Современные условия экономического кризиса временно приостановили производство строительных работ в большинстве строительных компаниях, но еще совсем недавно строительная отрасль была одной из наиболее динамично развивающихся и рисковых. Этому свидетельство развитие законодательной базы в области строительства, в том числе и жилищного.
Рыночные отношения диктуют свои все новые требования и правила поведения на рынке. Так еще совсем недавно страхование было одним из самых непопулярных видов деятельности, а сейчас – одна из развивающихся отраслей на рынке услуг. И каких только видов страхования нам не предлагают страховые компании – личное и имущественное страхование, и страхование предпринимательских рисков, и страхование финансовых рисков для предприятий и предпринимателей, и много других. Все это говорит о развитии страхования в нашем государстве и о спросе на страховые услуги. Нельзя не заметить, что на рынке страхования остаются свои ниши, которые не покрываются предоставляемыми страховщиками услугами, но могут, и будут востребованными потребителями страховых услуг. К таким нишам можно отнести страхование финансовых рисков при покупке и строительстве жилья. Некоторые компании пытаются внедрить данные виды страхования в своей деятельности, но неурегулированная законодательная база не позволяет в полной мере предоставлять данные услуги. В данном направлении точкой прикосновения и споров стал вопрос о возможности причисления рисков, которые несут покупатели (покупатели-строители) жилья к финансовым рискам. Об обосновании отнесения рисков к финансовым речь шла в статье «К вопросу о страховании потребительских рисков на рынке жилья» [1]. Остановимся на вопросе рисков в строительстве подробнее.
Строительство является одной из наиболее рисковых отраслей производства. Риски в строительстве можно подразделить на несколько категорий:
- риски непосредственно связанные с производством строительных работ;
- предпринимательские риски;
- финансовые риски инвесторов, причем в качестве инвесторов могут выступать как предприятия и предприниматели, приобретающие недвижимость для продажи, так и граждане, покупающие квартиру (дом) для собственного пользования.
Если говорить о первых двух категориях рисков, то здесь более или менее все понятно: такие риски можно и нужно страховать, практика страхования и строительно-монтажных рисков (которое могут сделать обязательным), и рисков остановки производства или невыполнения условий договора контрагентом существует и развивается. А вот говоря о страховании финансовых рисков и особенно частных приобретателей жилья, можно сказать об отсутствии опыта страхования у страховых компаний и отсутствия законодательного урегулирования в данной области, а вопрос о страховании финансовых рисков при строительстве жилья стоит очень остро.
В настоящий момент, все большей и большей популярностью пользуется приобретение недвижимости до ее постройки. Приобретая недвижимость в новостройках деньги инвестируются в строительство дома, т.е. даются их в долг строительной компании.
В этом случае могут возникнуть ситуации, в которых возможен риск не получить ни квартиры, ни денежного взноса: строительство дома по различным причинам растягивается на неопределенный срок; построенный дом не пригоден для проживания; после завершения строительства на одно и то же жилье претендуют несколько лиц и многое другое.
Ситуация, которая сейчас сложилась на рынке строительства, такова, что не позволяет заказчику (или инвестору) сделать самостоятельный и правильный выбор в пользу наиболее надежной строительной компании.
Сбор информации о строительной организации - предполагаемом партнере, не говоря уже об ее обработке, - процесс очень трудоемкий, что зачастую невозможен даже технически, а подчас и вовсе нерентабелен. Кроме того, не будучи экспертом, нельзя подчас даже приблизительно прогнозировать отношения с исследуемой компанией. Действовать приходится в основном на свой страх и риск, ориентируясь при этом на рекомендации третьих лиц, которые так же не являются специалистами.
Наконец, даже достоверная информация бывает достаточно противоречива для того, чтобы ввести в тупик самого дотошного исследователя-непрофессионала. Как например, информация из СМИ: об одной и той же строительной компании может быть написано большое количество статей, из которых половина будет ориентироваться в своих выводах на негативную информацию, а другая половина – опровергать и саму негативную информацию, и, соответственно, выводы.
