальные и расценивать их как массу нельзя, по данной причине подвергается сомнению сама необходимость проведения массовой оценки, что лежит в основе кадастровой оценки [2]. Помимо этого — Кадастровая оценка является сложным, затруднительным процессом, так как данные разняться между органами государственной власти.
Для понимания конкретных проблем при проведении кадастровой оценки необходимо конкретно, с точки зрения государственных властей, описать ОКН. В соответствие с ФЗ 73 от 08 августа 2024 года к объектам культурного наследия относятся [3]:
– памятники — это исторические здания и сооружения, замки, дворцы, крепости, церкви, монастыри, мечети, городские усадьбы и особняки, мемориальные квартиры; мавзолеи, отдельные захоронения;
– ансамбли — исторические центры городов и поселков, монастырские комплексы, дворцово-парковые ансамбли, группа зданий, находящаяся на одной локализированной территории;
– достопримечательные места — места значимых исторических событий, поля сражений и мемориальные комплексы, исторические парки и сады, а также места, созданные человеком и природой.
Предметом исследования являются объекты культурного наследия на территории Санкт-Петербурга, в частности в Петроградском районе.
При проведении кадастровой оценки больше всего влияют такие факторы, как:
– историческая значимость объекта и его роль в истории страны/народа/ населения;
– состояние объекта, на момент проведения оценке, необходима ли реставрация объекта.
– местоположение объекта, по отношению к центру города и к основным магистралям.
Представленные факторы лишь малая часть того, что влияет на стоимость объекта, необходимо учитывать уникальность каждого объекта при расчете кадастровой стоимости. Но в тоже время орган, осуществляющий процесс оценки, не имеет все необходимые данные о местоположении и характеристиках объекта. Причиной проблемы является в отсутствие межведомственного взаимодействия между органом государственной власти, проводящим учет объектов культурного наследия (данным органом является — Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга) и органом проводящем кадастровую оценку (данным органом является ППК «Роскадастр»).
Рассмотрим официальные данные из официального сайта Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) [4] — на территории Санкт-Петербурга зарегистрировано 8464 объектов культурного наследия, в том числе дворцы, музеи, соборы, храмы, из которых 4213 объектов культурного наследия федерального значения (рис. 1).
Рис. 1. Карта объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга на сайте КГИОП
Был проанализирован Петроградский район, на карте (рис. 2) видно, что на территории достаточно большое количество объектов культурного наследия.
Рис. 2. Карта объектов культурного наследия на территории Петроградского района на сайте КГИОП
На территории Петроградского района более 100 объектов культурного наследия, включая памятники архитектуры, истории и культуры.
Для проверки данных об объектах, зарегистрированных в «ППК «Роскадастр» было принято решение основываться на открытом источнике: Региональная Геоинформационная система Санкт-Петербурга [5]. На рис. 3 представлены: режимы зон охраны ОКН, территории ОКН, а также сами объекты культурного наследия.
Рис. 3. Карта объектов культурного наследия на территории Петроградского района на сайте РГИС
При исследовании полученных данных было выявлено, что зарегистрированных ОКН, имеющих кадастровый номер, значительно меньше, чем зарегистрированных в Комитете.
Также во время проведения исследования была выявлена недостоверность данных на сайте КГИОП: данные не отражают, принадлежит к ОКН все здание или только определенная его часть.
Также в РГИС может быть зарегистрирован земельный участок, который относится к объектам культурного наследия, а данные об ОКС, которые являются частью ансамбля, могут быть не зарегистрированы в РГИС или не актуализированы.
Исходя из всего выше сказанного можно сделать вывод, что основной проблемой в кадастровой оценке объектов культурного наследия является отсутствие межведомственного взаимодействия между органом, осуществляющим учет объектов культурного наследия и органом, осуществляющим кадастровую оценку.
Литература:
- Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости, отнесенных в установленном порядке к объектам культурного наследия // Консультант Плюс: [сайт]. — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_202620/b5d793692cc0da14b3a3b6e63683f761e9731338/ (дата обращения: 15.03.2025).
- Приказ Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200 (ред. от 30.11.2022) «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» (вместе с «Федеральным стандартом оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», «Федеральным стандартом оценки «Виды стоимости (ФСО II)», «Федеральным стандартом оценки «Процесс оценки (ФСО III)», «Федеральным стандартом оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», «Федеральным стандартом оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Федеральным стандартом оценки «Отчетом об оценке (ФСО VI)») // Консультант Плюс: [сайт]. — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_415358 / / (дата обращения: 15.03.2025).
- Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 26.12.2024) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» // Консультант Плюс: [сайт]. — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37318/ (дата обращения: 15.03.2025).
- Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры [сайт]. — URL: https://kgiop.gov.spb.ru/ (дата обращения: 15.03.2025).
- Региональная геоинформационная система [сайт]. — URL: https://rgis.spb.ru/ (дата обращения: 15.03.2025).
