Экспертиза и оценка недвижимости: вопросы правового регулирования



В статье рассматривается нормативно-правовая база, регламентирующая проведения экспертизы недвижимых вещей. Правовое обозначение недвижимости дается в качестве объекта проведения экспертизы. Рассматриваются особенности видов экспертиз недвижимости и формируется оценка по их регулированию.

Ключевая слова: недвижимость, экспертиза, экономическая экспертиза, техническая экспертиза, правовая экспертиза, экспертиза местоположения, управленческая экспертиза, эксплуатационная экспертиза.

The article discusses the legal framework of the examination of the real estate. The legal definition of real estate is given as the object of the examination. The features of the types of real estate expertise are considered and an assessment of it regulation is formed.

Keywords: real estate, expertise, economic expertise, technical expertise, legal expertise, location expertise, management expertise, operational expertise.

Недвижимость занимает особое место в рыночной экономике и жизни каждого гражданина, поскольку является объектом формирования капитала для физических лиц, а также экономической базой для юридических лиц и публичных образований. Деятельность экспертов по оценке собственности играет значимую роль в системе хозяйствования, так как позволяет объективно определить не только стоимость и статус объекта недвижимости, но и режим его использования для осуществления сделок. Оценка недвижимости является распространенным механизмом при осуществлении сделок по купли-продажи, залога, страхования, раздела имущества, при оформлении наследства и в иных случаях. Экспертиза, проводимая с целью установления стоимости недвижимых объектов, необходима в государственном и частных секторах, а в случае рассмотрения дела в суде, для вынесения справедливого решения.

Перед обращением к оценщику для проведения оценки недвижимости необходимо определить, какой объект можно характеризовать как недвижимость.

Правовой режим недвижимости является основой частного права. Правоотношения, основывающиеся на недвижимости, служат не только способом обогащения, как при совершении сделок купли-продажи, но и являются способом защиты личных имущественных прав, при использовании которого лицо получает сведения об объекте, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о своем праве (владения, пользования, распоряжения) на определенную недвижимую вещь. Действующее российское законодательство содержит открытый перечень движимых вещей. Критериями отнесения вези к объектам недвижимости являются:

– связь с землей — невозможность свободного перемещения материального объекта;

– невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба, вследствие которого его использование становится невозможным;

– обязательность государственной регистрации перехода права собственности к владельцу недвижимой вещи.

Одними из самых распространенных недвижимых вещей являются земельные участки, участки недр, здания и сооружения, жилые и нежилые помещения.

Гражданский кодекс Российской Федерации [6] (далее — ГК РФ) в пункте 1 статьи 130 закрепляет указанные признаки недвижимых вещей, в ст.ст. 132,133.1 ГК РФ законодатель дополняет перечень, включая в него предприятия, единый недвижимый комплекс.

Несмотря на то, что Гражданский кодекс Российской Федерации содержит правило о признании недвижимостью объект, сведения о котором содержатся в ЕГРН, объекты незавершенного строительства также могут быть признаны недвижимости и стать объектом оценки.

При этом согласно судебной практике [7] незавершенный объект признается недвижимостью только в случае наличия основного признака- наличие связи с землей, т. е. завершение на объекте работ по заложении фундамента.

По мнению ряда авторов, экспертиза объекта незавершенного строительства затруднена не только процедурой постановки объект на кадастровый учет, но также и из-за ряда негативных воздействий на инфраструктуру и городскую среду. [4, С. 162]

При этом такие объекты, как ограждающие сооружения (заборы, перегородки, замощение тротуаров), обустроенные площадки земельных участков (а именно объекты городской инфраструктуры- площадки, лавочки и т. п.) не могут быть признаны как недвижимые вещи, поскольку их основная функция — это обслуживание. Также не могут быть признаны недвижимостью массивные наружные рекламные конструкции и автозаправочные станции. В отношении данных объектов эксперт может провести исследование по подтверждению стоимости.

Существует различные виды экспертиз недвижимости, выбор того или иного вида возлагается на заказчика и исходит из определения задач использования результатов оценки. Выделяют шесть видов экспертиз недвижимых объектов:

1. Экономическая экспертиза;
2. Техническая экспертиза;
3. Правовая экспертиза;
4. Экспертиза местоположения;
5. Управленческая экспертиза;
6. Эксплуатационная экспертиза.

Экономическая или оценочная экспертиза необходима для оценки стоимостной обоснованности объекта, определение его денежного потенциала. Экономическую экспертизу можно разделить на оценку жилой недвижимости и нежилой недвижимости.

