Опыт зарубежных стран в решении проблем управления жилым фондом в России

Уже более пятнадцати лет в России осуществляются глобальные рыночные преобразования, которые затронули все сферы национальной экономики как материальные, так и нематериальные – промышленность, сельское хозяйство, науку, образование, оборону и т.д. Однако жилищно-коммунальное хозяйство, к сожалению, до сих пор остается одной из наиболее отсталых в развитии и низкоэффективных отраслей российской экономики: при огромных затратах человеческих, финансовых и материальных ресурсов качество жилищных и коммунальных услуг остается неудовлетворительным. А ведь это одна из наиболее значимых и важных отраслей, от состояния которой во многом зависит качество жизни населения всей страны.

В общем процессе реформирования экономики России проблема реформы ЖКХ занимает особое место. Во-первых, это одна из крупнейших отраслей народного хозяйства, во-вторых, эта отрасль наиболее социально значима. Если ошибки в проведении реформы, к примеру, угольной отрасли, скажутся не напрямую, а опосредованно и через некоторый промежуток времени, то любая ошибка в реформе ЖКХ вызовет мгновенную негативную реакцию вплоть до социального взрыва, чреватого отставкой правительства и дестабилизацией политической обстановки [2, с. 17].

Несмотря на то, что реформирование ЖКХ в настоящее время является приоритетным направлением российской экономики, большинство мероприятий в рамках проводимой реформы направлены в большей степени на поддержание текущей работоспособности отрасли, а не на ее дальнейшее развитие и совершенствование. О чем также говорит и Президент РФ Дмитрий Медведев, который в ходе видеоконференции с региональными избирательными штабами партии «Единая Россия» заявил: «В сфере жилищно-коммунального хозяйства сконцентрировано огромное количество денег – не менее 1,5 трлн. руб. Значительная часть этих средств расходуется нерационально. Деньги в ЖКХ есть, нужно правильно планировать их расходование и привлекать различные источники финансирования, в том числе и внебюджетные».

Российское ЖКХ находится в состоянии тяжелого кризиса, о чем свидетельствует высокая степень недовольства российских граждан, переходящая в жилищно-коммунальные бунты. Реформирование ЖКХ требует комплексного подхода, проведения системных мероприятий по повышению эффективности его функционирования. Одним из главных путей преобразований становится кардинальное изменение системы предоставления жилищно-коммунальных услуг, т.е. способов управления жилыми многоквартирными домами.

Отечественная практика управления жилым домом пока не показала своей действенности и функциональности, к тому же принятый новый жилищный кодекс РФ не дает четких и однозначных разъяснений по вопросу управления многоквартирными жилыми домами. Для решения проблем, связанных с управлением жилищным фондом, целесообразно обратиться к зарубежному опыту, который знакомит нас с наиболее передовыми знаниями в сфере управления многоквартирными домами (далее – МКД).

Обобщая все многообразие теоретических знаний и практического опыта управления жилым фондом в развитых зарубежных странах, можно предложить следующие направления реформирования процесса управления многоквартирными жилыми домами в России:

1. Изменение менталитета российских собственников жилья, которые воспринимают содержание своего жилого фонда как несение бремени расходов, в то время как в большинстве западных стран граждане рассматривают приобретение жилья в собственность как инвестицию (вложение средств) и понимают содержание как деятельность, обеспечивающую сохранность и надлежащее состояние имущества.

2. Переход к узкоспециализированному обслуживанию МКД. В мировой практике управления многоквартирными домами наиболее часто применяется подход, при котором собственники принимают управленческие решения в рамках созданного ими объединения – юридического лица, а исполнение решений доверяется профессиональной управляющей организации на основании договора. Данный подход к управлению многоквартирными домами можно считать лучшим, потому что деятельность по управлению домами осуществляется на профессиональном уровне, качество услуг соответствует запросам и возможностям собственников жилья, и при этом соблюдаются демократические нормы принятия управленческих решений собственниками жилья. Кроме того, преимущество для собственников жилья при создании товарищества заключается в возможности контролировать расходование собственных средств [1, с. 14].

