Библиографическое описание:

Рубцов В. А. Новый взгляд на природу договора на примере договора управления многоквартирным домом // Молодой ученый. — 2015. — №19. — С. 510-512.

Актуальность настоящего исследования вызвана тем, что доктринально начиная, с Римской империи и до наших дней, договор воспринимался как соглашение некоторого количества явных лиц, в котором, за исключением договора дарения, всегда присутствовал один из правовых статусов кредитора либо должника. С течением времени возникла концептуальная формула Аристона сущность, которой заключалась в следующем: цивильное обязательство существует, даже если действия сторон не подпадают под один из типичных контрактов римского права, но сохраняется основа (кауза) договорного обязательства. «Основой» договора Аристон назвал действия сторон по обмену неким имуществом или совершением работ (оказания услуг), которые другой римский юрист Лабеон обозначил греческим словом «синаллагма», то есть обмен, Павел же схематично объединил это в четыре группы: «я даю, чтобы ты дал», «я даю, чтобы ты сделал», «я делаю, чтобы ты дал», «я делаю, чтобы ты сделал» [3]. Казалось бы, фундаментальные формулы гражданского права не способные к изменениям стали существенно меняться на рубеже XX- XXI века.

Аналогичные изменения будут рассмотрены в данной статье на примере договора управления многоквартирным домом.

Здесь необходимо рассмотреть этимологию ряда терминов таких как «право» и «обязанность», как основных терминов, описывающих суть или природу договора. С латыни термин «право» или ius можно перевести, как предоставляемая законом возможность [4]. Обязанность — происходит от лат. officium «услуга, одолжение; долг, обязанность», из opificium «изготовление, работа» [4]. Так же нам необходимо определиться с тем, что же необходимо понимать под термином «природа договора». Так по справедливому утверждению Р. О. Халфиной, «законодатель ни в одной статье ГК не дает сведений о том, что нужно понимать под «природой сделки». В стремлении восполнить этот пробел в литературе имеется несколько подходов к определению природы договора.

Первый подход делает попытку связать понятие природы сделки с объёмом возникающих прав и обязанностей или с содержанием договорного обязательства.

Второй подход усматривает природу сделки в вызываемых ей правовых последствиях.

Третий подход определяет природу сделки посредством ее «существенных условий», которые «в соответствии с указаниями объективного права обусловливают ее юридическую природу в целом и отличают ее от других типов сделок».

В судебной практике тоже можно встретить достаточно противоречивые указания по вопросу определения природы сделки. Так, по одному из дел ФАС Уральского округа отметил, что «правовая природа договора купли-продажи... определяется содержанием взаимных обязательств сторон» [6]. В другом деле, рассмотренном ФАС Северо-Кавказского округа, напротив, указывается, что «не признается в качестве существенного заблуждения неправильное представление о правах и обязанностях по сделке» [7].

По мнению А. Ю. Зезекало, в наиболее общих чертах под юридической природой сделки принято понимать нечто характеризующее ее сущность. А поскольку любая сделка направлена на определенные юридические последствия, — которые, следует отметить, могут заключаться не только в установлении прав или обязанностей, но также в изменении и прекращении правовых отношений (ст. 153 ГК), — именно такие последствия позволяют охарактеризовать сущность сделки наиболее полно. Логично поэтому предположить, что единственное, в чем может находить свое проявление природа сделки, — это правовые последствия, на производство которых такая сделка направлена [5].

В обозначенном контексте нас не будет интересовать, какая точка зрения более верна и почему. Существенный интерес для нас представляют концептуальные основы любого договора, а именно права, которые предоставляет договор, обязанности которые налагает договор, воля сторон и возможные неблагоприятные последствия, вытекающие из данного договора. Если рассмотреть взятые для анализа элементы и экстраполировать их в реальную действительность, то из всего многообразия договоров можно выделить часть таких конструкций, которые хотя внешне и не выдают свою некоторую уникальность, тем не менее, ей обладают. К подобного рода договорам, можно отнести договора с военными частными компаниями, договора с фирмами «однодневками», и договора по управлению многоквартирными домами.