Разница в экспертизах таких объектов состоит в целях оценки. Например, нежилое помещение может быть оценено для передачи учредителем общества с ограниченной ответственности для передачи в качестве вклада в уставной капитал организации или для заключения договора страхования имущества. В зависимости от цели использования результатов используются различные подходы к оценке- рыночная, инвестиционная или кадастровая оценка. [5, С. 6]

Техническая экспертиза проводится при необходимости выявления недостатков фактического состояния объекта. Перед экспертами могут быть поставлены вопросы о соответствии технологии строительства объекта ГОСтам, СНИПам и проектной документации. Также эксперты определяют безопасность объекта для граждан, а для проведения всестороннего и полного исследования привлекается эксперт в сфере строительства и экологии.

Нельзя не согласиться с мнением юристов и экспертов о том, что правовая экспертиза является одной их самых востребованных. Но осуществление правового исследования в большей степени относится к деятельности юристов, чем экспертов-техников. Обратиться к эксперту за правовой экспертизой может лицо, не имеющее юридического образования, но желающее приобрести недвижимость по открытой и чистой сделке с целью защиты от негативных последствий, например, с целью приобретения объект с отсутствием обременений (ипотеки, банкротства предыдущего собственника и т. п.).

Экспертиза местоположения связана с особо развивающейся в последнее время отраслью гражданского права — экологического права. Эксперт-эколог исследует факторы окружающей среды для последующей постройки и определения вида пользования недвижимости. В данном случае объектом исследования становится географическое положение выбранного земельного участка (ландшафт, социальная близлежащая инфраструктура, транспортная доступность) и определение будущей рыночной стоимости.

Эксплуатационная и управленческие виды экспертиз зачастую комплексно назначаются с технической экспертизой и экспертизой местоположения, поскольку исследование такого типа позволяет выявить потенциал объекта, эффективность его использования, предрасположенность к будущей постройке объектов определенного типа (коттеджный поселок или бизнес-центр). Эксплуатационная экспертиза поможет застройщикам спрогнозировать финансовые затраты, а управленческая позволит рассчитать финансовые риски.

Многие авторы соглашаются с тем, что все виды экспертиз недвижимости связаны между собой. В рамках развития рыночных отношений заказчикам необходимо получить полные и всесторонние ответы на поставленные вопросы и оценить объект с точки зрения инвестиционной привлекательности. Российский законодатель стремится регламентировать законодательство о проведении экспертиз недвижимости для облегчения процедуры их проведения. В связи с чем действующее законодательство включает в себе обширный перечень нормативно-правовых актов. [3, С. 33]

Основным актом является Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [8] (далее — ФЗ «Об оценочной деятельности»), который определяет общие требования к осуществлению оценочной деятельности, требований к кандидатуре оценщика, стандартов отчетов и общих требований к применяемым методикам проведения оценки.

ФЗ «Об оценочной деятельности» дает легальное понятие оценочной деятельности, под которой понимается профессиональная деятельность экспертов по определению рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иных стандартов оценки стоимости. В статье 3 ФЗ «Об оценочной деятельности» дается ссылка на 12 Федеральных стандартов оценки, разработанных Национальным советом по оценочной деятельности и саморегулируемыми организациями оценщиков, которые утверждаются Министерством экономического развития Российской Федерации.

Федеральные стандарты являются неотъемлемой частью правовой базы для экспертов. При составлении отчета эксперт указывает список использованных источников, в который заносит каждый стандарт, СНИП и ГОСТ.

Необходимо обратить внимание на Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее — ФЗ «Об экспертной деятельности») [9]. Данный ФЗ «Об экспертной деятельности» в большей степени конкретизирует положение эксперта, предъявляемые к нему требования об образовании, членства в саморегулируемых организациях, права и обязанности, ответственность. ФЗ «Об экспертной деятельности» содержит требования, предъявляемые к форме заключения эксперта, которые дублируются в процессуальных кодексах.

В связи с тем, что к экспертизам недвижимости прибегают субъекты не только в рамках рыночных отношениях, но и в процессе судопроизводства, то обратим внимание и на процессуальное законодательство.

Особое распространение судебные экспертизы по оценке получили в гражданском праве, к регулированию которых применяются общие положения о судебных экспертизах, закрепленные в Гражданском процессуальном кодексе РФ [10] и Арбитражном процессуальном кодексе РФ [11]. Процессуальные кодексы дают общее представление о форме судебного заключения, порядке проведения исследования, оценке заключения в качестве доказательства по делу.

