Правовые риски застройщика



В настоящей статье рассмотрены основные ситуации, порождающие правовые риск для застройщика при строительстве многоквартирных домов. Поскольку существующее законодательство не является совершенным, такие риски возникают довольно часто и порождают достаточно большое количество судебных споров.

Ключевые слова: застройщик, правовые риски, многоквартирные дома, долевое строительство.

This article discusses the main situations that generate legal risks for the developer in the construction of apartment buildings. Since the existing legislation is not perfect, such risks arise quite often and give rise to quite a large number of legal disputes.

Keywords: developer, legal risks, apartment buildings, shared-equity construction.

В настоящее время определенная степень риска присутствует во всех сферах человеческой жизни. Он имеет разные формы. Не исключение и сфера бизнеса, частью которой являются застройщики. Эти субъекты экономической деятельности действуют как по общим, так и по специальным правилам, а их деятельность сопровождается большим количеством экономических и правовых рисков.

Сейчас абсолютное большинство многоквартирных домов строится на основании соглашений о долевом строительстве. Долевое строительство представляет собой совокупность отношений, позволяющих застройщику с целью получения прибыли по итогам строительства объектов недвижимости привлекать денежные средства лиц, которые, в свою очередь, приобретают объекты недвижимости на более выгодных условиях по сравнению с покупкой готовых объектов.

Застройщик здесь ведет свою деятельность с целью получить прибыль, а дольщики желают получить право собственности на недвижимость. В рамках Закона о долевом участии застройщиком признается юридическое лицо, привлекающее денежные средства участников долевого строительства и соответствующее ряду специальных требований [6, c. 8].

Застройщик при этом подвержен определенным рискам, то есть рискует в силу определенных обстоятельств понести убытки, например, при нарушении требований законодательства или наличием в действующих законах неурегулированных вопросов, касающихся деятельности застройщика, наличие коллизии в нормах права разных нормативных актов.

В большинстве случаев риски застройщика связаны с реализацией установленных в законе прав и обязанностей субъектов строительства. Именно в этой области сосредоточены все правовые риски для застройщика. Большинство возникающих здесь споров решается в судебном порядке. Так, могут иметь место следующие ситуации:

– застройщик может посчитать, что участник долевого строительства внес оплату объекта позже установленного в договоре срока либо не в полном объеме, а потому застройщик пожелает взыскать с него неустойку. Как представляется данное правовое основание является чисто формальным, однако, споры на этой основе являются нередкими.

– участники долевого строительства могут неполностью оплатить свою задолженность, которая возникла при строительстве квартир большей площади, чем было заявлено в проектной документации. В связи с этим также могут возникнуть как экономические, так и правовые проблемы.

– застройщики могут отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора и признать в судебном порядке этот договор расторгнутым с применением всех правовых последствий, если участник долевого строительства допускал просрочки по оплате [7].

Подобные вышеописанным правовые риски застройщика могут быть разрешены только в суде. При этом застройщик при обращении в суд с соответствующим иском обязаны будет доказывать ряд обстоятельств, например, факт передачи объекта большей площади, наличие в договоре условия о доплате при увеличении площади квартиры, размер задолженности лица и пр. На этом указывают и суды, разрешая подобные споры [3]. Суды при этом далеко не всегда удовлетворяют требования застройщика. Так, например, в одном из дел суд отказал застройщику в требовании взыскать с участника долевого строительства стоимость дополнительных квадратных метров квартиры, площадь которой в итоге получилась больше заявленной в проектной документации. Застройщик в этом случае к площади квартиры отнес площадь лоджии [4]. В другом деле участник долевого строительства сумел доказать, что застройщик передал ему жилое помещение площадью даже меньше, чем было заявлено. Поэтому застройщик был обязан выплатить разницу в стоимости помещений [5].

Можно говорить о том, что застройщик в настоящее время является менее защищенной стороной в исследуемых отношениях, он несет больше различных правовых рисков, чем иные участники строительства. Кроме того, риски застройщика усиливает и пандемия коронавируса, которая мешает реализации строительства, становится причиной срыва сроков строительства, а также выполнения иных обязательств застройщиком. Эпидемия вируса снизила показатели ввода жилья в эксплуатацию. Государство при этом не оказывало материальную помощь предприятиям строительной отрасли.

