Цифровые технологии проникли в сферы, традиционно зависимые от прямого человеческого участия, особенно активно процесс цифровизации начал развиваться в период пандемии. В этот период ускорилось применение цифровых инноваций в имущественных в правоотношениях. Мировые протоколы безопасности, предписывающие ограничения из-за COVID-19, оказали существенное влияние на цивилистические правоотношения. Онлайн-торговля и платформы для электронной коммерции стали обыденностью в повседневной жизни.

Ключевые слова: виртуальная реальность, недвижимость, сделка, электронные документы, ЕИС, электронная подпись, договор, документ, недвижимое имущество.

Digital technologies have penetrated into areas traditionally dependent on direct human involvement, and the process of digitalization began to develop especially actively during the pandemic. During this period, the application of digital innovations in property and legal relations accelerated. Global security protocols prescribing restrictions due to COVID-19 have had a significant impact on civil law relations. Online trading and e-commerce platforms have become commonplace in everyday life.

Keywords: virtual reality, real estate, transaction, electronic documents, EIS, electronic signature, contract, document, real estate.

Введение. Современные тенденции указывают, что удаленное взаимодействие сближается с классическими методами общения.

Участники правовых отношений обладают возможностью нахождения общего языка, достижения соглашений, не учитывая наличие физической удаленности друг от друга.

С помощью интернет-технологий сегодня возможно осуществлять переговоры и заключать договоры онлайн, не выходя за рамки своих географических локаций.

Нотариусы играют ключевую роль при оформлении сделок, в частности в отрасли недвижимости. Эта профессия, традиционно основанная на личном взаимодействии и доверии, также подвергается влиянию цифровизации. Нотариат несет важную функцию в системе превентивного правосудия, помогая предотвратить судебные споры благодаря тщательной проверке законности сделок и беспрекословной вере в документы, которые нотариус удостоверяет.

Методы Исследования . В соответствии с пунктом 5 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса РФ и пунктом 5 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ, удостоверенные нотариально документы предоставляют непререкаемое основание для установления истинности фактов, отсутствие обмана или подделки в гражданских и арбитражных спорах. Это означает, что правоотношения, зафиксированные в нотариальных документах, заранее признаются подлинными и законными.

Современные тенденции в сфере нотариата в России выражаются в резком увеличении числа переводов документации из традиционного бумажного формата в цифровой — рост числа таких операций составил 47 % [8]. Интерес к приобретению недвижимости, как объекту гражданских правоотношений, несмотря на препятствия, связанные с пандемией, продолжил расти, что подтверждается повышенным вниманием к ценам на жилье со стороны более чем 14 % семей [9].

Цифровизация отражается на механизмах заключения договоров, в т. ч. тех, которые касаются недвижимого имущества.

Примечательными являются изменения, которые были внесены ФЗ от 27.12.2019 г. № 480-ФЗ [11], обновившие подходы к нотариальному удостоверению в РФ. Теперь у сторон появилась возможность для заключения сделок в разных местах, тогда как ранее требовалось личное их присутствие [12].

В соответствии со статьей 53.1 Основ законодательства РФ о нотариате, проект договора готовится в электронном виде и удостоверяется через единую информационную систему нотариата. Стороны подписывают документы, используя электронные или, при наличии, письменные подписи в присутствии нотариуса.

В последнем случае бумажный документ остается в архиве нотариуса. Документы в электронной форме с живой подписью сторон хранятся в единой информационной системе.

Дальше, удостоверенные документы регистрируются в соответствующих реестрах, предусмотренных законом, и считаются приравненными к традиционно составленным на бумажных носителях. Особо следует подчеркнуть, что при сделках с недвижимостью, по крайней мере один из нотариусов должен работать в том же регионе, где расположен объект недвижимости.

При оформлении сделок дистанционно также производится занесение информации в паспорт сделки, который включает в себя сведения о нотариусах, удостоверивших правовых причин, уникальный идентификатор сделки, а также время и дату ее удостоверения, согласно приказу Минюста России от 30 сентября 2020 года № 222 [13].

Изменения в сфере законодательства в РФ, которые регламентируют нотариальные действия непосредственно в цифровой форме, воспринимаются разными экспертами в качестве релевантных, своевременных, обеспечивающих возможность юридически значимого, безопасного оформления дистанционно сделок, что является важным инструментом при наличии сложностей в реализации личного присутствия по тем или иным причинам [14].

