В статье анализируется возможность практического применения новой редакции статьи 222 ГК РФ. Рассматриваются способы защиты в судебном порядке правообладателя земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, и лица, возведшего такую постройку. А также анализируются, какие бывают пути легализации самостроя.

Ключевые слова: самовольная постройка, земельный участок, ГК РФ, Гражданский кодекс РФ, самовольное строительство.

We analyze the possibility of practical application of the new edition of Article 222 of the Civil Code of the Russian Federation. The article considers the methods of judicial protection of the owner of the land plot on which the unauthorized building is located, and the person who erected such a building. They also analyze what are the ways to legalize unauthorized construction.

В последние годы в России ужесточилась борьба с самовольным строительством, включая самовольные реконструкции. Несмотря на то, что в августе 2018 года была принята новая редакция статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), дела о самовольных постройках (об их сносе и признании права собственности на них) становятся предметом дискуссий, правоприменительная практика противоречива и по сей день. Это связано с тем, что большая часть дел оставляется судами без внимания, неправильно юридически квалифицируется.

Понятие «самовольная постройка закреплено в статье 222 ГК РФ [1], в соответствии с которой самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований и разрешений. Постройка будет признана самовольной, если на дату начала ее возведения нарушены действующие на тот момент и на дату выявления самовольной постройки градостроительные и строительные нормы и правила, требования о получении соответствующих согласований, разрешений, указанные в этих нормах и правилах.

Стоит отметить, что для признания объекта самовольной постройкой достаточно наличия одного из указанных признаков. Кроме того, в отличие от перепланировки согласно ст. 14 Градостроительного кодекса [2] (далее — ГРК РФ) целью реконструкции является изменение параметров здания или его частей либо замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций здания, кроме отдельных частей конструкций на аналогичные, которые ухудшают показатели. В связи с этим возникают все основания для применения норм о самовольных постройках к случаям самовольной реконструкции по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ) [9].

Самовольная постройка не может быть объектом гражданских прав, а, следовательно, не может выступать в качестве предмета гражданско-правовой сделки (купли-продажи, дарения, аренды, ипотеки и т. д.). В противном случае сделка с объектом самовольного строительства будет являться ничтожной, поскольку она противоречит требованиям закона (ст. 168, п. 2 ст. 222 ГК РФ). В то же время, в судебной практике бытует мнение, что, если в качестве предмета договора купли-продажи названа не самовольная постройка, а «совокупность строительных материалов», использованных при ее сооружении, такой договор будет соответствовать законодательству и приобретатель впоследствии сможет признать свое право собственности на самовольную постройку в судебном порядке [6].

Согласно совместному постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10 (ред. от 23.06.2015) можно выделить два способа защиты:

1) о признании права собственности на самовольную постройку;

2) о сносе самовольно возведенной постройки.

Согласно п. 2 ст. 222 [1] ГК РФ В случае установления факта самовольного строительства, сооружение подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными законом требованиями за счет лица, которое его возвело. Если сведения об этом лице отсутствуют, то лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование.

Согласно ст. 55.32 ГРК РФ [1] решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в принудительном порядке может быть принято судом или органом местного самоуправления.

Согласно сложившейся судебной практике право собственности на самовольную постройку может быть признано, если судом будет установлено наличие следующих оснований:

1. принадлежность земельного участка лицу;
2. отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц;
3. отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан;
4. наличие попыток легализации постройки (например, попыток получения разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию), а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию (п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22).

Еще одним обстоятельством, подлежащим доказыванию, является соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка [7].

В случае если самовольная постройка не соответствует установленным требованиям, законодательство дает возможность застройщику получить на нее право собственности, только при условии приведения постройки в соответствие с правилами землепользования и застройки. Данное решение принимается судом.

Однако орган местного самоуправления также может принимать такое решение в определенных п.4 ст.222 ГК РФ [1] случаях:

– если постройка возведена на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительство на нем такого объекта, и который расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, при условии, что режим указанной зоны не допускает строительство такого объекта;

– если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия указанного разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.

Анализ позиций судебной практики выявил, что легализация самовольной постройки в судебном порядке невозможна:

– на часть самовольной постройки;

– если приобретение прав на самовольную постройку произошло за давностью владения;

– на недвижимость, созданную до 1 января 1995 года;

– на реконструированные здания, если его нельзя привести в первоначальное состояние, а также, если в результате реконструкции возник новый объект: (п. 28 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ № 10/22);

– если земельный участок нельзя использовать для возведения постройки.

В процессе узаконивания самовольного строительства владельцу самовольной постройки приходится сталкиваться с разнообразными проблемами и вопросами по сбору и оформлению документов. Необходимость обращения в суд может возникнуть даже в том случае, когда реконструкция была произведена не только снаружи, но и внутри уже имеющегося здания. Например, были затронуты конструктивные характеристики здания (несущие стены или фундамент) [8].

Подводя итог, стоит отметить, что возможность избежать сноса незаконной постройки и получить на нее право собственности прямо прописана в ГК РФ. Право собственности на самовольную постройку может быть признано при отсутствии разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию, при соблюдении строительных норм и правил, непосредственно только за тем лицом, которому принадлежит земельный участок на определенном законом вещном праве. В то же время, процесс этот долгий и в каждом конкретном случае зависит от ситуации и обстоятельств постройки.

На наш взгляд, нужно закрепить в ст. 35.52 ² ГРК РФ порядок признания права собственности на самовольные постройки, который упоминается в ст. 222 ГК РФ. В противном случае, требование о соблюдении досудебного порядка разрешения спора в условиях чрезмерного усмотрения судов о границах надлежащих мер к легализации самовольных пристроек будет неосуществимо.

Также, следует разработать механизм влияния органов местного самоуправления на недобросовестных застройщиков, по которому разрешение на постройку будет единым документом дающим застройщику право на строительство объекта. Само по себе отсутствие разрешения на строительство или уклонение от обращения за получением такого разрешения должно послужить основанием для обращения органов местного самоуправления в суд.

Литература:

1. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ. СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301; 2020.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 31.07.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу с 28.08.2020). СЗ РФ, 2005. N 1 (часть 1).
3. Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 222 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Российская газета. 2018 г. № 172.
4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
5. Апелляционное определение Московского городского суда от 4 апреля 2019 г. по делу № 33–14981/2019. СПС Консультант Плюс.
6. Бакулина Л. В. Проблемы признания права собственности на самовольную постройку / Л. В. Бакулина // Журнал Мир науки и образования. — 2016. — № 3 (7). — С.1–8.
7. Долгинова, П. Д. Доказывание и доказательства при рассмотрении дел, связанных с самовольными постройками / П. Д. Долгинова. // Журнал Вопросы науки и образования. — 2019. — № 7 (53). — С. 119–124.
8. Ершов О. Г., Бетхер В. А. К вопросу о правовой природе самовольной постройки. / О. Г. Ершов, В. А. Бетхер // Право и экономика. — 2018. — № 4 (326). — С. 37–41.
9. Кобков, С. С. Проблема легализации самовольно реконструированного нежилого объекта недвижимости / С. С. Кобков // Молодой ученый. — 2019. — № 50 (288). — С. 519–520.