Аренда недвижимости сегодня занимает центральное место в сфере гражданского оборота. Договоры аренды, охватывающие разнообразные объекты, являются наиболее распространёнными в области гражданского права, поскольку недвижимость играет ключевую роль как в развитии предпринимательства, так и в укреплении российской экономики в целом. В свете этого, анализ проблемных аспектов, возникающих при заключении и продлении договоров аренды, остаётся не только актуальным, но и необходимым. Вопросы, связанные с правоспособностью сторон, соблюдением условий, арендной платой, а также правами и обязанностями участников отношений, требуют внимательного изучения и тщательного подхода. Исследование и разрешение текущих проблем в этой сфере не теряет своей значимости и важности как для предпринимателей, так и для государственной политики в сфере недвижимости.
Ключевые слова: государственная регистрация, договор аренды, неопределенный срок, дополнительное соглашение.
Rental of real estate today occupies a central place in the field of civil turnover. Lease agreements covering a variety of objects are the most common in the field of civil law, since real estate plays a key role both in the development of entrepreneurship and in strengthening the Russian economy as a whole. In light of this, the analysis of problematic aspects arising during the conclusion and extension of lease agreements remains not only relevant, but also necessary. Issues related to the legal capacity of the parties, compliance with the terms, rent, as well as the rights and obligations of the participants in the relationship require careful study and careful approach. Research and resolution of current problems in this area does not lose its significance and importance for both entrepreneurs and government policy in the field of real estate.
Keywords: state registration, lease agreement, indefinite term, supplementary agreement.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (ст. 131 ГК РФ) [1]. Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Соответственно зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
С заявлением о регистрации может обратиться одна из сторон договора (ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») [2].
Возникновение права на недвижимость происходит на основании юридического состава, включающего два юридических факта: договор и акт государственной регистрации права. Если договоры аренды недвижимости заключены на сроки, превышающие один год, требуется их обязательная государственная регистрация, иначе они будут признаны незаключенными. При этом законодателем оставлены без внимания сделки по аренде зданий и сооружений, заключаемые на неопределенные сроки, а также пролонгация договоров. В связи с наличием подобного пробела на практике происходит непоследовательное применение норм о государственной регистрации анализируемых договоров.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 ГК РФ.
Кроме того, важно отметить, что государственная регистрация прав на недвижимость не только обеспечивает юридическую защиту прав собственников, но и служит основой для дальнейших операций с недвижимостью. Наличие зарегистрированного права позволяет собственнику свободно распоряжаться своим имуществом, включая его продажу, дарение или залог. Без такого признания любые сделки могут оказаться неполноценными и, следовательно, обремененными рисками.
Следует учитывать и ограничения, которые могут быть накладываемы на права собственников. Например, в соответствии с законодательством, возможны случаи, когда установленные обременения, такие как сервитуты или ипотеки, требуют дополнительной регистрации. Это обеспечивает публичность прав и обязанностей сторон, позволяя потенциальным покупателям и пользователям недвижимости заранее ознакомиться с ее правовым статусом.
В настоящей статье остановимся на конкретном примере, исходя из того, что первоначально договор аренды недвижимости был заключён на 11 месяцев, а затем дополнительным соглашением сторон срок аренды продлен на 3 года. В данном примере договор аренды в редакции дополнительного соглашения, продлевающего его на 3 года, подлежит государственной регистрации.
Согласно ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок год и более. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
В данном случае срок договора аренды увеличен посредством заключения дополнительного соглашения, определившего срок аренды на срок более года, поэтому такой договор аренды в редакции дополнительного соглашения подлежит государственной регистрации (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.06.2019 N Ф07–5802/2019 по делу N А26–10787/2018) [3].
Отметим, что наличие промежутка времени между окончанием договора аренды и подписанием дополнительного соглашения о продлении срока аренды на срок более одного года не препятствует проведению государственной регистрации одновременно договора аренды и дополнительного соглашения к нему, так как само дополнительное соглашение, заключенное на определенный срок, свидетельствует о том, что воля сторон после окончания действия договора аренды направлена на возобновление отношений на определенный срок, и дополнительное соглашение не является соглашением к договору аренды, возобновленному на неопределенный срок (Определение ВАС РФ от 29.10.2010 N ВАС-12275/10, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.05.2011 N А33–13257/2010) [4,5].
При государственной регистрации договора аренды в редакции дополнительного соглашения государственная регистрация проводится как одно регистрационное действие с взиманием государственной пошлины за государственную регистрацию одной сделки.
Рассматривая вопрос о государственной регистрации договора аренды объекта недвижимости, заключенного на срок менее года и продленного на неопределенный срок, мы приходим к выводу, что он государственной регистрации не подлежит.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок (п. п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ).
Соглашение об изменении или о расторжении договора должно совершаться в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). При этом в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных либо возобновленных на неопределенный срок, ГК РФ не предусматривает необходимости государственной регистрации (п. 11 Обзора, утв. Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, Письмо Минэкономразвития России от 29.01.2018 N Д23и-389) [6,7].
В настоящее время такое положение в законодательстве позволяет участникам гражданского оборота игнорировать правила о государственной регистрации (субъекты правоотношений обходят положения ГК РФ, заключая договоры аренды сроком на 11 месяцев с автоматической их пролонгацией на тот же срок). Но в этом случае арендатор оказывается в уязвимом положении.
Суть госрегистрации заключается в отражении информации в госреестре ЕГРН, в том числе об обременении. Регистрация сделки в Росреестре оберегает ее от действий третьих лиц.
Например, в случае смерти собственника, его наследник не сможет просто отказаться от договора с арендатором. Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц. Арендатор, которому вещь передана по договору, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника.
Выводы
Возможно, стоит определить в законе срок, в течение которого стороны должны обратиться с заявлением о государственной регистрации. В случае несоблюдения определённого срока, договор будет считаться незаключенным. Нигде не прописаны сроки, в которые нужно уложиться с регистрацией. Можно прийти в Росреестр даже через год после заключения договора, за это штраф не предусмотрен.
По сути, договор, заключенный на срок более одного года, и договор, заключенный на неопределенный срок, имеют одинаковую правовую природу, и на них должен распространяться одинаковый правовой режим, в том числе требование государственной регистрации. Возможно, стоит рассмотреть вопрос о внесении изменений в ст. 651 ГК РФ, установив требования о государственной регистрации договоров аренды недвижимости, заключенных на неопределенный срок [7].
Литература:
- Гражданский кодекс РФ, Часть 1 с комментариями, источник: https://stgkrf.ru/131 (дата обращения 05.05.2023 г.)
- Федеральный Закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» https:// stgkrf.ru /131 (дата обращения 05.05.2023 г.)
- Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.06.2019 N Ф07–5802/2019 по делу N А26–10787/2018) https:// www.stgkrf.ru / (дата обращения 10.05.2023 г.)
- Определение ВАС РФ от 29.10.2010 N ВАС-12275/10// https://www.consultant.ru / (дата обращения 10.05.2023 г.)
- Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.05.2011 N А33–13257/2010).// https://www.consultant.ru / (дата обращения 10.05.2023 г.)
- Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, Письмо Минэкономразвития России от 29.01.2018 N Д23и-389) // https://www.consultant.ru / (дата обращения 10.05.2023 г.)
- Материал А. В. Ромашкиной государственного советника Российской Федерации 3 класса. // https://www.consultant.ru / (дата обращения 10.05.2023 г.)