Большое значение имеют Постановления Пленума Верховного Суда от 26.06.2008 № 13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции» [12], Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» [13]. В Постановлениях конкретизируются положения о порядке назначения по делу судебной экспертизы, что свидетельствует о внимании не только законодателя, но и судебной системы к заключению эксперта, которое может быть положено судом в основу решения дела.

Важной составляющей деятельности эксперта при проведении экспертизы недвижимости является следование этическим нормам. Этические нормы представляют собой типовые правила профессиональной деятельности, которые не являются нововведением исключительно для оценщиков, но применяются к судьям и адвокатам. Данные правила закрепляются на уровне кодексов этики саморегулируемых организациях экспертов, а также федеральном. Так, существует кодекс этики государственных экспертов Министерства юстиции Российской Федерации [14]. Этика эксперта распространяется на взаимодействие с заказчиками, государственными органами, средствами массовой информации и основываются на принципах законности, справедливости, независимости и объективности. [1, С. 32]

Обсуждаемым вопросом является роль методических материалов. В деятельности эксперты зачастую руководствуются правилами и регламентами, выраженных в различных ГОСТах и методических рекомендациях. Данные акты не имеют нормативно-правового закрепления, тем не менее именно они конкретизируют каждый шаг, который должен предпринять эксперт при проведении исследования, что позволяет избежать неполноты сведений и ошибок в расчетах. Рекомендации существуют к каждому из видов экспертиз недвижимости, а, следовательно, упущение того или иного ГОСТа может служить основанием для назначения повторной экспертизы в случае рассмотрения дела в суде. [2, С. 30]

На основании проведенного исследования можно сделать вывод о том, что правовое регулирование в области экспертизы недвижимости можно характеризовать как цельное. Акты, выпускаемые Министерствами и саморегулируемыми организациями, дополняют федеральное законодательство. Действующим законодательством предусмотрено снижение рисков проведения экспертизы недвижимости и ее оценки с целью получения заказчиком ясного, полного, и непротиворечащего ее задачам исследования.

Однако, следует заметить, что результаты экспертизы могут быть оспорены заинтересованной стороной, если не все вопросы, касающиеся интересов стороны, были поставлены перед экспертом или полученные выводы не являются полными и достоверными. С целью исключения сомнений в исследовании эксперта может быть назначена дополнительная или повторная экспертиза.

Литература:

1. Аминев Ф. Г. Кодекс этики судебного эксперта Российской Федерации- назревшая необходимость // Вестник экономической безопасности. 2023. № 2. С. 30–36.
2. Калачук Т. Г. Нормативно-правовая база кадастровой оценки объектов недвижимости // Вектор ГеоНаук. 2018. Том 1. № 1. С. 29–35.
3. Клипина Н. А., Абакумов Р. Г. Проблематика применения методик судебной стоимостной экспертизы объектов недвижимости // Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. 2018. № 5 (31). С. 44–49.
4. Никишина О. В., Никишина О. Б. Особенности строительно-технической экспертизы объектов недвижимости, находящихся в стадии строительства // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2016. № 2 (17). С. 160–166.
5. Шураев Д. А. Сравнительный анализ судебной стоимостной экспертизы и оценочной деятельности // Полицейская и следственная деятельность. 2022. № 2. С. 13–28.
6. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 г. № 52-ФЗ // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
7. Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 2 (2022) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.10.2022), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 октября 2022 г. // «Бюллетень Верховного Суда РФ», 2022, № 2.
8. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // «Собрание законодательства РФ», 03.08.1998, № 148-149, ст. 3813.
9. Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» // «Собрание законодательства РФ»,04.06.2001, № 23, ст. 2291.
10. «Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» от 14.11.2002 № 138-ФЗ (ред. от 30.12.2021, с изм. от 10.03.2022) // «Собрание законодательства РФ», 18.11.2002, № 46, ст. 4532.
11. «Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» от 24.07.2022 № 95-ФЗ (ред. от 18.03.2023) // «Собрание законодательства РФ», 29.07.2022, № 30, ст. 3012.
12. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2008 № 13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции» // «Бюллетень Верховного Суда РФ», № 10, июль, 2008.
13. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» // «Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ», № 6, апрель, 2014.
14. Этический кодекс государственных экспертов судебно-экспертных учреждений Минюста России, разработан ФБУ «Российским федеральным центром судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации» от 26 марта 2011 г. – URL: https://minjust.gov.ru/ru/pages/protivodejstvie-korrupcii/eticheskij-kodeks/ (дата обращения 01.07.2023).