Таким образом, основной проблемой, которая встает перед заказчиками (и инвесторами) в строительной сфере, заключается в получении своевременной, достоверной, и полной информации о строительных компаниях – возможных партнерах.
Финансовые средства в строительство жилья направляются до завершения строительства объекта, зачастую на этапе начала строительства – подготовки строительной площадки или при постройке фундамента, это сильно повышает инвестиционные риски заказчиков (инвесторов). Относительная стабилизация положения строительного рынка, до недавнего времени, не снизила опасности. Помимо того, что заказчик (инвестор) имеет возможность столкнуться с недобросовестностью подрядчика (застройщика), риски обусловлены также сложностью и длительностью строительного цикла, на протяжении которого может поменяться положение подрядчика на рынке.
Стабильная работа строительной организации – этот основной вопрос, который решает заказчик в ситуации поиска возможного партнера – строителя или проектировщика.
Заказчики не могут справиться с огромным количеством информации о фирмах (строительных компаниях), да и количество компаний в последние годы значительно увеличилось, поэтому был найден способ решения этой проблемы, а именно проведение тендеров на тот или иной заказ. Причем, таким образом, действуют не только крупные предприятия. Этот способ получения информации о строительных компаниях используется малыми и средними предпринимателями и генеральными подрядчиками, которые уже получили заказ и заинтересованы в том, чтобы найти надежного субподрядчика. Возможен и другой способ решения подобной проблемы - вменить в обязанность строительной компании страхование вероятных рисков, многие проблемы заказчика решаются, таким образом, автоматически. Однако это вовсе не означает, что проблемы решаются, поскольку перекладываются на страховые компании, для которых добросовестность работы строительных предприятий не менее интересующий вопрос, чем для самого заказчика. Фактически, страховые компании являются не только гарантами добросовестности подрядчиков, но и вносят вклад в сам строительный процесс.
Страховая компания, принимая на страхование сложный и дорогой объект, не может быть к нему безразличной и постарается принять меры по обеспечению его сохранности и снижению возможного ущерба. Потому что, не являясь ни владельцем, ни арендатором, ни создателем таких объектов, страховая компания может понести значительный финансовый убыток в случае наступления страхового события. Это делает ее заинтересованной в качественном выполнении строительных работ.
В странах Европы и Америки давно сложилась практика общего (комплексного) страхования строительных объектов, начиная от формирования заказа на его строительство. В такой ситуации страховая компания получает наиболее полную возможность реализовать свой потенциал, обеспечить защиту строительного объекта, начиная с начального цикла и до гарантийного периода его эксплуатации.
В процессе строительства стоимость объекта возрастает от нуля до рыночной стоимости, и так же возрастают его страховая сумма и страховые премии. Но страховая компания не ограничивается лишь своевременным сбором страховых премий, необходимо еще проведение независимой экспертизы о качестве производимых работ, используемых материалов, квалификации рабочей силы и т.д. Экспертизу может проводить как независимая организация, так и страховая компания, но в любом случае, если страховая компания примет решение о выдаче рекомендаций по повышению уровня безопасности страхового объекта, эти рекомендации будут учтены проектировщиками, строителями и эксплуатационниками, к тому же, размеры страховых премий напрямую зависят от уровня безопасности возводимого объекта.
Такая практика страхования строительных объектов имеет системный подход, который стремится учесть особенности строительной деятельности и процессов строительства объекта и, способный реализовать программу индивидуального страхования уникальных объектов. Такие программы могут включать также страхование строительной техники и оборудования (в том числе используемых по договорам лизинга) на строительных площадках, страхование от несчастных случаев, страхование по медицинским программам, страхование профессиональной и гражданской ответственности строительных организаций и т.д.
Страховая компания, реализующая программу системного страхования в строительстве, включает себя в перестраховочные международные программы, обеспечивающие ей выполнение страховых обязательств в самых сложных страховых случаях.