Во всех перечисленных случаях присутствует один элемент, данные компании создаются в целях сокрытия реального выгодоприобретателя. В данном случае компания «ширма» становится юридически не связанным инструментом реализации интересов субъекта. В этой связи весьма привлекательным становится факт реализации философских идей 17 века в 21 веке. Так, английские философы Д.Локк и Т.Гоббс отстаивали идею стремления человека к счастью как к наивысшему удовольствию, и что является главным моральным долгом каждого. «То, что подходит для порождения приятного,-подытоживал Локк,-мы называем добром», остальное-зло» [4]. В данном случае мы видим, что при заключении любого договора появляются как возможности для удовлетворения индивидуальных потребностей, что есть добро, так и наложение каких- либо обязанностей и возможных неблагоприятных последствий, то есть «зло». Начиная с 17 века, обязанности можно было отнести ко «злу», а права к «добру», и видимо начиная с того периода люди стали активнейшим образом искать возможность увеличить свои возможности и уменьшить свои обязанности. Уже в 18 веке французский мыслитель Монтескье писал о праве как «о науке, которая учит государей, до каких пределов могут они нарушать справедливость, не нанося ущерба собственным интересам» и «право, несмотря на всю свою систематизацию, становится рационально организованной ложью, если государь нарушает права подданных» [4].

Основываясь на приведённых нами концептуальных идеях философов прошлого, постараемся оценить договор управления МКД с точки зрения краеугольного камня любого договора- это совпадение воли сторон, при заключении договора. Разумеется, что в рамках настоящего анализа в расчет придётся взять волю не только явных сторон. В этой связи, необходимо пояснить, что мы имеем в виду, в доказательство, приводя ряд исторических документов. После произошедшей в 1917 году революции новым правительством России был издан Декрет ВЦИК от 20 августа 1918 г. «Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах». Этим Декретом в городских поселениях с числом жителей свыше 10 тыс. было отменено право частной собственности на все строения, стоимость или доходность которых была выше предела, установленного местными Советами. Одним из методов решения жилищной проблемы стало переселение рабочих и политических активистов в национализированные дома, принадлежавшие прежде представителям состоятельных слоев населения. Но уже 1937 году Постановлением ЦИК СССР N 112, СНК СССР N 1843 от 17.10.1937 «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах» была обозначена проблем разрушения и сохранения жилищного фонда следующим образом. Данные правовые акты говорят нам о том, что в России исторически сложилась проблема в управлении огромным жилищным фондом страны». Действительно, собственность, а тем более в таком объеме требовала к себе пристальнейшего внимания со стороны собственника-государства до начала 90-х годов прошлого века. Не справившись с данной проблемой как собственник, государство решило избавиться от ответственности как собственник, передав права и обязанности новым собственникам, частным лицам, при этом контрольную функцию за финансовыми потоками в сфере ЖКХ оставляя за собой. Ответственность за все просчёты за принятые решения и не разрешимые проблемы государство возложило на управляющие организации. Сделав тем самым барьер между потребителями (физическими лицами) и продавцом (государством). По меткому замечанию мыслителей прошлого так сказать государство возвело барьер между «добром и злом».

В подтверждении этому можно привести положения ст.154–157 ЖК РФ плата за коммунальные услуги является, регулируемыми тарифами, продавцом коммунальных услуг является, по сути, государство. Согласно п.2 ст.14 ФЗ «О защите прав потребителей» при оказании услуг отвечает исполнитель услуг, а не ее производитель.

После того как мы привели аргументы, свидетельствующие о том, что заказчиком на появление управляющей организации является не население страны, а государство, в лице своих органов, можно переходить к анализу договора управления МКД.

