Ключевые слова: экономический пузырь, пузырь, фундаментальная стоимость, рынок недвижимости, актив.
Экономический пузырь — это ситуация на рынке, характеризующаяся тем, что цены на какой-либо актив откланяются от его фундаментального значения. Фундаментальное значение цены — это цена актива, в которой отражается ценность всех будущих доходов, возможных для получения владельцами данного актива. Например, при приобретении квартиры покупатель может высчитать сумму рентных доходов, учесть издержки, такие как ремонт и оплата простоя квартиры. Данная сумма и будет фундаментальной ценой квартиры. Целесообразным приобретение считается только тогда, когда стоимость квартиры не превышает её фундаментальную цену. В ситуации, когда на протяжении длительного времени цены существенно превышают фундаментальную стоимость, образуется экономический пузырь.
К сожалению, обнаружить экономический пузырь практически невозможно. Для того, чтобы вычислить экономический пузырь до того, как он «схлопнется», нужно знать фундаментальную стоимость. Но вычислить её наверняка невозможно. Определённая часть людей будет считать, что актив должен стоить дороже, а некоторые, напротив, будут предполагать о излишне завышенной цене актива. Мнение людей формируется из их ожиданий по поводу того, насколько хорошо будет работать компания, насколько быстро будет расти экономика. Данная информация заранее не известна, а является лишь догадками, домыслами каждого конкретного человека. Именно поэтому и определить экономический пузырь в момент его существования наверняка не представляется возможным.
Излишне оптимистичные покупатели слишком радужно воспринимают будущее, и потому платят за квартиры большую цену. Им хочется верить, что в будущем экономика вырастет и квартира принесёт им должный доход. Поэтому пузырь начинает раздуваться и всё большее количество людей вкладываются в квартиры, платя при этом всё более и более большие деньги за жильё. В какой-то момент стоимость квартир в результате постоянного повышения цен начинают превышать фундаментальную цену данного жилья. В такой ситуации мы можем говорить об экономическом пузыре на рынке недвижимости.
Всё время существования экономического пузыря можно разделить на четыре фазы. Первая фаза называется скрытой. Во время скрытой фазы профильные специалисты инвестируют в идею, видя в ней потенциал и возможность развития. При этом инвесторы готовы идти на риски, потому что питают надежды, что их риск окупится. После наступает вторая фаза, которая носит название «фаза осознания». В этот период времени тенденция замечается другими инвесторами, которые не являются специалистами в области актива. В результате инвестиций, происходит отрыв цен вверх, что приводит к возможности первых инвесторов получить прибыль. Завершается этот этап в тот момент, когда о выгодных инвестициях узнают средства массовой информации, что приводит к распространению информации о возможности быстро и «легко» заработать деньги. Это приводит к инвестиции со стороны начинающих инвесторов. Третья фаза — мания. В этот момент каждый гражданин знает об инвестиции, и хочет заработать как можно больше, пока есть такая возможность. На третьей фазе цены возрастают до невероятных размеров, уже полностью превышая все рациональные отметки. Последняя, четвёртая фаза, носит название «сдувание». Наступает момент, когда пузырь «схлопывается». Об этом начинают говорить всё больше и больше, про экономические пузыри пишут в журналах и на сайтах, и теперь практически каждый осознаёт, что всё происходящее — ничто иное, как простой экономический пузырь. При этом в четвёртой фазе часто выделается микрофаза «Отчаяние», когда цены падают с невероятной скоростью, а инвесторы пытаются избавиться от активов любой ценой. Абсолютное большинство экономических пузырей проходит через все вышеизложенные фазы.
Одним из наиболее ярких примеров экономического пузыря на рынке недвижимости является кризис 2008 года. В США ипотека стала более доступной из-за того, что риски были застрахованы облигациями. В итоге доступная ипотека провоцировала всё больший спрос на недвижимость, что приводило к росту цен. Наблюдая за ростом цен, граждане делали вывод в целесообразности вложения в недвижимость, брали ипотеки и вновь покупали дома, толкая цены вверх.
В этот же момент банки всё меньше и меньше обращали внимание на платёжеспособность клиентов. Дело в том, что часто люди соглашались за субстандартные кредиты с плавающей ставкой, и, к тому же, риски были застрахованы облигациями. Ко всему прочему, количество желающих взять ипотеку росло, и оценивать каждого в отдельности и со всей строгостью просто не было времени. В связи с возрастанием популярности ипотечных кредитов, начали появляться маленькие организации, выдающие ипотеку.