Одним из выходов в данной ситуации может стать экспертная организация – посредник, которая возьмет на себя роль не только генерального контролера деятельности строительной компании, но и расширит участие компании в рекламных акциях и даст определенные рекомендации заказчикам и страховым организациям, обратившимся в экспертную службу за информацией о данной компании.
Другой выход был предложен Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом участии), в котором прописаны особые требования к информации о строительных организациях, но обо всем по порядку.
Страхование рисков долевого строительства является достаточно новым видом страховых услуг на российском рынке. Все больше компаний начинают предоставлять этот вид услуг.
В страховании финансовых рисков долевого участия есть определенная специфика. Строительство дома в среднем длится около двух — трех лет, и оценить степень финансового риска на начальном этапе довольно сложно. Как правило, привлечение дольщиков начинается еще до нулевого цикла строительства, в этой связи до завершения строительства может пройти достаточно большое количество времени, в течение которого могут наступить различные неблагоприятные обстоятельства. Например, нельзя исключить вероятность того, что произойдет экономический кризис в стране или, в частности, в банковском секторе или банкротство фирмы-застройщика. Могут быть выявлены ошибки проектировщиков, причем на этапе строительства, когда что-либо изменить уже нельзя. Вследствие несогласованных действий участников проекта могут случиться двойные продажи, хотя сегодня это встречается реже. В страховании финансовых рисков долевого участия есть еще несколько особо проблемных аспектов. Первый связан с определением термина «наступление страхового случая»: нарушение срока сдачи дома в эксплуатацию или регистрации права собственности? В договорах долевого участия обычно указывается срок передачи объекта дольщику, сдачи дома в эксплуатацию или окончания строительно-монтажных работ. При этом, если у застройщика не в порядке разрешительная документация на объект, между сдачей дома госкомиссии, подписанием акта приема-передачи дольщиком и регистрацией права собственности может пройти даже до 2 — 3 лет. Кроме того, страховое возмещение составляет сумму, обозначенную в договоре долевого участия, а не стоимость объекта на момент возникновения страхового случая, которая может быть значительно выше первоначальных вложений, особенно по прошествии нескольких лет. После выплат страхового возмещения дольщик подписывает документ, передающий страховой компании права на долю в строящемся доме. Таким образом, даже при наличии страхового полиса дольщик может оказаться без квартиры и с недостаточной для покупки иного жилья суммой.
Закон о долевом участии в строительстве проблемы возвращения средств в неблагополучный проект не решает. Так, если строительство будет заморожено, объект может быть изъят и продан с аукциона, а деньги поделены между инвесторами пропорционально их вложениям. Но при этом для дольщика есть риск получить меньше, чем он вложил, ведь рыночная стоимость объекта, замороженного задолго до его окончания, будет значительно ниже итоговой, а доля покупателя — меньше его первоначальных вложений. С другой стороны, Закон о долевом участии облегчает жизнь страховщика. Если раньше информацию, необходимую для принятия решения о страховании, приходилось порой собирать по крупицам, то теперь она станет публичной. Основные сведения о проекте и его участниках содержатся в проектной декларации, которая должна быть официально опубликована, и только после этого застройщик получит разрешение на строительство и право собирать деньги с частных инвесторов. Хотя закон впрямую не дает финансовых гарантий, но он наводит определенный порядок на рынке и снижает степень страхового риска.
В результате анализа рыночной ситуации 4 из 5 известных на рынке страховых компаний отказали в принятии риска на страхование, мотивируя это тем, что непонятно развитие ситуации с практикой применения Закона о долевом строительстве, который вступил в силу с 1 апреля 2005 г. Одна из компаний согласилась оценить объект недвижимости на предмет последующего заключения о приеме (отказе) на страхование. Скажем сразу, что экспертиза объекта недвижимости было проведена и страховщик дал согласие на страхование, но срок страхования значительно возрос, одновременно возросла и плата за страхование для инвестора.
