Библиографическое описание:

Скубрий В. С. Оценка экономической эффективности строительства арендных домов в Хабаровском крае // Молодой ученый. — 2015. — №19.1. — С. 141-143.

Для обеспечения роста качества жизни всех слоев населения в соответствии со стратегией социально-экономического развития России на перспективу до 2020 года в настоящее время реализуется национальный проект «Доступное и комфортное жилье гражданам России», в рамках которого решаются задачи предоставления муниципального или государственного жилья. В Хабаровском крае реализуется государственная целевая программа «Развитие жилищного строительства в Хабаровском крае». Программа направлена, в первую очередь, на увеличение объемов строительства жилья за счет собственных и заемных средств населения, а так же бюджетных источников.

Однако существуют категории граждан, которые не имеют возможности купить жилье не только за счет собственных средств, но и накопить первоначальный взнос на строительство собственного жилья получить ипотечный кредит. С другой стороны, значительные группы населения имеют возможность, но по ряду причин не желают приобретать жилье в собственность, так как, например, имеют бизнес в нескольких регионах, где проживают длительное время. Кроме этого, значительная часть молодежи, студентов, специалистов, приехавших из других регионов, переселенцев нуждаются в наемном жилье и формируют устойчивый спрос на арендном рынке. В настоящее время арендный рынок является в основном сегментом теневой экономики. В связи с этим повышается актуальность создания легального рынка за счет строительства арендных (доходных) домов.

Главной проблемой, из-за которой в настоящее время государство не осуществляет повсеместно строительство наемных домов является недостаток финансовых средств. Строительство многоэтажного дома требует достаточно больших инвестиций. Если рассмотреть проект стандартного пятиэтажного 3-х подъездного кирпичного дома, то его сметная стоимость при строительстве в г. Хабаровске составит около 145 млн. рублей.

Возможны следующие варианты финансирования строительства арендного дома:

1)                 инвестиции частных лиц для дальнейшей сдачи в наем на свободном рынке;

2)                 бюджетное финансирование;

3)                 государственно-частное партнерство.

В работе представлен один из вариантов третьего способа финансирования строительства наемного дома социального использования.

Рассмотрено строительство наемного дома в г. Хабаровске в микрорайоне «Строитель». Расчет экономических показателей проекта выполнен в программе «Альт-Инвест Строительство»[1].

Для расчета окупаемости строительства арендного (наемного) дома взят проект типового кирпичного 3-х подъездного дома общей площадью квартир 3413 м2, в котором: 30 однокомнатных квартир по 43 м2 и 35 двухкомнатных квартир по 55 м2.Сметная стоимость проекта составила 145 млн. рублей с учетом инженерных сетей и благоустройства. Так как наемный дом предполагает, что наниматель берет в аренду квартиру с мебелью и остальными удобствами, то в стоимость строительства объекта включено дополнительно 5 млн. рублей. В итоге, сметная стоимость строительства составит 150 млн. рублей. Срок жизни проекта – 50 лет. Период строительства – 2 года.

Законодательно определено, что при строительстве наемного дома социального назначения 50% жилого фонда должно быть сдано в аренду, следовательно, другая часть может быть продана.

В расчете принято, что2548 м2(47,4%)полезной площади дома продается, а 1690 м2(52,6%).– сдается в наем.

Структура источников финансирования: 50 млн. – бюджетные средства (25 млн. – из краевого бюджета, 25 млн. – из городского), 100 млн. руб. – кредит. Погашение кредита планируется за счет средств, полученных за счет реализации квартир по цене 50 тыс. за квадратный метр на этапе строительства: в первый год – 435 м2, во второй – 588 м2. Сумма привлеченных средств составит 51,15 млн. рублей, что позволит погасить кредит (табл. 1).

Таблица 1

Привлечение дольщиков/соинвесторов (выдержка из программного расчета)

Привлечение дольщиков

Площадь

Ед.изм. 

2015

2016

2017

2018

Жилые площади

График привлечения дольщиков / соинвесторов

1 023

кв. м

435

588

0

0

График оплаты площадей

1 023

кв. м

435

588

0

0

Стоимость 1 кв. м (без НДС)

1

тыс. руб.

50

50

50

0

Итого: Поступление финансирования

тыс. руб.

21 750

29 400

0

0

Итого: Передано площадей

тыс. руб.