Нехватка средств оказывает сильное влияние на соблюдение застройщиками условий договоров, в том числе и может негативно повлиять на качество строительных работ. В результате застройщик может оказаться под влиянием наступивших репутационных, правовых и экономических рисков. Несмотря на предпринятые Правительством РФ меры сохранить устойчивость на строительном рынке так и не получилось.

При нарушении обязательств застройщиком, например, существенном нарушении сроков строительства сдачи жилья в эксплуатацию, объекты строительства могут быть занесены в реестр проблемных объектов. В список попадают объекты долевого строительства, если:

– в отношении застройщика введена процедура банкротства;

– более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства;

– более чем на 6 месяцев нарушены сроки передачи объекта дольщикам.

Если застройщик забыл разместить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в ЕИСЖС, то дом может попасть в реестр проблемных объектов. Это влечет за собой репутационные и финансовые риски: сокращение продаж на текущем объекте и создание неблагонадежного портрета заемщика в случае, если застройщик планирует привлечение кредитов.

Вероятность наступления правовых рисков и ответственности для застройщика при строительстве многоквартирных домов определяется положениями Главы 8 «Градостроительного кодекса Российской Федерации» [1], где определены случаи, определяющие степень ответственность застройщика.

В целом, изучение судебной практики показало, что:

– с застройщика можно вполне реально взыскивать абстрактные убытки, если были нарушены сроки строительства. Здесь речь идет об убытках, рассчитанных между суммой, которая была внесена, и суммой, которую теперь нужно потратить на приобретение аналогичной квартиры.

– застройщик будет нести риски при отказе дольщика и самого застройщика от договора в случае нарушения принципов добросовестности и разумности.

– застройщик также будет нести правовую ответственность в случае, если будет признано, что он нарушил права потребителя, то есть дольщика.

– застройщик также будет нести ответственность, если он добровольно не удовлетворил требования дольщика о выплате неустойки в случае нарушения сроков строительства и сдачи жилья в эксплуатацию [8].

Решения налоговых органов также порождают немало судебных споров с участием застройщиков, потому что в налоговых спорах по исчислению финансовых результатов налоговики является склонны не признавать «лишние» расходы для целей налогообложения, в том числе, и отрицательные финансовые результаты застройщиков.

Таким образом, можно сделать вывод, что в настоящее время существует достаточно много правовых рисков для застройщиков. В действующем законодательстве существует много пунктов, предполагающих ответственность застройщика. Такое положение обусловлено, в первую очередь, необходимостью защиты прав граждан — участников долевого строительства, так как в последние годы в сфере строительства существовало много мошенничеств и иных негативных явлений. Поэтому законодателем были установлены достаточно жесткие требования к деятельности застройщика.

Литература:

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 30.12.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2021) // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 16
2. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собр. законодательства РФ. ‒ 2005. ‒ № 1 (часть 1). ‒ Ст. 40.
3. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16.01.2019 № Ф09–8726/18 по делу № А07–23673/2017 [Электронный ресурс]. — Режим доступа: URL: http://www.consultant.ru.
4. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.07.2016 № Ф05–8991/2016 по делу № А40–138127/15 [Электронный ресурс]. — Режим доступа: URL: http://www.consultant.ru.
5. Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 14.07.2016 № Ф10–2515/2016 по делу № А08–5300/2015 [Электронный ресурс]. — Режим доступа: URL: http://www.consultant.ru.
6. Биньковская А. А. Понятие «застройщик» в сфере строительства объектов недвижимости по законодательству России // Право и экономика. ‒ 2016. ‒ № 7. ‒ С. 7–13.
7. Мусихина, Т. В. Правовые риски застройщика при строительстве многоквартирного дома / Т. В. Мусихина // Молодой ученый. — 2020. — № 48 (338). — С. 305–307.
8. Федотов С. Е. Правовые риски застройщика как подвид предпринимательского риска // Актуальные вопросы права, экономики и управления. сборник статей XXV Международной научно-практической конференции. 2020. С. 140–142.