В данной статье изложены и проанализированы права и обязанности арендатора и арендодателя по договору аренды недвижимого имущества.
Ключевые слова: договор аренды, арендодатель, арендатор, права сторон по договору аренды, Гражданский кодекс РФ.
Арендатор и арендодатель по договору аренды — два противоположных понятия, образующих единое целое, подобно двум сторонам одной медали.
Согласно источнику Википедия, арендодатель в устаревшем значении звучит как лессор, а арендатор — лесси, посессор, посессионер, рентер, тенант [1].
В Гражданском праве (ст. 606 ГК РФ) Арендодатель иначе именуется как «Наймодатель», а арендатор — «Наниматель» [2]. То есть если обратиться к смысловому толкованию этих понятий, Наниматель берет «во временное пользование за плату» что-либо [3, с. 387].
Российский юрист, председатель Высшего арбитражного суда РФ Антон Александрович Иванов считает, что ныне действующий ГК рассматривает аренду и имущественный наем как синонимы, различая их лишь применительно к пользованию жилым помещениям. В дальнейшем термины «наем», «имущественный наем» и аренда, а также «арендодатель» и «наймодетель» или «арендатор» и «наниматель» будут использоваться как тождественные [4, с. 167].
В Гражданском кодексе, Законодатель, раскрывая понятие договора аренды (ст. 606 ГК РФ) одновременно прописывает основополагающие обязанности арендатора и арендодателя. Арендодатель обязуется предоставить имущество во временное владение и пользование, а арендатор обязуется вносить плату за пользование этим имуществом. Причем возникновение взаимных прав и обязанностей возникает не с момента передачи имущества, а с того момента, когда стороны достигли согласия по всем существенным условиям договора, поскольку договор аренды (найма) недвижимого имущества, как установлено наукой гражданского права, является консенсуальным.
Гражданский кодекс РФ содержит статью (статья 608), посвященную арендодателю. В ней поясняется кто может являться арендодателем. В то время как «Кодекс не дает отдельной правовой нормы об арендаторе и не определяет его понятия. Поэтому закон не предъявляет к арендаторам особых требований. По общему правилу ими могут быть физические и (или) юридические лица, заинтересованные в получении имущества в пользование. Однако Кодекс все-таки делает исключение из указанного правила. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК РФ), при аренде предприятия и финансовой аренде — лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656, п. 1 ст. 665 ГК РФ), по договору проката — лицо, которое использует имущество для потребительских целей (п. 1 ст. 626 ГК РФ)» [5].
Арендодатель — это собственник имущества, которое сдается в аренду. Арендодателем может быть также лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендодателем может выступать как физическое, достигшее возраста 18 лет, так и юридическое лицо, индивидуальный предприниматель.
Арендатором также может являться любое юридическое и физическое лицо, индивидуальный предприниматель, поскольку Гражданский кодекс РФ не содержит каких-либо норм, запрещающих физическим и юридическим лицам брать в аренду имущество. На практике возможны ситуации, когда арендаторами одного помещения являются сразу несколько юридических или физических лиц.
Рассматривая фигуру арендодателя, необходимо выделить его первоочередную обязанность — предоставить имущество в аренду. Следует отметить, что имущество должно соответствовать условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Так, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст.612 ГК РФ).
Передача в аренду имущества не является основанием для прекращения и изменения прав третьих лиц на это имущество. Здесь необходимо учитывать следующий нюанс. Так, правом аренды или имущественного найма помимо арендатора (как участника арендного договора) могут обладать и другие юридические лица, не являющиеся прямыми участниками конкретного арендного правоотношения. Эти «другие лица» могут иметь различные правообладания на сдаваемое в аренду имущество по совершенно другим правовым основаниям: в силу закона, на правах сервитута или залога и т. д., т. е. согласно ст. ст. 274, 277, 334 ГК РФ. Это фактически означает, что сдача такого имущества в аренду не прекращает и не изменяет их вышеуказанных прав. Так, например, если сдаваемое в аренду имущество обременено правом залога, то залогодержатель в любое время может воспользоваться своим правом и обратить взыскание на арендованное, а для него — на заложенное имущество, причем независимо от того, что после заключения договора залога собственник такого имущества сдал его в аренду. Такой иск может называться: «О принудительном изъятии заложенного имущества, сданного в аренду без согласия залогодержателя».
Законодатель в части второй ст. 613 ГК РФ предписывает арендодателю строго соблюдать определенные при этом правила. Так, при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 620 ГК РФ) [5, С. 184–185.].
Арендодатель обязан передать имущество со всеми относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества), если иное не предусмотрено договором. (п. 2 ст. 611 ГК РФ).
