Вработе основное внимание уделеноодному из важных направлений девелопмента — это эффективному использованию земельных участков. Первичным объектом недвижимости выступает земля, которая, в первую очередь, входит в состав имущественно-правового комплекса любого строящегося или существующего объекта. Отсутствие нормативно-правовой базы в России, по комплексному освоению и развитию земельных участков, приводит к трудностям, с которыми сталкивается девелопер на начальном этапе планирования. В данной статье рассматриваются основные проблемы и перспективы развития девелопмента и разработаны механизмы и инструменты, позволяющие повысить качество управления и осуществления проектов комплексного освоения и развития участков.
Ключевые слова: комплексное освоение территории, девелопмент, рынок земли, недвижимость, функциональное зонирование, коммуникации, инфраструктура, землепользование, инвестиционный проект, лэнд-девелопмент.
Abstract. In the paper author tells about one of the important areas of development is the effective use of land. The primary property is land, which, first of all, is part of the property-legal complex of any object under construction or existing. The lack of a regulatory framework in Russia for the integrated development and development of land plots led to difficulties faced by the developer at the initial planning stage. This paper discusses the main problems and prospects for the development of development and developed mechanisms and tools to improve the quality of management and implementation of projects for the integrated development and development of large areas.
Keywords: integrated development of the territory, development, land market, real estate, functional zoning, communications, infrastructure, land use, investment project, land development.
Согласно зарубежному опыту под лэнд-девелопментом принято принимать вид инвестиционного бизнеса, который состоит из выполнения определенных этапов: 1. Покупка земельного участка; 2. Обустройство земельного участка для увеличения рыночной стоимости; 3. Предоставление проекта целевого использования земельного участка; 4. Продажа проекта заказчику или потенциальному инвестору, который готов инвестировать в строительство.
При появлении лэнд-девелопмента спрос на земельные участки стремительно вырос. На сегодняшний день, из-за конкуренции девелоперских компаний, земельные участки, находящиеся в частной или государственной собственности, эффективнее используются. Однако существует множество проблем, с которыми может столкнуться потенциальный девелопер. Нехватка регулирующей структуры, нормативной базы и закреплённых методологических принципов, непостоянность в экономической составляющей закладывают большие риски на этапе формирования проекта. В законодательстве нет конкретного объяснения определения комплексного освоения территории (КОТ), из-за этого отсутствует соответствующее координация в этих вопросах.
Проекты КОТ, безусловно, проводятся долгосрочными. Существуют большие риски и огромная вероятность, при отсутствие государственной поддержки, что произойдет задержка или замедление темпов реализации проекта комплексного освоения территории. Для решения данной проблемы необходимо создавать и утверждать на федеральном уровне государственные программы по исполнению проектов комплексного освоения, определяющие форму при реализации разных по масштабу проектов.
Одной из главных проблем комплексного освоения территории является отсутствие четко разработанного механизма по управлению данной деятельностью, как на муниципальном, так и на государственном уровне [1, стр. 137–140].
Девелоперу, имеющему оригинальную идею использования территории, почти невозможно получить тендер или выиграть конкурсный отбор заказчика. Ввиду того, что возможность управлять таким проектом есть только у больших компаний с высокими мощностями и финансовыми возможностями.
Дефицит определенного статистического объема информации, нужной для принятия решений о комплексном развитии территорий отечественными и зарубежными инвесторами, определяет фактор, который препятствует эффективному и качественному комплексному процессу развития городских территорий.
При анализе факторов, которые препятствуют эффективному комплексному развитию городских территорий, можно сказать, что важным фактором является отсутствие согласования между коммерческим отделом (частным бизнесом) и органами муниципальной власти, планирующими и осуществляющими развитие объектов инфраструктуры.
Следует отметить, что в проектах КОТ объекты жилой недвижимости, которые сданы, находятся без должной инфраструктуры и прочих важных объектов, а людям, которые купили недвижимости приходится жить среди «чистого поля».
Положение несогласованности действий муниципальных представителей власти и девелоперов, и стремление застройщиков получить как можно больше прибыли. Без сомнения компании-застройщики строят, реализуют, получают свою прибыль и приступают к возведению следующих кварталов. Социальный элемент жизни в кварталах, транспортное оснащение, комфортность проживания, обилие школ, магазинов — это внимание муниципальных властей, чем девелоперов. Для обеспечения качественного комплексного освоения высокого качество проживания, региональным властям нужно работать вместе с девелоперами, но и деятельность девелоперов должна согласована с региональными властями.
Когда ведется строительство жилого объекта в стесненных условия (точечно), так же нужно учитывать обеспеченность новых жильцов, которые приобретут недвижимость, школами, дошкольными учреждениями, детскими площадками. Необходимо, чтобы готовые объекты капитального строительства, вводимые в эксплуатацию, соответствовали всем нормам инфраструктуры.