0

0

51 150

0

 

После завершения строительства оставшаяся жилая площадь, отведенная для продажи, распродается по среднерыночной цене за 1 м2 59 тыс. рублей, что в сумме составит 29,618 млн. рублей.

Оставшиеся квартиры площадью 1690 м2сдаются в аренду по минимальной цене как социальное жилье.

Обслуживание дома планируется передать управляющей компании (УК). В расчетах размер оплаты услуг УК заложен 40 руб./м2, отчисления на капитальный ремонт – 6,8 рублей 1 м2 в месяц. Так как это новый дом, отчисления будут выплачиваться на 6–й год эксплуатации.

Кроме этого в размер аренды заложена прибыль бюджета и НДС.

Итого: стоимость аренды 1 м2 составит 143,96 рублей в месяц, в год 1727,52 рублей. Таким образом, стоимость аренды в месяц 1-комнатной квартиры площадью 43 м2 составит 6190,3 рублей, 2-комнатной площадью 55 м2 – 7917,8 рублей. Поступления от сдачи площадей в аренду приведены в табл. 2.

Таблица 2

Сдача площадей в аренду (выдержка из программного расчета)

Сдача площадей в аренду

 Ед. изм.

2015

2016

2017

2018

2019

Ставка, за кв. м в год (с НДС)

тыс. руб.

1,727

1,727

1,727

1,727

1,727

Доступные для сдачи площади

кв. м

0

0

1 690

1 690

1 690

Сдано в аренду

кв. м

0

0

1 690

1 690

1 690

Поступления от аренды

тыс. руб.

0

0

2 920

2 920

2 920

Суммарные поступления от аренды

тыс. руб.

0

0

2 920

2 920

2 920

 

За свет, электричество, воду и отопление квартиросъемщики платят самостоятельно.

Сравнение расчетных размеров арендной платы показывает, что они ниже сложившейся рыночной почти в 3 раза. В настоящее время стоимость аренды однокомнатной квартиры в этом районе (улица Сысоева, улица Вахова А.А.) в среднем обходится квартиросъемщику в 18500 рублей ежемесячно, двухкомнатной – 21600рублей.

Согласно Жилищному Кодексу государство может оказывать поддержку в виде предоставления земельных участков в аренду по цене земельного налога[2]. Ставка налога на землю равна 2,5 %. Средняя кадастровая стоимость 1 м2 земли по Хабаровску составляет 4500 рублей. Общая площадь строительства объекта с придомовой территорией - 895 м2, размер отчислений за пользование землей 112,5 рублей в год.

Годовой темп роста цен в расчетах принят 11,4%, ставка рефинансирования 8,25%. Итоги расчета представлены в таблице 3.

Таблица 3

Основные показатели проекта (выдержка из программного расчета)

Показатель

Значение

Ед. изм.

"0"

2015

2016

2017

Денежные потоки от операционной деятельности

тыс. руб.

0

23773

44360

49070

- за исключением процентов по кредитам

тыс. руб.

0

16000

10667

5 333

 

Показатель

Значение

Ед. изм.

"0"

2015

2016

2017

Денежные потоки от инвестиционной деятельности

тыс. руб.

0

773996

-74892

407

Чистый денежный поток

тыс. руб.

0

-34 223

-19 865

54 811

Дисконтированный чистый денежный поток

тыс. руб.

0

-31 513

-16 843

42 793

Дисконтированный поток нарастающим итогом

тыс. руб.

0

-31 513

-48 356

-5 563

Простой срок окупаемости

2,99

лет

Чистая приведенная стоимость (NPV)

24004

тыс. руб.

Дисконтированный срок окупаемости (PBP)

5,73

лет

 

Чистая приведенная стоимость (NPV) или, другими словами, чистый дисконтированный доход, положителен, что говорит о доходности проекта.

Дисконтированный срок окупаемости (PBP) составил 5 лет 267 дней, что вполне приемлемо для вложений, которые в среднесрочной перспективе начнут окупаться, приносить доход и решать социальные задачи.

Таким образом, выполненные расчеты показали, что предложенная схема финансирования является эффективной и может быть рекомендована к практическому применению.

 

Литература:

1.                  Руководство пользователя программного продукта «Альт-Инвест», Москва

2.                  Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ Раздел III.2. Наемные дома (введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

Обсуждение

Социальные комментарии Cackle