Статья посвящена анализу влияния системы проектного финансирования с использованием счетов эскроу, введённых в строительную отрасль в 2019 году, на формирование прибыли у застройщиков. Рассматриваются ключевые особенности формирования прибыли, такие как отложенная прибыль и изменение структуры доходов и расходов в бухгалтерской отчётности. Кроме этого, в статье предложено наглядное представление бухгалтерских проводок, отражающих основные хозяйственные операции, которые участвуют в формировании прибыли у застройщика в системе проектного финансирования.
Ключевые слова: проектное финансирование, застройщик, бухгалтерский баланс, долевое строительство, формирование прибыли.
Введение системы проектного финансирования с использованием счетов эскроу в 2019 году кардинально изменило процесс формирования прибыли у застройщиков. Ранее застройщики получали средства от покупателей сразу после заключения договора, что позволяло финансировать строительство и формировать прибыль в текущем периоде. Однако с введением эскроу ситуация существенно изменилась.
Так, на сегодняшний день, если застройщик действует в рамках проектного финансирования, то денежные средства дольщиков, обусловленные отражёнными суммами в договорах участия в долевом строительстве, попадают на счета эскроу финансирующего строительство банка, который блокирует эти деньги до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Застройщик получает доступ к средствам только после предоставления банку документов, подтверждающих завершение строительства. Таким образом, застройщик лишен возможности использовать средства покупателей в течение всего срока строительства.
В связи с изложенным можно отметить основную особенность формирования прибыли у застройщика — отложенная прибыль. Прибыль от реализации проекта формируется только после сдачи объекта в эксплуатацию и перевода денежных средств с эскроу. Это значит, что застройщик не получает доход от продажи в текущем периоде, несмотря на несущие затраты на строительство.
Затраты на строительство в рассматриваемой системе финансируются банком посредством предоставления кредитных средств — это вынужденная мера застройщиков, в особенности не крупных организаций. Сумма кредитных средств, которая будет в итоге предоставлена банком по истечению сроков строительства, прописана в кредитном договоре, который заключается между застройщиком и банком по каждому отдельному проекту. Кроме суммы кредита, в договоре также фиксируются: расчёт процентных ставок, величина которых зависит от соотношения суммы на счетах эскроу и накопленной сумме выданных кредитных средств, сроки, графики строительства и финансирования, все необходимые условия кредитования, требования к застройщику и обязательства банка перед ним [3, с. 287].
По мере строительства объекта банк предоставляет заёмщику определённое количество денежных средств в соответствии с разработанной сметной документацией по Методике 81–35.2004. Финансирование строительства осуществляется через специальные счета, открытые при заключении кредитного договора, где далее распределяются по подрядным и субподрядным организациям. Для получения части выделенных средств застройщик должен подтвердить целевое использование средств: он обязан предоставить платежные документы, обосновывающие расходы, несмотря на утвержденную смету [3, с. 287].
Как уже было упомянуто ранее, денежные средства покупателей недвижимости застройщика поступают на счета эскроу, открываемые в финансирующим строительство банке. Данные средства — это доход застройщика. Доход, соответственно так же, как и прибыль, признаётся у застройщика только после окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.
Таким образом, второй особенностью формирования прибыли у застройщика является то, что доходы отражаются в бухгалтерском учёте только по окончанию проекта, в то время как расходы попадают в бухгалтерский баланс по мере предоставления банком кредитных средств.
Кроме этого, следует добавить, что фактически выручка от реализации проекта поступает на расчётный счёт застройщика не всей суммой: часть выручки идёт на погашение суммы выданного кредита и процентов за его пользование. Данное условие также прописывается в кредитном договоре.
В части учёта застройщик должен отображать денежные средства дольщиков, поступившие на счета эскроу, за балансом, поскольку активом они для него не являются и в бухгалтерский баланс не попадают. Забалансовый счёт, который рекомендуется использовать в данном случае, — это счёт 008 «Обеспечение обязательств и платежей полученные», а раскрытие информации, касающейся количества средств на счетах эскроу, следует производить в пояснениях к отчетности организации [4].
Принятие к учёту объектов недвижимости в построенном доме у застройщика происходит только после завершения строительства, прохождения необходимых проверок и получения разрешения на ввод в эксплуатацию, выданного в федеральном органе исполнительной власти.
При передаче объекта недвижимости по договору участия в долевом строительстве и подписании акта приёма-передачи, у дольщика возникает право собственности, после чего застройщик списывает объект с баланса и отражает получение денежных средств от покупателя в размере, указанном в договоре. Важно отметить, что этот процесс относится только к квартирам, которые были проданы до завершения строительства. Квартиры, которые остались непроданными, остаются в собственности застройщика, и он не может признать доход от их продажи до момента их реализации.