По данным в мировой практике, в различных развитых странах и городах вопросы создания нужной инфраструктуры и инженерной подготовки земельного участка лежит на государстве. Однако в России чаще всего эта затраты возлагаются целиком на инвесторе проекта, а это примерно около 30 % затрат от стоимости всего проекта [1, с.137].
Если смотреть на практику, то скорее всего инфраструктура выполнена не в полном объеме или выполнена, но с допущением грубых ошибок, по типовым проектам, старым технологиям, которые не отвечают нужным требованиям. Все потому, что у инвестора нет цели вкладывать большие средства в объекты, которые не приносят прибыли.
Только после объединения лэнд-девелопмента, комплексного основания территории и нормативно-правовой базы, возможно эффективное построение концепции проекта с четкими прогнозами на качество и прибыль объекта.
Для воплощения запланированных проектов необходимо создать комфортную среду общения и согласования как для девелопера, так и для муниципальных властей.
Сайфуллина Ф. М. в свих исследованиях, посвященных исследованию девелопмента земельных участков в жилищном строительстве, рассматривала вопрос о создании системной земельно-территориальной инвестиционной политики, которая направлена на осуществление качественного и эффективного, целесообразного землепользования с целью обеспечения стойкого социально-экономического развития, что поможет решить большую часть трудностей в управлении земельными ресурсами [2]. Все же отсутствие такой организации, наблюдается не только в Республике Татарстан, но и во всей стране. На данный момент времени, не так много субъектов Федерации, в которых системно решаются вопросы межмуниципального взаимодействия в организации землепользования.
Для увеличения эффективности управления и воплощения проектов КОТ, предлагаются следующие методы:
- Организация специализированной управляющей компании, которая будет заниматься только данным проектом, в течение всего жизненного цикла проекта. Управление проектом в пределах основной организационной структуры девелоперской компании, обычно оказывается малоэффективной. Из-за того, что каждому проекту требуется много внимания, ресурсов. Более целесообразным решением будет создание нового юридического лица, в ключе девелоперской компании, который будет отвечать за осуществление проекта.
- Сокращение срока утверждения документации по реализации концепции проекта с помощью перехода на полный электронный документооборот.
- Составление структурированных, понятных и доступных норм и стандартов комплексного изучения территории. Устанавливать единые градостроительные образы. Отсутствие стандартов и требований приводит к несвоевременному контролю над важными стадиями реализации проекта, разной структуры оформления фасадов, рекламного пространства. Разработка норм комплексной застройки позволит упорядочить и создать единым, согласованный облик города, с качественной и продуманной инфраструктурой.
- Привлечение свободных земельных участков и создание концепции эффективного использования. Создание структурированной формы согласования необходимой документации.
- Привлечение опытных экспертов, работающих в данной области. Определение всех рисков на стадии планирования проекта, т. к. ошибка может привести к убыткам фирмы.
- Разработка инструментов совершенствования методов эксплуатации зданий через создание механизмов снижения затрат на эксплуатацию.
- Постоянный контроль над проектом как девелоперов, так и муниципальных органов.
- При планировании концепции проекта использовать компьютерные программы, для исключения ошибки и быстрого внесения корректировок, в процессе контроля.
Таким образом, новые формы девелопмента направлены на создание комплексных застроек, которые будут содержать в себе полный комплекс объектов недвижимости, необходимый для комфортабельного проживания, что во многом отличается от подходов в советское время. Новые методы в комплексной застройке требуют новых подходов к исследованию и развитию земельных участков.
Литература:
- Бабенко С.В, Проблемы и перспективы реализации концепции комплексного освоения территорий в крупных городах России // Журнал правовых и экономических исследований. — 2013 — № 2. — С. 137–140. URL: https://elibrary.ru/item.asp?id=18984954
- Сайфуллина Ф. М. Девелопмент земельных участков в жилищном строительстве // Российское предпринимательство. — 2015. — Том 16. — № 19. — С. 3159–3166. — doi: 10.18334/rp.16.19.1968
- Сиразетдинов Р. М. Девелопмент как инновационное направление инвестиционно-строительной деятельности // Российское предпринимательство. — 2011. — Том 12. — № 8. — с. 80–84. — URL: https://creativeconomy.ru/lib/7028.
- Сенина O. A. Повышение эффективности комплексного освоения территорий в целях развития жилищного строительства в мегаполисе // Вестник ИНЖЭКОНа. Сер. Экономика. 2011. Выпуск N7 (50). С 298–301. — 0,25 п.л. URL: http://economy-lib.com/povyshenie-effektivnosti-kompleksnogo-osvoeniya-territoriy-v-tselyah-razvitiya-zhilischnogo-stroitelstva-v-megapolise
- https://elibrary.ru — Научная электронная библиотека
- http://www.book.ru/ — Электронная библиотечная система