Таким образом, не касаясь тонкостей несвоевременного исполнения обязательств застройщиком и предусмотренных договором санкций к застройщику по возврату ранее внесенных инвестором платежей, при любой задержке строительства объекта инвестор за свой счет финансирует и завершение строительства застройщиком, и страхование объекта без всяких гарантий на возмещение страховщиком, так как понятия страхового случая и обязательств застройщика различны.
У страховщика это:
— невозвращение страхователю внесенных им денежных средств по договору о привлечении финансовых средств при условии отсутствия регистрации права собственности страхователя на объект недвижимости по причинам, не зависящим от страхователя, в срок, предусмотренный договором страхования;
— невозвращение страхователю внесенных им денежных средств по договору с должником о привлечении финансовых средств при условии отсутствия регистрации права собственности страхователя на объект недвижимости по причине признания должника банкротом.
У застройщика — это обязательство в течение 5 месяцев с момента получения от БТИ в установленном порядке технического паспорта здания передать инвестору по передаточному акту квартиру как долю от результата участия в совместном строительстве жилого дома.
Вывод: только путем детального изучения Правил страховщика и договора между застройщиком и инвестором в диалоге между страховщиком и страхователем можно прийти к взаимоприемлемым договоренностям и о сроках страхования, и о цене страхования, и о внесении определенных в совместных дискуссиях страховщика и страхователя формулировок в полис страхования, который будет носить взаимоответственный характер.
По мере развития рынка недвижимости, совершенствовалась система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, улучшалась прозрачность информации, но все еще существует целый комплекс проблем, препятствующих активизации деятельности страховых компаний на рынке недвижимости:
— сложность доступа к информации о правах на недвижимое имущество, хранящейся в настоящее время в различных государственных органах;
— противоречивая судебная практика в судах общей юрисдикции в отношении сделок купли-продажи жилья на вторичном рынке;
— не всегда высокий уровень качества информации, предоставляемой органами кадастрового и технического учета;
— сложность установления правомерности информации о первоначальном возникновении права на недвижимость (разные учреждения и организации выдавали свидетельства на право собственности, сами первичные документы оформлены по-разному) [2].
С выходом в свет закона «Об участии в долевом строительстве...» ситуация значительно улучшилась. Законодательно закреплен характер отношений сторон договора о долевом участии в строительстве, определены права, обязанности сторон, а также установлены некоторые гарантии участников долевого строительства. Тем не менее, часто дольщики оказываются в ситуациях, когда деньги по договору долевого участия в строительстве уплачены, а жилое помещение в собственность получить так и не удается. Причин тому может быть множество: невозможность застройщиком продолжать строительство ввиду отзыва, отмены или утраты различных разрешительных или иных документов, необходимых для ведения работ, непредоставление застройщиком документов, необходимых для регистрации права собственности, задержка сдачи дома в эксплуатацию, да и стихийные бедствия, наконец![3]
Учитывая, что стоимость жилья достаточно велика, риск потерять внесенный вклад в долевое строительство является для граждан, да и для организаций, достаточно серьезным. В этой ситуации страхование подобных рисков позволяет избежать неприятных сюрпризов.
Страхование финансового риска - единственная гарантия возврата денег в случае неисполнения обязательств строительной компанией.Пока вопрос о страховании финансовых рисков при строительстве жилья не получит законодательного подкрепления, не будут разработаны единые формы учета и отчетности для строительных компаний, решить все приведенные выше проблемы будет невозможно.
Список литературы:
1. Ромашова Т.В. К вопросу о страховании потребительских рисков на рынке жилья // Гуманитарные исследования. 2007, № 1.- с. 63-68
2. Страхование и оценка риска при долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости // www.dom-i-zakon.ru/
3. Мардугаллямов Р.Т. Страхование рисков участников долевого строительства // Новости строительной индустрии. Урал и Сибирь. № 6. 2007 // www.uralstroyinfo.ru/
4. Миннуллина Г.З. Методология построения страховых тарифов в условиях изменения динамики имущественного страхования // http://www.cfin.ru/press/afa/2000-4/31_ufa.shtml