Указанное является существенным преимуществом, если рассматривать это через экономию средств, времени, защиту прав в эпоху цифровых трансформаций.

Цифровые сделки, которые раньше могли казаться менее надежными или непонятными, с развитием законодательства и более глубоким пониманием цифровых технологий, постепенно становятся более прозрачными и безопасными.

Нормативные рамки адаптируются для охвата более широкого спектра вопросов, связанных с онлайн взаимодействиями.

Также стоит учитывать международный опыт, где подобные практики уже набирают популярность.

В США, например, законно совершать нотариальные действия электронным способом и с использованием удаленной видеосвязи, в то время как в странах Европы, таких как Бельгия и Франция, в течение последнего года стали доступны услуги подписания документов электронной подписью из дома [2].

Результаты. Переходя к теме ответственности, российское законодательство устанавливает солидарную ответственность нотариусов за ущерб, причиненный их действиями при заключении сделки. Если нотариус нарушает установленные правила, это может привести к признанию сделки недействительной и соответствующей ответственности в соответствии с нормами закона о нотариате.

Вопрос применения подписи является значимым. Соблюдение предписаний о подписях требуется для того, чтобы сохранить юридическую силу документа: игнорирование указанных норм способно утратить возможность ссылаться на указанные документы, как доказательства в суде. Соблюдение указанных требований является дополнительным подкреплением надежности, законности совершаемых в электронном виде нотариальных сделок.

Вопрос правомерности подписания передаточного акта в условиях реализации дистанционных сделок действительно встает остро. Передаточный акт является неотъемлемой частью процесса передачи права собственности, особенно когда речь идет о таких объектах, как недвижимость. В условиях, когда стороны находятся в разных регионах, важно гарантировать юридическую чистоту подписания таких документов. Практика подписания этого документа в присутствии нотариуса может стать эффективной гарантией соблюдения интересов всех сторон сделки [15].

Для закрытия этого правового пробела действительно целесообразным может быть изменение законодательства, в частности, Основ законодательства о нотариате.

Такие изменения могут предусмотреть четкие правила подписания передаточных актов в электронном виде, с учетом таких условий, как использование электронной подписи, установленной законом, и возможность видео-удостоверения.

Цифровизация операций с недвижимостью также включает в себя инновационные подходы, такие как VR-ипотека [7] и виртуальные туры по недвижимости.

Использование VR-технологий банком ВТБ для проведения ипотечных операций демонстрирует, как цифровые инновации могут преобразовать традиционные процедуры и сделать их более удобными и доступными. Онлайн консультации и виртуальный осмотр жилья не только экономят время клиентов, но и предоставляют возможность более гибкой и информативной подготовки к сделке.

Выводы. Получается, что благодаря цифровым технологиям появляются новые возможности.

Тогда как юридическая защита, уверенность в чистоте сделки обеспечиваются дополнительным регулированием для удовлетворения новых условий выполняемой с недвижимостью дистанционной работы [1].

Использование сервисов на базе виртуальной реальности для осмотра объектов недвижимости и VR-ипотеки несомненно упрощает процесс выбора и экономит время клиентов, однако это также порождает новые вызовы в правовой сфере, которые требуют внимательного анализа и возможно даже изменения существующего законодательства.

По российскому законодательству, недвижимость имеет свои уникальные характеристики, и осуществление сделок с нею требует особого порядка. В частности, в договоре купли-продажи недвижимости должны быть ясно указаны параметры имущества, что обеспечивает однозначное определение передаваемого объекта (ст. 554 ГК РФ).

Данные требования важны для предупреждения споров о том, какое именно имущество было передано, особенно при учете его положения и характеристик.

Помимо точного описания объекта, важна также передача недвижимости в качестве, соответствующем условиям договора. Ответственность за ненадлежащее качество недвижимости урегулирована статьей 475 ГК РФ; согласно судебной практике, основанием применения данных положений являются именно дефекты, непосредственно противоречащие условиям договора.

Это подчеркивает значимость тщательной проверки каждого параметра недвижимости перед оформлением сделки.

Получается, что в случае использования цифровых технологий для покупки недвижимости, требуется уверенность в надлежащем документировании всех значимых аспектов сделки с дистанционной проверкой.