Попадающие под влияние общего ажиотажа клиенты, соглашались на плавающие процентные ставки для своих ипотечных кредитов. Это означало, что изначально процент искусственно занижался. Клиенты брали кредит, рассчитывая на определённый размер выплат. Но после того, как процент возрастал и приходил в соответствие с рыночным, заёмщики понимали, что больше не могут выплачивать ипотеку.
В конечном итоге рынок получил огромное количество ипотечных кредитов, которые заёмщики не могут потянуть из-за возросшей процентной ставки, облигации, обеспеченные этими кредитами и несоразмерные с их фундаментальной стоимостью цены на квартиры. Через некоторое время экономический пузырь на рынке недвижимости лопнул, что и привело к кризису 2008 года.
Когда отдельно-взятые люди распознают экономический пузырь, они могут сыграть на понижение. Но при этом желающим сделать ставку необходимо оценить количество своих денежных накоплений и понять, насколько долго они смогут продержаться на плаву. Экономист Джон Кейнс говорил: «рынок может оставаться иррациональным дольше, чем вы сможете оставаться платежеспособным». Может оказаться так, что оптимистичных людей, толкающих цены вверх, может оказаться намного больше, и цены будут держаться дольше, чем вы сможете позволить себе продержаться на плаву. Порой те, кто решают сыграть на понижение, делают ставку, а затем пытаются убедить всех вокруг, что пузырь скоро лопнет, тем самым ускоряя, когда он лопнет.
При этом история экономики знает примеры пузырей задолго до кризиса 2008 года. Всем известная тюльпаномания в Нидерландах в период с 1636 до 1637 года — пример экономического пузыря без акций, кредитов и других экономических бумаг. Цены на тюльпаны начали неумолимо расти, когда к торговле тюльпанами подключились непрофессиональные спекулянты. За полгода бесконечных перепродаж цены многократно выросли. Всё это происходило не из-за того, что все жители Нидерландов вдруг прониклись садоводством, а лишь из-за того, что практически каждый приобретал семена с надеждой перепродать их затем дороже. В феврале 1637 году пузырь лопнул, и цены на тюльпаны резко упали.
Последствия экономического пузыря могут быть самыми разнообразными. Некоторым людям, которые рискнули и «сыграли на понижение», возможно, «схлопывание» экономического пузыря приносит большой доход. Их ставки оказываются верными и риски оправдываются. Но при этом не все остаются платёжеспособными к этому моменту. Некоторые люди обанкрочиваются в результате желания сыграть на понижение, потому что рынок оказался иррациональным намного дольше, чем они — платёжеспособными. Так или иначе, абсолютное большинство субъектов рынка в данной ситуации чувствуют на себе негативные последствия схлопывания экономического пузыря. Та часть населения, которая непосредственно приняла участие в приобретение актива по цене, выше его фундаментальной стоимости, и при этом не успела продать его до «схлопывания» пузыря, остаётся на руках с неликвидным активом, за которые было отдано намного больше денег, чем можно выручить на самом деле. Есть же и другая часть населения — граждане, не участвующие в приобретении актива. Несмотря на то, что данная часть населения не участвовала в процессе купле-продажи в условиях экономического пузыря, она также часто чувствует на себе последствия. Дело в том, что, если пузырь был достаточно большой и всеохватывающий, как, например, ипотечный пузырь в Соединенных Штатах Америки в две тысячи седьмом году, то «схлопывание» пузыря приводит к дестабилизации экономики в регионе, стране, а иногда и во всём мире.
Таким образом, экономический пузырь является довольно опасной для рыночной экономики и развитии как страны, так, в некоторых случаях, и мира в целом, ситуацией на рынке. Любой пузырь рано или поздно должен «схлопнуться». И, когда этот момент настаёт, цены на активы резко падают, и множество людей, которые приобрели актив по повышенной стоимости в период ажиотажа, остаются ни с чем. Это приводит к общему упадку экономики, а также бедственному положению тех слоёв населения, которые вложили в активы, из-за своего излишнего оптимизма, последние деньги.
Литература:
- Мировая история экономических «пузырей» // BCS EXPRESS. URL: https://bcs-express.ru/novosti-i-analitika/mirovaia-istoriia-ekonomicheskikh-puzyrei (дата обращения: 13.02.2020).
- Тюльпаномания в Голландии (первый биржевой пузырь) — как это было? // INTERNET BOSS. URL: https://internetboss.ru/tyulpanomaniya/ (дата обращения: 13.02.2020).
