Комплексное развитие территорий (далее — КРТ) — это подход к развитию городских и сельских территорий, включающих в себя целостное планирование и реализацию мероприятий, направленных на улучшение инфраструктуры, жилищных условий и экономического потенциала региона.
Согласно ст. 64 Градостроительного кодекса Российской Федерации, целями комплексного развития территорий являются:
- Обеспечение сбалансированного и устойчивого развития поселений, муниципальных округов, городских округов путем повышения качества городской среды и улучшения внешнего облика, архитектурно-стилистических и иных характеристик объектов капитального строительства;
- Обеспечение достижения показателей, в том числе в сфере жилищного строительства и улучшения жилищных условий граждан, в соответствии с указами Президента Российской Федерации, национальными проектами, государственными программами;
- Создание необходимых условий для развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктур, благоустройства территорий поселений, муниципальных округов, городских округов, повышения территориальной доступности таких инфраструктур;
- Повышение эффективности использования территорий поселений, муниципальных округов, в том числе формирование комфортной городской среды, создание мест обслуживания и мест приложения труда;
- Создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования обновления застроенных территорий [1].
В настоящее время КРТ является достаточно актуальным механизмом, но при этом требует усовершенствования. Актуальность заключается в том, что существует обширная проблема проживания людей в ветхом или аварийном жилье, не отвечающем современным требованиям. Согласно мониторингу Минстроя РФ, в 76 субъектах РФ находятся в активной стадии реализации механизма КРТ 648 территорий (108 млн. кв.м, из которых жилая площадь — 78,4 млн. кв.м). В рамках действия КРТ расселено 144,97 тыс. кв.м аварийного жилого фонда, тем самым улучшены жилищные условия для 9,32 тыс. человек [2]. Указанная информация говорит о перспективности КРТ и подтверждает его актуальность.
В России КРТ реализуется через несколько основных видов, каждый из которых ориентирован на разные цели и объекты развития. Следует перечислить основные виды КРТ, применяющиеся в российской практике:
- КРТ, осуществляемое в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены многоквартирные дома (комплексное развитие территории жилой застройки);
- КРТ, осуществляемое в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены объекты капитального строительства (комплексное развитие территории нежилой застройки);
- КРТ, осуществляемое в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, либо земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе с расположенными на них объектами капитального строительства, при условии, что такие земельные участки, объекты капитального строительства не обременены правами третьих лиц, за исключением сервитутов, публичных сервитутов (комплексное развитие незастроенной территории);
- КРТ по инициативе правообладателей [1].
Эти виды комплексного развития территории применяются как на уровне крупных городов, так и в сельских поселениях, учитывая особенности и нужды каждой конкретной территории.
КРТ в России регулируется несколькими основными нормативно-правовыми актами:
- Градостроительный кодекс Российской Федерации. Это основной закон, который регулирует вопросы градостроительной деятельности, включая планирование, зонирование и застройку территорий.
- Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Закон регулирует вопросы, связанные с кадастровым учетом земельных участков и объектов недвижимости, которые необходимы для планирования и реализации КРТ.
- Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Закон регулирует вопросы оценки недвижимости, что важно для определения стоимости земельных участков и объектов при реализации проектов КРТ.
- Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон регулирует порядок регистрации прав на недвижимое имущество, что необходимо для юридического оформления прав на землю и объекты недвижимости в рамках КРТ.
- Региональные и муниципальные нормативные акты. В каждом субъекте Российской Федерации и муниципальном образовании принимаются свои законы и постановления, которые регулируют вопросы КРТ с учетом местных потребностей.
КРТ в России сталкивается с проблемами, которые затрудняют эффективную реализацию проектов. Так, можно выделить ряд проблем:
- Несогласованность нормативно-правовой базы. Множество нормативных актов регулируют различные вопросы касательно КРТ, их положения дублируются, а иногда и противоречат друг другу. Указанная проблема усложняет применение законодательства и требует совершенствования. Также, среди проблем можно выделить отсутствие подробных норм, регулирующих некоторые вопросы КРТ (например, порядок предоставления земельных участков для КРТ, механизмы переселения и компенсации жителям).
- Правовой статус земельных участков и недвижимости. Проблемы с регистрацией прав собственности, неопределенные границы земельных участков и отсутствие достоверных кадастровых данных могут приводить к правовым спорам и задержкам реализации проектов КРТ.
- Права собственников и арендаторов. В законодательстве нет четких механизмов защиты прав собственников и арендаторов, чьи права могут быть затронуты при реализации проектов КРТ, что, в свою очередь, приводит к социальной напряженности и протестам со стороны жителей.
- Региональные и муниципальные различия. Различия в нормативно-правовом регулировании на уровне субъектов Российской Федерации и муниципалитетов приводит к неравномерному развитию территорий.
- Недостаточная информированность жителей со стороны органов власти;
- Споры, возникающие из-за невозможности приобретения жилья на предлагаемые к компенсации средства;
- Включение в КРТ неаварийного жилья.
Таким образом, можно отметить, что Градостроительный Кодекс Российской Федерации создал хорошие правовые предпосылки для комплексного развития территорий. Для успешной реализации КРТ необходимо заняться устранением вышеуказанных проблем в законодательстве и в социальной структуре, в поиске справедливого баланса частных и публичных интересов, что позволит стимулы деятельности хозяйствующих субъектов и граждан по развитию территорий и реализовать предоставленные публичным образованиям полномочия [3].
Литература:
- Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 31.12.2017) // Собрание законодательства РФ. — 03.01.2005. — № 1 (часть 1). — ст. 16.
- Мониторинг реализации механизма комплексного развития территорий субъектами Российской Федерации [Электронный ресурс]: Минстрой России, 2024. Режим доступа: https://minstroyrf.gov.ru/trades/kompleksnoe-razvitie-territoriy/1-monitoring-realizatsii-mekhanizma-kompleksnogo-razvitiya-territoriy-subektami-rossiyskoy-federatsii/
- Шульженко С. И. Правовые проблемы комплексного развития территорий (Часть 3) // Управленческое консультирование. 2022. № 3. С. 172–189.