Применение виртуальной реальности в продаже недвижимости представляет собой применение инновационных подходов в торговле объектами и предоставляет покупателям комфортные условия осмотра, но также влечет потенциальные риски и сложности, особенно с точки зрения правового аспекта.

Действующее законодательство предполагает, что доказывание наличия существенных недостатков объекта недвижимости, не обнаруженных при передаче, лежит на покупателе. Это существенно усложняет положение покупателя в возможных судебных разбирательствах, ставя его в невыгодное положение относительно продавца.

В связи с этим, поднимается вопрос о необходимости законодательного урегулирования использования виртуальных технологий в сделках с недвижимостью.

В первую очередь, упор может быть сделан на уточнение и введение в закон новых терминов и определений, описывающих процессы «виртуального осмотра объекта недвижимости» и «сделок с использованием технологий виртуальной реальности».

Добавление таких норм-дефиниций прокладывает путь для установления четких правил и стандартов проведения осмотра с использованием данной технологии.

Следующий шаг — закрепление в законодательстве требований, предъявляемых к договорам купли-продажи, которые составлялись после реализации виртуального осмотра с отражением ими применения виртуальных технологий, гарантией идентичности видимого изображения для разных участников сделки.

Привлечение нотариуса к данном процессу способно повысить доверие к совершаемым цифровым транзакциям, т. к. полномочия его могли бы состоять из удостоверения достоверности версии состояния соответствующего недвижимого объекта, что отражено на физическом носителе с целью предотвращения возможных манипуляций, проводимых с данными после выполнения осмотра.

Такие подходы, в случае их законодательного закрепления, позволят создать надежную основу для использования виртуальной реальности в сделках с недвижимостью, обеспечивая покупателям защиту и уверенность в достоверности предоставляемой информации, а также предоставлять дополнительные доказательства в судебных делах.

Литература:

1. Лунькова В. В России заключена первая сделка по VR-ипотеке [Электронный ресурс]. URL: https://realty.rbc.ru/ news/
2. Нотариусы европейских метрополий провели совещание в онлайн. URL: https://77. notariat.ru/ru
3. Национальная система пространственных данных запущена в пилотных регионах. — [Электронный ресурс]. — Режим доступа: https://ac.gov.ru/news/
4. Национальная система пространственных данных — [Электронный ресурс]. — Режим доступа: https://www.tadviser.ru/
5. Правовое регулирование недвижимости в зарубежных странах [Электронный ресурс]. — Режим доступа: https://lawbook.online/kniga
6. Росреестр будет разрабатывать цифровые сервисы в соответствии с Кодексом этики в сфере ИИ. — [Электронный ресурс]. — Режим доступа: https://rosreestr.gov.ru/
7. Сделка через нотариуса: как дистанционно купить жилье в другом городе [Электронный ресурс]. URL: https://realty.rbc.ru/ news/
8. Синченкова А. Удаленные сделки и «телепортация» бумаг: как меняется нотариат [Электронный ресурс]. URL: https://pravo.ru/ story/
9. Спрос на покупку квартир рекордно вырос [Электронный ресурс]. URL: https://news.ru/economics/
10. Трансформация и цифровизация правового регулирования общественных отношений в современных реалиях и условиях пандемии: коллективная монография / Под ред. И. В. Воронцовой. — Казань: Отечество, 2020. — 415 с.
11. О внесении изменений в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате и отдельные законодательные акты Российской Федерации: федер. закон от 27 дек. 2019 г. № 480-ФЗ // Собр. законодательства РФ. 2019. № 52, ч. I. Ст. 7798.
12. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате: утв. ВС РФ 11 февр. 1993 г. № 4462-1 (в ред. от 08.08.2024) // Рос. газ. 1993. № 49.
13. Об утверждении Порядка взаимодействия нотариусов с единой информационной системой нотариата при удостоверении сделки двумя и более нотариусами: приказ Минюста России от 30 сент. 2020 г. № 222. Доступ из справ. правовой системы «КонсультантПлюс» [Электронный ресурс]. URL: https://www.consultant.ru/
14. Лимаренко М.А. Электронный нотариат: зарубежный опыт и перспективы развития в России // Вестник современных исследований. 2019. № 5.2(20).-С.488.
15. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 янв. 1996 г. № 14- ФЗ (в ред. От08.08.2024) // Собр. законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.