Для России же характерно, что частные жилищные организации стремятся оказывать своими силами весь комплекс услуг по управлению, обслуживанию и ремонту многоквартирных домов. Такая универсальность управляющих организаций приводит к значительному ухудшению качества предоставляемых ЖКУ.

Опыт стран Восточной Европы (Венгрия, Словакия) показывает, что со временем управленческо-ремонтно-обслуживающие организации разделились на более специализированные, поскольку это диктуется экономической эффективностью деятельности. Развитие рынка идет в сторону специализации и возрастания конкуренции между организациями с одинаковой специализацией. Западные страны и США дают такие примеры развитого рынка жилищных услуг, где деятельность организаций, работающих в сфере содержания и ремонта жилья, узкоспециализированная, например, обслуживание труб внутри дома осуществляет одна фирма, обслуживание приборов учета на системах теплоснабжения – вторая фирма, обслуживание насосов, установленных на системах теплоснабжения – третья, обслуживание бойлера (теплообменника) – четвертая и т.д. Специализация организации на определенной деятельности и увеличение числа ее клиентов обычно снижает себестоимость услуг, а в условиях конкуренции управляющие, заинтересованные в приобретении новых клиентов и сохранении имеющихся, не могут завышать цену на свои услуги. Развитие рынка управленческих услуг выгодно для их потребителей – собственников жилья.

3. Страхование деятельности управляющих компаний. В большинстве зарубежных стран управление в сфере ЖКХ рассматривается как отдельный вид предпринимательской деятельности, требующей страхования рисков.

Рынок ЖКУ формирует требования к управляющим компаниям, невыполнение которых делает компанию неконкурентоспособной. Прежде всего, это относится к страхованию управляющей компанией (управляющим) своей гражданской и материальной ответственности, возникающей, если неправильные действия управляющего привели к нанесению ущерба собственнику жилья, что особо развито в большинстве стран Европы и Америки. Думается, что ситуация с качеством ЖКУ в России кардинально поменялась бы при введении в наше законодательство такого подхода [4, с. 20].

Кроме того, конкурентоспособность управляющей организации повышает наличие сертификатов, подтверждающих ее профессионализм, опыт и финансовую стабильность, а также неуклонное следование стандартам в сфере ЖКХ.

4. Реформирование системы государственных дотаций в сфере ЖКХ. В настоящее время в России главной проблемой является нехватка средств и несвоевременные платежи за оказанные услуги. Несвоевременная оплата ЖКУ снижает качество выполняемых работ. В большинстве западных стран нет такого явления как массовые неплатежи, проблем неоплаты услуг вообще не возникает. Там давно отработана система субсидий, льгот, тарифов и кредитов.

5. Системная подготовка специалистов по управлению жильем, которая имеет большое значение в повышении качества обслуживания жилого фонда. За рубежом профессиональные сообщества управляющих предлагают различные образовательные курсы, как базовые, так и повышающие квалификацию. Обучение на таких курсах дает серьезные знания и практические навыки.

На Западе многие политехнические вузы, а также специальные колледжи дают базовое образование, позволяющее выпускнику начать работать управляющим. К сожалению, в Минобразования России о таком подходе пока даже не задумываются. Законодательством западных стран установлены высокие требования к управляющему недвижимостью.

К примеру, в Германии управляющий должен иметь высшее образование и квалификацию экономиста, инженера, юриста или социального работника, а также обладать такими личностными качествами, как коммуникабельность, умение вести переговоры, разрешать конфликты.

В Венгрии согласно закону «О товариществах собственников жилья» управляющими кондоминиумами могут быть только лица, прошедшие соответствующую профессиональную подготовку.