Соблюдение сроков предоставления в аренду имущества также является обязанностью арендодателя (п. 3.ст. 611 ГК РФ).
Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Необходимость проведения капитального ремонта изначально может быть прописана в договоре, либо может возникнуть в результате неотложной необходимости.
Передав имущество в аренду, арендодатель обязан не создавать условия и не препятствовать Арендатору пользоваться данным имуществом.
Обязанностью арендатора, как следует из самого понятия договора аренды, его принципа возмездности, является внесение платы за арендуемое имущество. Статья 614 ГК РФ закрепляет обязанность арендатора своевременно и в полном объеме оплачивать арендную плату. Следует обратить внимание, что если арендатор не пользуется переданным имуществом, начисление арендных платежей не приостанавливается.
Арендатор обязан поддерживать переданное имущество в исправном состоянии и нести расходы на данные работы.
По окончании срока договора, либо расторжении договора арендатор обязан вернуть имущество арендодателю в исходном состоянии с учетом нормального износа (ст. 622 ГК РФ).
В качестве абсолютных прав арендатора является право владеть и пользоваться арендованным имуществом. В некоторых случаях Арендодатель может предоставить право распоряжаться арендованным имуществом, то есть арендатор с согласия арендодателя может сдавать арендованное имущество в субаренду, предоставлять его в безвозмездное пользование третьим лицам, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал организаций [6 с. 88].
В случае добросовестного исполнения своих обязанностей по ранее заключенному договору, арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ). В этом случае арендатор, желающий заключить договор аренды на новый срок, должен в течение срока, указанного в ранее заключенном договоре, письменно уведомить арендодателя о своем желании вновь заключить договор аренды.
В соответствии со ст. 623 ГК РФ, арендатор вправе произвести отделимые улучшения арендованного имущества. С согласия арендодателя арендатор вправе произвести улучшения и не отделимые от имущества. В этом случае арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений. Однако в том случае, если арендодатель не давал согласие на производство не отделимых улучшений арендованного имущества, стоимость не отделимых улучшений возмещению не подлежит.
Право арендодателя заключается в выборе арендатора.
В случае нарушения условий договора со стороны арендатора, арендодатель вправе потребовать расторжения договора аренды.
Арендодатель вправе отказать в заключении договора аренды на новый срок. Если все-таки арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, а сам заключил договор в течение года (со дня истечения срока договора аренды) с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Правоприменительная практика разрешения таких споров приводилась еще в письме ВАС РФ от 10 сентября 1993 года, т. е. за несколько лет до принятия нового ГК РФ [5]. И уже тогда общим правилом было: требования арендатора о возобновлении договора не подлежат удовлетворению в тех случаях, когда арендодатель не намерен вообще в дальнейшем сдавать имущество в наем [7 с. 104].
Таким образом, реализуя свое желание владеть, пользоваться, а в некоторых случаях и распоряжаться имуществом, не становясь собственником этого имущества, по средствам заключения договора аренды, Арендатор приобретает права и обязанности в отношение собственника арендованного имущества — арендодателя. Существование обоюдных прав и обязанностей возникает в силу правовой природы самого договора аренды. Поскольку он является двусторонним, возмездным, консенсуальным и сигналлагматическим, то есть взаимообязывающим. Раскрывая понятие договора аренды, законодатель закрепляет в федеральных законах, в частности в Гражданском кодексе РФ., права и обязанности обеих сторон договора аренды.
Литература:
- Текст: электронный // Векипедия: [сайт]. — URL: (дата обращения: 25.01.2023).
- Гражданский, кодекс,РФ,(часть,вторая),от,26,01,1996,№ / кодекс,РФ,(часть,вторая),от,26,01,1996,№ Гражданский. — Текст: электронный // консультант: [сайт]. — URL: //http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW (дата обращения: 24.01.2023).
- Ожегов, С. И. Толковый словарь русского языка / С. И. Ожегов, Н. Ю. Шведова. — Москва: Азбуковник, 1997. — 944 c.
- Иванов, А. А. Учебник гражданского права. Том 2 / А. А. Иванов, Под общей, редакцией, А,П. и Ю. К. Толстого. — 2-е изд. — Москва: Проспект, 2005. — 844 c.
- Завидов Б. Д. Договор аренды. Общие положения и отдельные особенности // Договорное право России. М.: ИПК «Лига Разум», 1998.
- Скуратовская М. М. Правовой статус арендодателя и арендатора по договору аренды недвижимого имущества // Закон и право. 2022 № 5.
- Вестник ВАС РФ. 1993. N 11. С. 104.
