Эволюция развития российского законодательства об арендных отношениях



Российское законодательство об арендных отношениях насчитывает многовековую историю, уходящую своими корнями еще во времена Древней Руси. Документом, в котором встречается первое упоминание о договоре имущественного найма, является Псковская судная грамота, относящаяся к периоду господства развитого феодализма и формирования товарно-денежных отношений в древнерусском государстве. Именно эти факторы стали основой для развития институтов гражданского права, одним из которых был институт имущественного найма. Так, ст. 103 Псковской судной грамоты фактически содержит первое легальное определение договора найма жилого помещения: «А подсуседник на государя судьи или иного чего волно искати», при этом, как отмечается исследователями, «подсуседник — наниматель дома или части усадьбы должен был оплачивать найм своей работой [9].

С восшествием на престол Николая 1 основным источником норм об аренде стал разработанный в 1834 г. Свод Законов Российской империи, вступивший в силу с 1 января 1835 г. и действовавший до начала революции [8]. В указанном документе договор найма был достаточно подробно регламентирован, ему посвящалось более 45 статей. Анализ его положений, а именно ст. 1691, показывает, что российское дореволюционное законодательство рассматривало имущественный найм как договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой стороне свою вещь во временное пользование [14].

Известный цивилист того времени Д. И. Мейер отмечал, что договор найма имел и другие названия: «…отдача в содержание, арендное, кортомное содержание, прокат. Они указывают на один и тот же договор имущественного найма, хотя между ними существует разница в употреблении: так, арендой, кортомом называется наем земли, дома, вообще имущества недвижимого, а прокатом — наем мебели, платья, вообще имущества движимого» [10].

Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные принадлежности этого договора [6]. При этом в качестве предмета договора выступало нанимаемое имущество, к которому относились как движимые, так и недвижимые физические вещи, однако в наем могли быть переданы только непотребляемые вещи. Еще Г. Ф. Шершеневич подчеркивал, что «не всякая вещь может быть передана в наем, потому что не всякая вещь допускает пользование без повреждения ее существа» [11].

Предельный срок заключения договора имущественного найма составлял 12 лет (ст. 1692 Свода законов Российской империи).

Наемная плата — вознаграждение за найм, чаще всего выражалась в денежной форме либо в виде передачи наймодателю части продукции, собранной с нанятой земли либо предоставлении нанимателем определенных личных услуг [12, c. 48]. Так, «крестьяне за наем нескольких десятин обязывались собрать хлеб с прочих десятин и косить луга» [11, c. 356]. Впоследствии данный вид арендной платы был заимствован и продублирован в ГК РФ.

Необходимо отметить, что гражданское законодательство дореволюционного периода содержало менее жесткие требования к форме договора, поскольку в нем отсутствовала необходимость обязательного его нотариального удостоверения. Причиной сложившейся ситуации является то обстоятельство, что квалифицированная письменная форма стала бы крайне обременительной для сторон, как с точки зрения цены, так и времени (потребовались бы дополнительные затраты на оплату услуг по удостоверению сделки) [12, c. 50].

Что касается прав и обязанностей сторон по договору найма, они оставались неизменными еще со времен римского права. Так, наниматель должен был предоставить нанятую вещь надлежащего качества и в виде, пригодном для эксплуатации в соответствии с целями заключаемого договора, вместе с необходимыми для нее принадлежностями. Отступление от данной обязанности предоставляло нанимателю право отказаться от договора.

На нанимателя, в первую очередь, возлагалась обязанность пользоваться нанимаемым имуществом сообразно его экономическому назначению, уплачивать арендную плату; возвратить имущество в состоянии, в котором оно было при принятии. Повреждения, причиненные действиями самого нанимателя, подлежали устранению за его счет. При этом ст. 1709 Свода законов Российской империи закрепляла правило, в соответствии с которым испорченное нанимателем движимое имущество передавалось в его собственность с возмещением стоимости хозяину вещи.