6. Устранение коррупции во взаимоотношениях между потребителем ЖКУ, управляющей компанией и ресурсоснабжающей организацией путем четкого законодательного регулирования. О масштабах коррупции в России говорят следующие цифры: в 2010 году выявлено более 94 тысяч нарушений законодательства в сфере ЖКХ и инициировано свыше 140 уголовных дел. Нарушения закона вскрыты на стадии как установления тарифов, так и их применения организациями ЖКХ.

В деятельности региональных органов тарифного регулирования продолжают иметь место факты установления незаконных, экономически необоснованных тарифов, включения в тарифы неоправданных расходов, превышения устанавливаемых Федеральной службой по тарифам предельных максимальных уровней тарифов. УК считают «своими» денежные средства населения и соответствующим образом ими распоряжаются. Нужно безотлагательно наладить жесткий контроль за деятельностью УК и законодательно запретить им «расщеплять» платежи населения, иначе под угрозу ставится жизнеобеспечение жилых объектов всей страны.

В борьбе с коррупцией в сфере ЖКХ показателен опыт Сингапура. Современный Сингапур занимает лидирующее место в мире по отсутствию коррупции. В 1965 году, когда страна обрела независимость, ситуация была прямо противоположной. Чтобы решить проблему, было создано бюро по расследованию коррупции с широкими полномочиями, куда граждане смогли обращаться с жалобами на госслужащих и требовать возмещения убытков. Были введены жесткие экономические санкции за взятки или отказ от участия в антикоррупционных расследованиях.

Интересен опыт Швеции – одной из самых некоррумпированных стран мира, где большую роль в противодействии коррупции играют церковь и общественное мнение. В этой стране в работе чиновника во главу угла ставятся высокие этические стандарты, а общество с подозрением относится к любому бизнесмену, который сумел за короткий период получить очень высокий доход, или к чиновнику, доходы которого существенно ниже его расходов. Общественное мнение превратит такого бизнесмена в неприкасаемого, а чиновника вынудит уйти с должности.

7. Информационная открытость и прозрачность деятельности управляющих компаний. Основные претензии российских граждан к управляющим компаниям связаны с непониманием того, из чего складываются тарифы на ЖКУ и как рассчитывается себестоимость этих составляющих. Очень многие констатируют регулярное необоснованное завышение тарифов управляющими организациями непосредственно в платежных документах.

В данном случае полезен опыт Финляндии и Франции, где важнейшей составляющей коммунальных услуг являются информационные технологии. Сбор и обработка информации, взаимодействие коммунальщиков с потребителями и властными структурами происходит в автоматическом режиме. В целом весь процесс личного взаимодействия потребителя и поставщика услуг может проходить через интернет или другие информационные ресурсы. Так, например, в Финляндии в процесс автоматизации коммунальных услуг в 2008 году было вложено около 7 миллиардов ЕВРО, или 3,5% ВВП [3, с. 85].

Таким образом, для решения системных проблем в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг в России, полезно изучать положительный международный опыт, проверенный десятилетиями. При этом возможно построение собственной уникальной модели управления многоквартирными жилыми домами, которая будет основываться на лучших зарубежных аналогах, но при этом учитывать специфику и особенности российского жилищно-коммунального хозяйства.

Литература:

1. Генцлер, И.Г. О некоторых вопросах управления многоквартирными домами. Международный опыт //Законы России. Опыт, анализ, практика. – 2008. – № 8. – с. 12-18.

2. Глазунов, С.Н. Жилищный вопрос в России. Проблемы и перспективы. – М.: Дело, 2006. – 176 с.

3. Игнатов, В.Г. Зарубежный опыт местного самоуправления и его реформирования. – Ростов н/Д.: Изд-во СКАГС, 2004. – 144 с.

4. Кирсанов, С.А. Зарубежный опыт управления многоквартирными домами //ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера. – 2011. – № 10. – с. 12-23.