Что касается расходов, финансируемых банком, застройщики производят учёт основной суммы долга по кредиту на счёте 67 «Расчеты по долгосрочным кредитам и займам». Данная сумма в рамках целевого финансирования признаётся возмещением расходов застройщика в связи со строительством многоквартирных домов, поэтому она не формирует налогооблагаемую прибыль на отчётную дату и, соответственно, не отображается в отчёте о финансовых результатах. Однако, застройщик обязан отразить остаток по счёту на отчётную дату в бухгалтерском балансе в составе долгосрочных заемных средств.
Обобщая изложенную информацию выше, можно наглядно представить бухгалтерские проводки, отражающие основные хозяйственные операции, участвующие в формировании прибыли у застройщика в системе проектного финансирования. Результаты основных хозяйственных операций представлены в таблице 1.
Таблица 1
Основные хозяйственные операции , формирующие прибыль у застройщика
|
Бухгалтерская запись |
Содержание хозяйственной операции |
Первичный документ |
|
|
Дебет |
Кредит |
||
|
76 Банк |
51 |
Уплата комиссий, связанных с заключением кредитного соглашения с банком |
Платежный документ |
|
20 |
76 Банк |
Включение суммы комиссии за оформление договора в себестоимость объекта строительства |
Бухгалтерская справка |
|
008 |
- |
Поступление денежных средств от дольщиков на счета эксроу |
Банковская выписка |
|
51 |
67 Расчеты по долгосрочным кредитам и займам |
Поступление кредитных средств на счёт организации |
Платёжный документ |
|
Дт 91 Прочие расходы |
67 Расчеты по процентам, причитающимся к уплате |
Ежемесячное начисление процентов за пользование кредитом на себестоимость строительства |
Бухгалтерская справка-расчёт |
|
20 |
60, 76 |
Сформирована стоимость выполненных работ подрядными организациями |
Акт о выполненных работах (форма КС-2), справка о стоимости выполненных работ (форма КС-3) |
|
43 |
20 |
Приняты к учету объекты (квартиры) в построенном доме после сдачи и ввода в эксплуатацию |
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию |
|
90 |
43 |
Учтена себестоимость объекта у заказчика-застройщика |
Сводная ведомость затрат на строительство |
|
62 |
90 |
Объект ДДУ передан дольщику, возникновение права собственности у дольщика |
Акт приёма-передачи |
|
67 |
62 |
Поступление средств со счетов эскроу в счёт уплаты основного долга и процентов по кредиту |
Платёжный документ, кредитный договор, соглашение о зачёте |
|
51 |
62 |
Поступление на расчётный счёт остатка средств со счетов эскроу после погашения кредитных обязательств |
|
|
- |
008 |
Выбытие денежных средств со счетов эскроу |
Кредитный договор, соглашение о зачёте |
Согласно представленной таблице, можно отметить, что прибыль (до налогообложения), которую получает в итоге застройщик от реализации проекта — это остаток средств со счетов эскроу после погашения кредитных обязательств. После поступления данных средств на расчётный счёт застройщик обязан выплатить соответствующий налог.
Таким образом, в статье были рассмотрены ключевые изменения в системе формирования прибыли у застройщиков, возникшие в связи с введением проектного финансирования с использованием счетов эскроу. В статье подчеркивается, что эскроу-счета привели к отложенному формированию прибыли, изменили структуру доходов и расходов, а также увеличили финансовую нагрузку на застройщиков в виде процентных затрат на кредитование.
Литература:
- Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [Электронный ресурс]: федер.закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ. — Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
- Бухгалтерский и налоговый учет у Заказчика-застройщика. Нюансы учета в связи с положениями ФСБУ 5/2019. — Текст: электронный // Audit-ir.ru: [сайт]. — URL: https://www.audit-it.ru/articles/account/a1/1062496.html (дата обращения: 03.11.2024).
- Гирина, Е. Ю. Особенности учета обязательств по кредитам у застройщика в системе проектного финансирования с использованием счетов эскроу / Е. Ю. Гирина. — Текст: непосредственный // Молодой ученый. — 2024. — № 21 (520). — С. 287–289. — URL: https://moluch.ru/archive/520/114548/ (дата обращения: 03.11.2024).
- Как отразить в учете застройщика передачу квартир дольщикам. — Текст: электронный // Бухгалтерия.ру: [сайт]. — URL: https://www.audit-it.ru/articles/account/otrasl/a87/1072243.html (дата обращения: 02.11.2024).
- Катаева, Н. Н. Как вести учет при долевом строительстве с использованием эскроу-счетов / Н. Н. Катаева. — Текст: электронный // glavkniga.ru: [сайт]. — URL: https://glavkniga.ru/elver/2022/11/5914 (дата обращения: 02.11.2024).
