Развитие экономических отношений и связанная с этим необходимость совершенствования их юридического оформления приводят к установлению новых форм проведения торгов. В юридической литературе и гражданском законодательстве предусматривается проведение как аукционов, так и конкурсов. Поэтому очевидна потребность в исследовании отношений, возникающих при продаже земельных участков или права на заключение договора аренды на торгах, проводимых в форме аукционов или конкурсов.
Ключевые слова: торги, аукцион, конкурс, государственная или муниципальная собственность, формы проведения торгов.
Гражданский кодекс Российской Федерации [1] предусматривает проведение торгов в форме аукциона или конкурса. Аукцион — выигравшим признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за предмет торгов (447–449 ГК РФ), а по конкурсу — лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (ст. 447 ГК РФ).
Действующее земельное законодательство Российской Федерации, начиная с 2015 г., устанавливает порядок предоставления земельных участков на торгах, проводимых только в форме аукциона [2].
Г. А. Суходольский дает точное понятие термину «аукцион». Он представляет собой публичное предложение со стороны собственника земли о заключении договора аренды или купли-продажи с победителем аукциона [3].
Аукцион характеризуется наличием как достоинств, так и недостатков. Главными достоинствами аукционов являются: прозрачность процедуры, минимизирующая коррупционные риски и возможность коммерческого сговора; экономия средств и времени за счет проведения в электронном формате; равная возможность на участие и др. К недостаткам аукционов можно отнести следующее: сложная документация, из-за которой исполнителю не всегда удается подать заявку на участие в торгах; вероятность технических сбоев; демпинг и недобросовестные поставщики.
Конкурс является более сложной по сравнению с аукционом формой торгов, победитель которых определяется по совокупности факторов. Для победы необходимо предложить лучшие условия выполнения договора.
Наиболее распространенными преимуществами конкурсов считаются: отсутствие необходимости предлагать минимальную цену, чтобы одержать победу, так как это цена не является решающей категорией; редкость демпинга или намеренного занижения цены; информация, содержащаяся в заявке, недоступна другим участникам торгов; открытость для сотрудничества с новыми контрагентами; реже встречаются недобросовестные участники. Минусами данной формы являются: высокий порог входа для новичков. Фирмам без опыта редко удается выдержать конкуренцию с более опытными участниками; риск сговора при определении победителя; сложность и многоэтапность процедуры, коррупционная составляющая [5].
Таким образом, одержать победу в аукционе сможет даже компания без большого опыта. Главное внимательно изучить требования, верно подготовить заявку и не идти на поводу у других участников в ходе торгов. Конкурс является тендером для более опытных компаний, которые получат дополнительные баллы за их квалификацию, опыт или деловую репутацию.
При проведении аукциона установлена достаточно строгая процедура проведения, а вот конкурс представляет собой больше возможностей в данном плане. Например, при выставлении на торги земельного участка, можно предъявить требования не только к опыту и квалификации участника, но и др. [4].
Рассмотрим особенности проведения торгов по продаже земельных участков в некоторых стран в данной тематике. Так, например, для того чтобы стать фермером в Германии, нужно иметь базовое специальное образование. Если сравнивать с российской образовательной системой, допустим, колледж. Основной уклон делается на получение практических навыков. К ним относят: обработка почвы, умение пользоваться техникой и механизмами и т. д. Как правило, потомственные фермеры с самого детства работают на земле и к тому времени, как начать самостоятельно управлять делами, уже многое знают и умеют [3].
Во Франции характерен дифференцированный подход к правовому режиму земель в целях их охраны и рационального использования. Законодательством установлена система, при которой требуется разрешение властей при совершении земельных сделок, влекущих появление новых землепользователей. Такая своеобразная система контроля за сменой фактических землепользователей позволяет четко определять субъектов земельных прав, а в случае нарушения законодательства справедливо распределять меры ответственности. В целях сохранения качества земель предпочтение отдается наиболее квалифицированным фермерам. [6, c. 227]
Упразднение торгов в форме конкурса при продаже земельных участков в РФ спорно, т. к. не у всех граждан и организаций есть опыт и нужная квалификация в сфере использования земель в соответствии с видом разрешенного использования. Данный фактор является гарантией целесообразности распределения земельных участков, поэтому стоит рассмотреть возвращение конкурса, но с установлением конкретных условий конкурса в нормативных правовых актах. Как, например, это урегулировано законодательством о градостроительной деятельности. В п. 11 Правил проведения торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории конкурсными условиями называются, например, технические и качественные, эксплуатационные характеристики работ, подлежащих выполнению лицом, с которым договор о комплексном развитии территории; наличие у участников конкурса необходимых для исполнения договора о комплексном развитии территории финансовых ресурсов, оборудования и других материальных ресурсов, наличие специалистов и иных работников определенного уровня квалификации [7].
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51 (ред. от 25.02.2022) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136 (ред. от 14.07.2022) // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
- Суходольский Г. А., Каган Е. В. Правовая природа конкурса // Хозяйство и право. 2001. № 2. С. 49–52.
- Ашимова З. С. Аукцион как форма торгов // Трибуна молодого ученого. 2014. № 2 (34). С. 151–154.
- Беляева О. А. Предназначение торгов // Журнал российского права. 2013. № 10. С. 22–28.
- Гражданский кодекс Франции (Кодекс Наполеона) / пер. с франц. В. Захватаев; отв.ред. А. Довгерт. Киев: Истина, 2006.
- Постановление Правительства РФ от 04.05.2021 N 701 «Об утверждении Правил проведения торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории, Правил определения начальной цены торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории при принятии решения о комплексном развитии территории Правительством Российской Федерации и Правил заключения договора о комплексном развитии территории посредством проведения торгов в электронной форме» // Собрание законодательства РФ,.2021, N 20, ст. 3373.