Следует отметить, что дореволюционное российское законодательство допускало возможность сдачи арендованного имущества в поднаем.

В советский период роль аренды то уменьшалась (в 30–40-е г.), то вновь возрастала (в период нэпа и после 1985 г.) [8, c. 167]. Однако во всех кодификациях гражданского законодательства, осуществляемых в период существования советского государства, нормы об имущественном найме включались в гражданские кодексы, а сам договор рассматривался в качестве самостоятельного. Так, Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. (ГК РСФСР 1922 г.) в

ст. 152 именовал договором найма договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования [15]. Впоследствии это определение было продублировано в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. (ГК РСФСР 1964 г.) в ст. 275 [16].

Специфику данного договора в исследуемый период наиболее точно отразил Е. А. Павлодский: «Договор имущественного найма, именуемый также арендой или прокатом, представляет собой одну из форм распределения средств производства и предметов потребления между социалистическими организациями и гражданами, между гражданами в целях удовлетворения их кратковременной потребности в различного рода имуществе» [17].

Таким образом, данным автором подчеркивалось главное предназначение договора найма — удовлетворение насущных потребностей населения, а не использование его с целью извлечения доходов.

Однако перечень имущества, которое могло выступать в качестве объекта найма, стал существенно уже. Так, если ГК РСФСР 1922 г. предусматривал возможность передачи в наем государственных или коммунальных предприятий (ст. 153), жилых помещений (ст. 166), земельных участков (ст. 169-а), то уже ГК РСФСР 1964 г. исключил из гражданского оборота государственные и коммунальные предприятия, а жилые помещения стали предметом регулирования выделенного в самостоятельный вид договора найма жилого помещения.

Следует добавить, что законодательство советского периода предусматривало ряд ограничений, связанных с возможностью субъектов сдавать имущество внаем. Социалистические организации наделялись этим правом только в отношении временно неиспользуемых зданий, сооружений, производственных и иных помещений, оборудования и транспортных средств (п. 44 Положения о производственном объединении [18], п. 16 Положения о предприятии [19]). Систематическая сдача имущества внаем организациями была допустима лишь при условии, когда совершение таких сделок входило в их уставную деятельность.

Граждане не вправе были прибегать к договору найма как средству извлечения постоянных доходов и поэтому не должны были выступать систематически в качестве наймодателей [20].

Одним из существенных условий договора найма в советский период было условие о сроке. Как ГК РСФСР 1922 г., так и ГК РСФСР 1964 г. предусматривали возможность его заключения как на определенный, так и неопределенный срок. Неопределенность срока предполагала возможность расторжения договора в любой момент при соблюдении порядка и сроков предупреждения об этом другой стороны [12, c. 58].

Предельный срок договора найма, закрепленный ст. 154 ГК РСФСР 1922 г., составлял 12 лет. По истечении условленного срока найм мог быть продлен путем заключения нового договора. При фактическом продолжении пользования нанятым имуществом с молчаливого согласия наймодателя договор считался возобновленным на неопределенный срок (ст. 155).

В том случае, если договор найма не содержал указание на срок, то он считался заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе была прекратить действие этого договора, предварительно предупредив об этом другую сторону при найме предприятий и помещений под торгово-промышленные предприятия и под жилье — за 3 месяца, а при найме прочего имущества — за 1 месяц.

Стоит отметить, что предельный срок найма практически не использовался при заключении договоров на практике, в связи с чем в ГК РСФСР 1964 г. вышеназванный срок был сокращен до десяти лет. Новеллой по сравнению с предыдущим кодексом стала дифференциация срока договора в зависимости от его субъекта и объекта. Так, для государственных, кооперативных и общественных организаций, которым передавались внаем нежилые помещения и строения, срок договора не должен был превышать пять лет, в отношении оборудования и иного имущества, предельный срок составлял один год. По ГК РСФСР 1964 г. договор найма мог быть бессрочным.

