Гражданский оборот жилых помещений в Российской Федерации: актуальные вопросы теории и практики

В данной статье проанализированы особенности гражданского оборота жилых помещений в Российской Федерации. Исследованы проблемы, которые возникают на практике при приобретении вторичного жилья на рынке. Предложены соответствующие рекомендации по снижению уровня рисков.

Ключевые слова: жилые помещения, право собственности, «вечные» жильцы, квартира, комната, вторичный рынок жилья.

По данным статистики сервиса «Домклик» за первое полугодие 2023 года было оформлено более 132 тыс. ипотечных сделок [8], что свидетельствует о том, что рынок недвижимости в российских реалиях бурно развивается и, главным образом, масштабируется. Это касается не только первичного рынка недвижимости (новостройки), но и вторичного рынка жилья — жилых помещений, у которых уже есть собственники. В связи с тем, что квартиры на вторичном рынке жилья уже имеют «собственную историю», осложненную зачастую различными недочетами в документационном обеспечении, на практике возникают различного рода правовые проблемы.

И. А. Мирошников и Ю. А. Шевякова отмечают, что «одним из наиболее острых жилищных вопросов является существование коммунальных квартир — квартир в изолированных жилых помещениях, в которой проживают несколько семей» [5]. Действительно, на сегодняшний день актуальным является вопрос относительно осуществления сделки по купле-продаже комнаты в коммунальной квартире. В данном случае действует правило преимущественного права покупки иными жильцами коммунальной квартиры (п. 2 ст. 246, п. 1 ст. 250 ГК РФ; ч. 6 ст. 42 ЖК РФ). Соответственно собственник, желающий продать свою комнату, имеет обязанность известить о своем намерении собственников остальных жилых помещений в квартире путем направления им письма с информацией о сумме продажи и иных условиях договора (идентификационные данные жилого помещения, характеристики, порядок расчетов, сроки и др.). Следует заметить, что проблема возникает уже на этапе отправки такого сообщения: так, согласно п. 2.3 Приложения к Письму Федеральной нотариальной палаты № 1033/03–16–3 [2] извещение может быть либо вручено непосредственно самим собственникам, либо же отправлено по почте или передано через нотариуса. В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ в случае отправления извещения оно будет считаться доставленным и в тех случаях, если оно поступило собственнику, которому оно направлено, однако по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или он сам не ознакомился с ним.

В связи с принятием поправок в законодательство [1] обычные граждане с 1 марта 2023 года не могут самостоятельно получить сведения о правообладателях объектов недвижимости с помощью заказа выписок из ЕГРН. нередко собственники комнат в коммунальных квартирах там не живут — либо сдают комнату в аренду, либо просто проживают в ином месте. В таком случае вручение писем с извещениями становится затруднительной процедурой. Информацию о таких собственниках комнат в коммунальной квартире можно получить путем обращения к нотариусу. Негативные моменты такого явления заключаются в увеличении стоимости процедуры передачи и получения информации, а также увеличении времени соответствующего уведомления необходимых лиц.

Другой актуальной на сегодняшний день вопрос, требующий разрешения, — это проблема так называемых «вечных» жильцов. Она нередко поднимается как в теории [6], так и на практике [3].

