Государственная регистрация земельных сервитутов как способ защиты вещных прав

В данной статье рассматривается значение государственной регистрации земельных сервитутов как специального способа защиты вещных прав.

Ключевые слова: сервитутные правоотношения, государственная регистрация, специальный порядок установления земельных сервитутов, способы защиты прав.

In this article discusses the value of registration of land easements as a special way of protection of property rights

Keywords:the right of way, land easement, real property, land, protection of property rights, registration, legal protection, land law.

С момента принятия Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) особую значимость приобрел вопрос регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а регистрация, в свою очередь, — правообразующее значение. Согласно гражданскому законодательству в зависимость от соблюдения требований о регистрации ставится возникновение права собственности на недвижимость и иных прав, подлежащих государственной регистрации, а в определенных случаях — действительность сделки, совершенной с недвижимым имуществом.

Учитывая важность объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, в законодательстве закреплен ее специальный правовой режим. В настоящее время правовая основа российской системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в частности на землю, закреплена в статьях 131, 164 ГК РФ, в соответствии с которыми право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. В свою очередь, обязательная государственная регистрация прав на земельные участки устанавливается Земельным кодексом Российской Федерации (далее — ЗК РФ) в статьях 25, 26.

При этом и ГК РФ, и ЗК РФ отсылают к специальному Федеральному закону от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в котором содержится легальное определение государственной регистрации как юридического акта признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация можно рассмотреть в других значениях: как специфическая деятельность государства — государственный (административный) процесс; как результат этой деятельности, опосредованный в государственном акте, выраженном в форме юридического факта (правомерного действия) и реализуемом в виде специальной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) [1, с. 27]; как охранительное правоотношение и как правовой институт [2, с. 60].

Государственная регистрация земельных сервитутов, рассматриваемая как акт признания этих прав, представляет собой организованный процесс, направленный на обеспечение эффективной защиты вещных прав участников гражданского оборота. В данном случае институт защиты вещных прав необходимо расценивать как возможность ограждения субъектов сервитутных правоотношений от нарушений посредством установления государственными органами правовых норм. Таким образом, государственная регистрация земельных сервитутов, в первую очередь, является институтом защиты вещных прав, определяющий специальный порядок установления земельных сервитутов, способствующий ограждению законных вещных прав от их возможного нарушения. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Деятельность института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним направлена на создание единого банка данных по недвижимости, что позволяет избежать допускаемых на практике злоупотреблений. Кроме того, эта деятельность ориентирована на защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц, а также позволяет осуществлять государственный контроль за законностью совершаемых с недвижимостью сделок в интересах как самих участников, так и третьих лиц

Наиболее важную роль в деятельности института государственной регистрации играет максимально полная и всесторонняя защита вещных прав участников гражданского оборота. Рассматривая вопрос в данном аспекте, следует обратить внимание на процедуру государственной регистрации, действия лиц, принимающих в ней участие, а также на требования, предъявляемые к документации и срокам регистрации.

Использование процедуры государственной регистрации земельных сервитутов означает, что поэтапное построение и характер действий, совершенных в ходе государственной регистрации, обеспечивают защиту вещных прав на недвижимость (правовая экспертиза документов, проверка законности сделки), которая может помешать злоупотреблению правами собственника и оградить их от возможного нарушения.

Считать данную процедуру только организационной основой возникновения ограниченных вещных прав, на наш взгляд, нет оснований.

Законодательное закрепление всех формальностей, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, преследует цель обеспечения юридической чистоты и государственной гарантии зарегистрированных прав и сделок, полноты и подлинности сведений в ЕГРП, что позволит обеспечить правовую защиту прав на недвижимое имущество физических и юридических лиц, обращающихся за их государственной регистрацией.

Складывающаяся в процессе государственной регистрации земельных сервитутов правоприменительная практика органов, осуществляющих государственную регистрацию, а также противоречивость норм гражданского законодательства, подлежащих применению при государственной регистрации, свидетельствуют об актуальности вопросов, возникающих в результате такой регистрации. Различаются требования к составу представляемой документации: от собственника не требуется представления соглашения об установлении сервитута, а достаточно лишь признания соответствующего факта самим собственником, выраженного в виде обращения за регистрацией.

Согласно п. 2 ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и местного самоуправления, производится по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя объекта недвижимости. Так, администрацией муниципального образования город-курорт Анапа было принято постановление от 25.12.2014 года № 5907 «Об установлении постоянного публичного сервитута на часть земельного участка, расположенного по ул. Пушкина в целях обеспечения прохода через земельный участок». Земельный участок принадлежит на праве аренды ЗАО Санаторий «Кубань». По общему правилу статьи 23 ЗК РФ осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. При этом публичный сервитут устанавливается в случаях, когда это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. Результаты судебной экспертизы показали, что обремененная публичным сервитутом часть земельного участка значительно превышает нормативные требования, целесообразность установления публичного сервитута с целью прохода граждан отсутствует, так как фактически имеются альтернативные варианты обеспечения прохода. Суд пришел к выводу, что при принятии оспариваемого постановления были нарушены права и законные интересы ЗАО Санаторий «Кубань» как арендатора земельного участка. Кроме того, при принятии дела к производству судом в целях обеспечения заявления были приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра по Краснодарскому краю осуществлять государственную регистрацию публичного сервитута на земельный участок, что говорит о гарантиях защиты прав субъектов земельных правоотношений [4].

Единообразие процедуры государственной регистрации достигается путем установления в федеральном законодательстве общей для всех осуществляющих регистрацию органов компетенции, а также исключительного характера регистрационной деятельности. Установленные законодателем единые требования к государственной регистрации позволяют гарантировать заинтересованному лицу, что его ограниченное вещное право будет признано и зарегистрировано.

Выделение основных этапов государственной регистрации земельных сервитутов поможет соблюсти все условия легитимности данной сделки.

Кроме того, помимо обеспечения надежной защиты обладателей вещных прав, в качестве целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество можно определить обеспечение стабильного оборота недвижимости, его надежности и гласности.Значение государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним заключается также в том, что она позволяет узнать о имеющихся в данный момент притязаниях третьих лиц на объект недвижимости. Так, согласно статье 7 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости. Введение данного института предопределено особым правовым режимом объектов недвижимого имущества, предполагающим особый порядок распоряжения им и необходимость так называемого укрепления права.

Таким образом, государственную регистрацию земельных сервитутов необходимо рассматривать в качестве специального способа защиты прав собственников земельных участков и сервитуариев, обеспечивающего эту защиту наиболее эффективно.

1. Алексеев В. А. Регистрация прав на недвижимость. М., 2000.
2. Кирсанов А. Р. Регистрационное право — формирующаяся отрасль современного российского права // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 2001. № 11.
3. Гряда Э. А. Сущность и значение государственной регистрации вещного права как юридического факта // Закон и право. 2014. № 6.
4. Решение Анапского городского суда Краснодарского края от 28 апреля 2015 года по делу № 2–824/2015// СПС «Росправосудие».