Правила о форме договора в послереволюционный период оставались практически неизменными. Так, ГК РСФСР 1922 г. устанавливалось, что договор найма имущества может заключаться как в устной, так и письменной форме. Обязательная письменная форма предусматривалась при заключении договора найма на срок свыше одного года. Кроме того, впервые в ГК РСФСР 1922 г. было введено «под страхом недействительности» обязательное нотариальное удостоверение этих договоров.

Впоследствии ГК РСФСР 1964 г. снизил уровень требований, предъявляемых к договору. В частности, в данном правовом акте содержалась лишь одна статья, устанавливавшая простую письменную форму для договора найма, заключенного между гражданами на срок свыше одного года (ст. 276). Договор организаций должен был заключаться в письменной форме.

Отдельного рассмотрения требует содержание прав и обязанностей сторон договора найма. Так, согласно ГК РСФСР 1922 г. и ГК РСФСР 1964 г. в круг обязанностей наймодателя входило предоставление нанимателю имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению, а также произведение за свой счет капитального ремонта переданного в наем имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Указанным обязанностям наймодателя корреспондировали следующие права нанимателя: истребовать от нанимателя это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо со своей стороны отказаться от договора и взыскать убытки, причиненные его неисполнением, а также произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызываемый неотложной необходимостью, и взыскать с наймодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет наемной платы, либо расторгнуть договор и взыскать убытки, причиненные его неисполнением.

Наниматель был обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором и назначением имущества, поддерживать нанятое имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором, и нести расходы по его содержанию, своевременно вносить плату за пользование им.

В свою очередь, наймодатель имел право в связи с этим требовать внесения наемной платы, проведения нанимателем текущего ремонта, контролировать состояние нанятого имущества. А также в случае неисполнения указанных обязанностей нанимателем, например, при умышленном (по неосторожности) ухудшении состояния имущества предъявить в суде, арбитраже или третейском суде требование о досрочном расторжении договора найма.

Наемная плата в тот период времени чаще всего устанавливалась в денежной форме. Как верно отмечал Е. А. Павлодский, «в отношениях между гражданами наемная плата может быть установлена как в денежной, так и в натуральной форме (выполнение нанимателем определенных работ, передача наймодателю имущества и т. д.)» [17, c. 329].

Таким образом, на заключительном этапе развития арендных отношений в послереволюционной России договор найма рассматривался как договор, по которому наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество во временное пользование за плату. В связи с невостребованностью в хозяйственной жизни общества достаточно длительных сроков договора найма, они были сокращены в зависимости от вида имущества, передаваемого по договору и субъектов, его заключающих. Кроме того, произошло упрощение требований к форме договора имущественного найма, которое выразилось во введении простой письменной формы.

Наиболее существенное значение в гражданско-правовой регламентации арендных отношений приобрел Гражданский кодекс РФ, принятый под влиянием опыта правового регулирования аренды в зарубежных странах, а именно, Гражданского кодекса Франции (1804 г.), Германского гражданского уложения (1896–1900 г.) и Гражданского кодекса Швейцарии (1907 г.), в котором было сформулировано не только наиболее полное и развернутое определение данного договора, но и определен порядок его государственной регистрации, требования к форме и субъективному составу участников.

Стоит отметить, что ГК РФ исключил возможность использования договора аренды в целях, не соответствующих природе договорных обязательств, что закреплялось ранее в период существования советского государства. Данный договор больше не выступал в качестве особой организационно-правовой формы предпринимательства (именуемой арендным предприятием) либо средства приватизации арендованного государственного или муниципального имущества трудовыми коллективами. В этой связи в ст. 3 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» [21] было отмечено, что Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23.11.1989 [22], допускавшие использование арендных отношений для приватизации имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, признаны не подлежащими применению на территории РФ.

