Некоторые проблемы, возникающие при заключении договора купли-продажи жилого помещения | Статья в журнале «Новый юридический вестник»

Отправьте статью сегодня! Журнал выйдет 30 января, печатный экземпляр отправим 3 февраля.

Опубликовать статью в журнале

Автор:

Рубрика: Гражданское право и процесс

Опубликовано в Новый юридический вестник №7 (21) июль 2020 г.

Дата публикации: 29.06.2020

Статья просмотрена: 148 раз

Библиографическое описание:

Чагина, А. Д. Некоторые проблемы, возникающие при заключении договора купли-продажи жилого помещения / А. Д. Чагина. — Текст : непосредственный // Новый юридический вестник. — 2020. — № 7 (21). — С. 42-44. — URL: https://moluch.ru/th/9/archive/174/5417/ (дата обращения: 18.01.2021).



В статье рассмотрены некоторые проблемы определения существенных условий договора купли-продажи жилого помещения.

Ключевые слова: договор купли-продажи жилого помещения, существенные условия договора, продавец имущества, торги в рамках исполнительного производства.

Проблема приобретения жилого помещения в собственность в настоящее время стоит чрезвычайно остро. Несмотря на закрепление в ст. 40 Конституции РФ права на жилище, приобретение жилого помещения в собственность доступно не каждому.

Особенной части ГК РФ знакомы множество договоров по приобретению жилого помещения в собственность, основным из них является договор купли-продажи недвижимости, которому посвящен параграф 7 данного кодекса.

Договор купли - продажи жилого помещения является одной из самых распространенных сделок по приобретению «жилья» в собственность. В связи с тем, что жилые помещения относятся к категории недвижимости, специальной нормой, регламентирующей куплю-продажу жилого помещения, является ст. 549 ГК РФ [1]. В тоже время, общие нормы купли-продажи также применяются в случаях, когда правоотношение не урегулировано специальными нормами.

Многие деятели науки пытались вывести из договора купли-продажи недвижимости договор купли-продажи жилого помещения. Так как особенность договора купли-продажи жилого помещения вытекает из специфики предмета договора — жилого помещения, предназначенного для постоянного проживания граждан, определение договора купли-продажи жилого помещения выводят из договора купли-продажи с указанием на особенность предмета.

Так Е. М. Чикобава в своей работе «Некоторые особенности купли-продажи жилых помещений» выводит следующее определение договора купли-продажи жилого помещения: «По договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, или квартиру, или часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму» [2].

Во избежание признания договора купли-продажи жилого помещения незаключенным, он должен содержать в себе все существенные условия, а именно: предмет договора, цена, перечень лиц, имеющих право пользования данным помещением при наличии. Содержание договора не должно противоречить требованиям законодательства.

Однако К. И. Юрова считает не корректными положения законодательства о том, что в договоре купли-продажи жилого помещения необходимо в качестве существенного условия указывать перечень лиц, которые обладают правом пользования в отношении отчуждаемого жилья. В своей работе она пишет: «В данном случае реальная защита нового собственника могла бы быть обеспечена внесением в п. 1 ст. 558 ГК РФ дополнения, предоставляющего покупателю право заключать с такими лицами договор коммерческого найма, если их право пользования жилым помещением бессрочно» [3].

Сложность возникает и в ситуации, когда продавец не знает о всех лицах, имеющих право пользования жилым помещением, а в домовой книге данные о таких лицах отсутствуют. Например, при наследовании жилого помещения от дальних родственников. Д. В. Мягкова пишет: «Лицо, которое совместно проживало и вело общее хозяйство с умершим, по российскому законодательству имеет полное право подачи искового заявления о признании

права пользования жилым помещением. После исполнения договора новый собственник получит жилое помещение, но с правами третьих лиц» [4].

Цена, как существенное условие договора купли-продажи жилого помещения подлежит обязательному согласованию между сторонами. Согласно ст. 424 ГК РФ стороны в соглашении устанавливают цену. Между тем, правило, предусмотренное ст. 424 (если в договоре не установлена цена, жилое помещение будет оплачено по цене аналогичных товаров) в силу ст. 555 ГК РФ к договорам купли-продажи жилых помещений, как и всех объектов недвижимости, не применяется. Стороны также должны согласовать в договоре помимо стоимости жилого помещения, способ, порядок и сроки оплаты жилого помещения покупателем.

Предметом рассматриваемого договора купли-продажи выступают действия по передаче жилого помещения покупателю за плату. Все виды жилых помещений могут быть предметом договора купли-продажи.

Исходя из этого, мы можем условно разделить договор купли-продажи жилого помещения на договор купли-продажи жилого дома, части жилого дома, квартиры, части квартиры, договор купли-продажи комнаты.