Анализирую представленные выше особенности можно задать правомерный вопрос: «Возможно, ли заключить договор на оказание услуг по ранее озвученной формуле «я делаю, чтобы ты дал»? Причём в нём обязательным элементом должна быть согласованная воля сторон. Данный элемент в договоре управления МКД достигается в определении сторон договора, действительно никто силой не заставляет становиться управляющей организацией и как не прискорбно констатировать это единственное, что государством отдано на откуп регулирования договором. Остальные основные договорные условия, такие как предмет договора, цена, срок оказания, перечень услуг, права и обязанности сторон описаны в нормативных актах, и, по сути, не могут быть предметом обсуждения сторон. В данном случае присутствует не регулирующее вмешательство государство, а тотально-контролирующее. При этом тотально-контролирующий субъект, полностью выведен из-под любого вида ответственности.

В результате, может быть получена новая формула взаимодействия «я действую в своем интересе, через другого, что бы ты только дал, не неся перед тобой никакой ответственности». Вот это и есть «формула счастья», предложенная в свое время английскими философами. Данная формула учитывает интерес только одного из двух участвующих. И вряд ли может быть признана безупречной.

По этой причине описывая природу договора с «двойным дном» необходимо учитывать не только юридические последствия, — которые, они влекут для явных сторон, но и те выгоды, которые они предоставляют неявному участнику. Поэтому еще раз вернемся к мнению А. Ю. Зезекало, который писал, что «в своем проявлении природа сделки, — это правовые последствия, на производство которых такая сделка направлена».

Таким образом, главный интерес, реализуемый в договоре управления МКД -это государственный интерес, в реализации населению энергоресурсов, при том не в условиях рыночной конкуренции, а в условиях госрегулирования.

Высказываемая в юридической литературе критика положений жилищного кодекса о его якобы противоречивой природе нами отвергается по причине того, что созданный инструмент регулирования и достижения описанных целей, это просто шедевр с технической точки зрения.

Создан, по сути «троянский конь» где в видимый диспозитивный метод помещен императивный метод, чтобы увидеть, который необходимо приложить серьезные усилия. Данная договорная конструкция запускает механизм погони за хвостом, когда собака гоняется за хвостом, где она увлечена и не может навредить при этом никому. Так и в ситуации управления МКД, внимание жителей концентрируют на различных формах собраний, а не решении насущных проблем. И ответственным, делают лицо, которое не принимало участие в принятии решении по исполнению обязанностей, но добровольно высказалось на их принятии.

В своей кристаллизованной сути, договор управления МКД-это договор купли-продажи энергоресурсов, хотя если не учитывать неявный смысл возникших отношений, то договор может приобретать характеристики и договора оказания услуг и смешанный и. т.д.

В заключении хотелось бы отметить, что договор управления МКД создан для прикрытия реализации основных целей, которые преследует не явный субъект. Являясь искусственным образованием, а не результатом эволюционного развития потребности в таком регулировании договор управления МКД постоянно будет проявлять различные свои характеристики, что, конечно же, не будет давать устойчивости гражданско-правовому обороту, но вполне успешно будет выполнять свою изначально заложенную управленческую функцию. Сама по себе конструкция договора управления МКД, безусловно, имеет право на существование, но заложенные и достигнутые при ее создании управленческие идеи не решают и не могут решить, проблемы российского общества по управлению жилой недвижимостью, по той причине, что данный инструмент изначально создавался для иных целей.

 

Литература:

 

1.      Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 06.04.2015) // www.consultant.ru

2.      Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 31.12.2014)(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.05.2015) // www.consultant.ru

3.      Полдников Д. Ю. Институт договора в правовой науке Западной Европы XI-XVIII веков. –М.: Изд.дом Высшей школы экономики, 2013. С.109–110, 246–247, 308–309

4.      Электронная энциклопедия википендия, URL: https://ru.wikipedia.org/wiki (дата обращения 18.04.2015).

5.      Зезекало А. Ю. Заблуждение в тождестве предмета и в природе сделки: теория и практика «Вестник ВАС РФ», 2007, N 9

6.      Постановление ФАС УО от 19.09.2005 N Ф09–2988/05-С5. // www.consultant.ru

7.      Постановление ФАС СКО от 15.04.1999 N Ф08–398/99. // www.consultant.ru

Обсуждение

Социальные комментарии Cackle