Таким образом, на основании вышеизложенного можно выделить следующие этапы развития российского законодательства об арендных отношениях: дореволюционный период (с возникновения Древнерусского государства и по 1917 г.), на протяжении которого договор аренды именовался договором имущественного найма и предусматривал ограничение полномочий арендодателя по передаче вещи исключительно во временное пользование; советский период (1917–1991 г.), ознаменованный принятием ряда гражданских кодексов и выделением договора аренды в качестве самостоятельного гражданско-правового договора, и современный период (1991 г. по настоящее время), достижением которого стало вступление в силу гл. 34 части второй ГК РФ, содержащей как общие положения о договоре аренды, так и отдельные его разновидности, такие как аренда предприятия, транспортного средства, неизвестные дореволюционному и советскому законодательству.

Литература:

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (c послед. изм.) // Российская газета.  1993.  25 декабря.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (с послед. изм.) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1994. — № 32. — Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Федеральный закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ (с послед. изм.) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1996. — № 5. — Ст. 410.
4. Закон РФ от 21.02.1992 № 2395–1 «О недрах» (с послед. изм.) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1995. — № 10. — Ст. 823.
5. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. — М.: Статут, 2011. — 1068 с.
6. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. — М.: Статут, 2011. — 800 с.
7. Гражданское право: учебник: в 2 ч. / под общ. ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. — М.: ПРИОР, 2006. — Ч. 2. — 720 с.
8. Гражданское право: учебник: в 3 т. / под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. — М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2012. — Т. 2. — 846 с.
9. История государства и права СССР: в 2 ч. / под ред. О. И. Чистякова, И. Д. Мартыновича. — М.: Из-во Московского университета, 1985. — Ч. 1. — 280 с.
10. Мейер Д. И. Русское гражданское право: в 2 ч. По испр. и доп. 8-му изд., 1902. — М.: Статут, 1997. — Ч. 2. — 720 с.
11. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). — М.: Спарк, 1995. — 556 с.
12. Карцева Н. С. Договор аренды недвижимости в современном российском гражданском законодательстве: дис. … канд. юрид. наук. — М., 2005. — 140 с.
13. Информационный блок «Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 616 ГК РФ [Электрон. ресурс] Режим доступа: World Wide Web. URL: http://www.consultant.ru.
14. Свод законов Российской империи. – Ч. 1. – Т. 10 [Электрон. ресурс] Режим доступа: World Wide Web. URL: http://www.consultant.ru. Дата обращения: 12.12.2015.
15. Постановление ВЦИК РСФСР от 11.11.1922 «О введении в действие Гражданского кодекса РСФСР» (вместе с Гражданским кодексом РСФСР) // СУ РСФСР. – 1922. – № 71. – Ст. 904. (утр. силу).
16. Закон РСФСР от 11.06.1964 «Об утверждении Гражданского кодекса РСФСР» (вместе с Гражданским кодексом РСФСР) // Ведомости ВС РСФСР. – 1964. – № 24. – Ст. 406. (утр. силу).
17. Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР / под ред. С.Н. Братуся, О.И. Садикова. – 3-е изд., испр. и доп. – М.: Юридическая литература, 1982. – С. 320.
18. Положение о производственном объединении (комбинате), утвержденное постановлением Совета Министров СССР от 27.03.1974 № 212 // СП СССР. – 1974. – № 19–20. – Ст. 156. (утр. силу).
19. Положение о социалистическом государственном производственном предприятии, утвержденное постановлением Совета Министров СССР от 04.11.1965 № 731 // СП СССР. – 1965. – № 19–20. – Ст. 155. (утр. силу).
20. Иоффе О.С. Обязательственное право. – М.: Юридическая литература, 1975. – С. 311.
21. Федеральный закон от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1996. – № 5. – Ст. 411.
22. Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде (утв. ВС СССР 23.11.1989 № 810-1) // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. – 1989. – № 25. – Ст. 481. (утр. силу).