При рассмотрении договора купли-продажи недвижимости как способа приобретения права собственности на жилое помещение, нельзя не отметить такой способ как реализация жилых помещений, принадлежащих должнику, судебным приставом-исполнителем с публичных торгов.

Судебным приставом-исполнителем выносится постановление о передаче жилого помещения, принадлежащего должнику, на реализацию путем продажи с публичных торгов. Правоустанавливающим документом будет выступать протокол проведения публичных торгов. Договор, заключенный на основании протокола с победителем торгов, должен содержать все существенные условия договора купли-продажи.

Т. Н. Халбаева пишет: «Нормы Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве», касающиеся порядка передачи соответствующих документов судебным приставом-исполнителем специализированной организации, а также подписания договора с выигравшим торги, практически не разработаны законодателем» [5].

Интересно, что согласно положениям ГК РФ о договоре купли-продажи, предмет договора должен принадлежать продавцу на праве собственности. Однако реализация жилого помещения с публичных торгов происходит в отсутствие согласия собственника, имеет публичный характер, а в роли продавца выступает организатор торгов, то есть Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество).

Однако К. И. Скловский пишет: «В практике арбитражных судов заметно стремление считать не судебного пристава, а должника продавцом имущества. Во многом эта практика продиктована желанием исключить обязательства казны, возникающие вследствие признания недействительными торгов и возложения на стороны обязанности вернуть все полученное вследствие продажи имущества» [6].

На наш взгляд, такой подход противоречит основному принципу гражданского законодательства — свободе договора, так как должник не имеет добровольного намерения продавать жилое помещение.

К тому же, как уже было сказано, согласно ст. 558 ГК РФ: существенным условием договора является указание лиц, имеющих право пользования продаваемым жилым помещением. Однако, законодательство об исполнительном производстве в ст. 89, закрепляя перечень передаваемых организатору торгов документов, не предусматривает передачу документов, о наличии права пользования жилым помещением иными лицами.

Полагаем, для разрешения возникшей проблемы, в ст. 89 Федерального закона «Об исполнительном производстве» добавить подробные положения о всех существенных условиях договора передачи имущества по результатам торгов.

Несмотря на то, что в ГК РФ отдельно не выделяются положения, закрепляющие особенности заключения договора купли-продажи жилого помещения, к данным правоотношениям исходя из аналогии закона применяются нормы о заключении договора купли-продажи недвижимости.

Нами были выявлены основные проблемы, возникающие при заключении договора купли-продажи жилого помещения. На основе их, хотелось бы подчеркнуть, что несмотря на споры в науке относительно существенных условий договора купли-продажи жилых помещений, при заключении данного договора обязательно конкретизировать предмет, цену жилого помещения и лиц, имеющих право на проживание в жилом помещении.

Литература:

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019). [Электронный ресурс] СПС «КонсультантПлюс». URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ (дата обращения — 01.05.2020)
  2. Чикобава Е. М. Некоторые особенности купли-продажи жилых помещений // Вестник Самарской гуманитарной академии. Серия «Право». 2012. № 2. С. 126–136.
  3. Юрова К. И. Особенности отдельных элементов договоров купли-продажи // European science. 2015. [Электронный ресурс]. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-otdelnyh-elementov-dogovorov-kupli-prodazhi (дата обращения — 01.05.2020)
  4. Мягкова Д. В. Особенности и проблемы договоров купли-продажи жилых помещений // Бюллетень науки и практики. 2017. № 9. С. 163–168.
  5. Халбаева Т. Н. Проблемы, возникающие на практике, при реализации жилых помещений с публичных торгов по законодательству Российской Федерации // Вестник Саратовской государственной юридической академии. 2019. № 1. С. 127–131.
  6. Скловский К. И. Актуальные проблемы права собственности // Закон. 2004. № 2. С. 8–10.
Основные термины (генерируются автоматически): жилое помещение, договор купли-продажи, ГК РФ, исполнительное производство, существенное условие договора купли-продажи, судебный пристав-исполнитель, договор купли-продажи недвижимости, перечень лиц, предмет договора, существенное условие договора.

Ключевые слова

существенные условия договора, договор купли-продажи жилого помещения, продавец имущества, торги в рамках исполнительного производства

Похожие статьи

Существенное условие договора купли-продажи жилых...

Подводя итог сказанному, к существенным условиям договора купли-продажи жилых помещений надо отнести условие о предмете договора, условие о цене, перечень лиц

Договор купли-продажи жилой недвижимости заключается в письменной форме путем...

Письменная форма договора купли-продажи жилого объекта...

В соответствии со статьей 550 ГК РФ договор купли-продажи жилого объекта недвижимости должен заключаться в простой письменной

Договор купли-продажи жилой недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, выражающего ее...