В ст. 558 ГК РФ прямо указано, что в договоре должны быть указаны лица, сохраняющие право пользования жилым помещением при переходе права собственности к третьему лицу. Однако, продавцы нередко нарушают данное положение законодательства и скрывают факт наличия таких лиц с тем, чтобы быстрее продать жилое помещение. Отсутствие же в ЕГРН информации о такого рода «вечных» жильцах ущемляет права потенциального покупателя. Р. С. Бевзенко отмечает, что «принцип достоверности сведений государственного реестра подразумевает, что для всех третьих добросовестных лиц права, записанные в реестр, считаются существующими (позитивная достоверность), а отсутствие в реестре записи о праве дает основание предполагать его действительное отсутствие (негативная достоверность)» [4]. Такую информацию можно получить посредством запроса выписки из домовой книги, однако информация о таких лицах могла, впрочем, и не подаваться для внесения ее в домовую книгу. Кроме того, выписку из домовой книги может получить ограниченный круг лиц: собственник жилья и зарегистрированные в нем лица. Вопрос о внесении в ЕГРН информации о таких лицах поднимался и на государственном уровне: Минстрой РФ в 2022 году разработал поправки в ЖК РФ [7], в связи с которыми в ЕГРН будут вноситься такие сведения. Однако поправки до сих пор не приняты. В то же время необходимость указания перечня таких лиц, сохраняющие право пользования жилым помещением при переходе права собственности к третьему лицу, подтверждается, как и теоретическими исследованиями, так и правоприменительной практикой, и соответственно требует принятия мер к реализации внесения изменений в действующее законодательство.

Еще одной проблемой, возникающей при заключении сделок с недвижимостью на вторичном рынке жилья, является намеренное занижение цены продажи такого объекта. В соответствии со ст. 217.1 НК РФ продавец недвижимого имущества освобождается от уплаты 13 % налога при владении объектом в течение минимального срока (3 или 5 лет). На практике же возникают ситуации, когда собственник желает реализовать недвижимое имущество до истечения установленного периода, однако налог платить не хочет. В связи с этим в договоре купли-продажи недвижимости указывается такая стоимость продажи объекта, при которой налоговая обязанность не возникает. В этом случае возникает риск: при признании в последующем сделки купли-продажи недействительной покупатель сможет требовать возврата только той суммы стоимости объекта, которая указана в договоре. Кроме этого, имеет место и прямое нарушение законодательства, которое приводит к уменьшению доходной части бюджета государства.

Предполагаем, что обозначенные нами проблемные вопросы обусловлены, главным образом, сущностью вторичного рынка жилья. Тем самым, приобретение жилого помещения на таком рынке является более рискованным, чем, например, на первичном рынке, где приобретатель становится первым обладателем жилого помещения с момента завершения строительства объекта застройщиком. Однако вторичный рынок жилой недвижимости остается все также привлекательным для покупателей ввиду своей ценовой политики.

Литература:

1. Федеральный закон от 14 июля 2022 г. № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О персональных данных», отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившей силу части четырнадцатой статьи 30 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» // Российская газета. 2022. 20 июля. № 156–157.
2. Письмо ФНП от 31.03.2016 г. № 1033/03–16–3 «О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу» // URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_196587/ (дата обращения: 30.10.2023).
3. Постановление Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 г. № 5-П «По делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в связи с жалобой гражданина А. М. Богатырева» // Российская газета. 2015. 06 апреля. № 71.
4. Бевзенко Р. С. Комментарий к ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2019. № 11. С. 127–169; № 12. С. 68–115.
5. Мирошников И. А., Шевякова Ю. А. К вопросу о существовании коммунальных квартир в современных правовых реалиях // Вопросы российской юстиции. 2019. № 1. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/k-voprosu-o-suschestvovanii-kommunalnyh-kvartir-v-sovremennyh-pravovyh-realiyah (дата обращения: 31.10.2023).
6. Павлова А. А., Макаревич М. Л. Проблемы при покупке недвижимости на вторичном рынке // Перспективы развития институтов права и государства: сборник научных трудов 3-й Международной научной конференции. Курск, 15 мая 2020 г. / отв. ред. А. А. Горохов. Курск: Юго-Западный государственный университет, 2020. С. 143–148.
7. Законопроект № 01/05/05–22/00128033 от 31.05.2022 г. «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // URL: https://regulation.gov.ru/Regulation/Npa/PublicView?npaID=128033# (дата обращения: 22.10.2023).
8. Тренды рынка недвижимости 2023 — исследование «Домклик» // URL: https://blog.domclick.ru/novosti/post/trendy-rynka-nedvizhimosti-2023-issledovanie-domklik (дата обращения: 22.10.2023).