Особенности договора купли-продажи будущей недвижимости

На сегодняшний день в сфере предпринимательства довольно часто используются инвестиционные договоры, предметом которых являются или еще не созданные вещи, или те вещи, право собственности на которые не были зарегистрированы за продавцом.

Правовое регулирование договора купли-продажи жилых...

Отношения по продаже недвижимости, а значит и договора купли-продажи жилых

Жилое помещение как предмет рассматриваемого договора имеет свои особенности.

Существенное условие договора купли-продажи жилых помещений: права третьих лиц.

Договор купли-продажи: виды, понятие и элементы

Сторонами договора купли-продажи являются покупатель и продавец. Договор купли-продажи является синаллагматический и

3) на жилые дома, квартиры и иные жилые помещения (ст. 558 ГК). В случаях продажи жилых помещений и предприятий...

Договор купли-продажи, его виды и их общая характеристика

Предметом договора купли-продажи могут быть любые вещи, не изъятые из гражданского оборота, а потому существует такое множество видов договора купли-продажи. Единственными общими чертами договора...

Существенные условия договора международной купли-продажи

Для договора купли -продажи существенными считаются условия, позволяющие определить наименование и количество товара (п. 3 ст. 455 ГК РФ).

Предметом договора международной купли-продажи товаров согласно Венской Конвенции и ГК РФ выступает товар, используемый...

Условия предварительного договора | Статья в журнале...

Существенное условие договора купли-продажи жилых...

Основные термины (генерируются автоматически): предварительный договор, основной договор, ГК РФ, строящаяся недвижимость, предварительный договор купли-продажи, РФ, недвижимое...

Особенности содержания договора купли-продажи недвижимости

В настоящее время все большее внимание уделяется процессам, связанным с недвижимостью. Именно поэтому в представленной статье проведен анализ актуального вопроса особенностей содержания договора купли-продажи недвижимости.

Общая характеристика договора купли-продажи | Молодой ученый

В данной статье рассматривается общая характеристика договора купли-продажи. Купля-продажа – это важнейший договор в государствах

Существенным условием, договора купли-продажи является ее предмет. Предмет включает в себя лишь 2 категории

Похожие статьи

Существенное условие договора купли-продажи жилых...

Подводя итог сказанному, к существенным условиям договора купли-продажи жилых помещений надо отнести условие о предмете договора, условие о цене, перечень лиц

Договор купли-продажи жилой недвижимости заключается в письменной форме путем...

Письменная форма договора купли-продажи жилого объекта...

В соответствии со статьей 550 ГК РФ договор купли-продажи жилого объекта недвижимости должен заключаться в простой письменной

Договор купли-продажи жилой недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, выражающего ее...

Особенности договора купли-продажи будущей недвижимости

На сегодняшний день в сфере предпринимательства довольно часто используются инвестиционные договоры, предметом которых являются или еще не созданные вещи, или те вещи, право собственности на которые не были зарегистрированы за продавцом.

Правовое регулирование договора купли-продажи жилых...

Отношения по продаже недвижимости, а значит и договора купли-продажи жилых

Жилое помещение как предмет рассматриваемого договора имеет свои особенности.

Существенное условие договора купли-продажи жилых помещений: права третьих лиц.

Договор купли-продажи: виды, понятие и элементы

Сторонами договора купли-продажи являются покупатель и продавец. Договор купли-продажи является синаллагматический и

3) на жилые дома, квартиры и иные жилые помещения (ст. 558 ГК). В случаях продажи жилых помещений и предприятий...

Договор купли-продажи, его виды и их общая характеристика

Предметом договора купли-продажи могут быть любые вещи, не изъятые из гражданского оборота, а потому существует такое множество видов договора купли-продажи. Единственными общими чертами договора...

Существенные условия договора международной купли-продажи

Для договора купли -продажи существенными считаются условия, позволяющие определить наименование и количество товара (п. 3 ст. 455 ГК РФ).

Предметом договора международной купли-продажи товаров согласно Венской Конвенции и ГК РФ выступает товар, используемый...

Условия предварительного договора | Статья в журнале...

Существенное условие договора купли-продажи жилых...

Основные термины (генерируются автоматически): предварительный договор, основной договор, ГК РФ, строящаяся недвижимость, предварительный договор купли-продажи, РФ, недвижимое...

Особенности содержания договора купли-продажи недвижимости

В настоящее время все большее внимание уделяется процессам, связанным с недвижимостью. Именно поэтому в представленной статье проведен анализ актуального вопроса особенностей содержания договора купли-продажи недвижимости.

Общая характеристика договора купли-продажи | Молодой ученый

В данной статье рассматривается общая характеристика договора купли-продажи. Купля-продажа – это важнейший договор в государствах

Существенным условием, договора купли-продажи является ее предмет. Предмет включает в себя лишь 2 категории

Задать вопрос