Гражданско-правовая ответственность застройщика в сфере строительства многоквартирных домов в Российской Федерации



Необходимым условием стабильных отношений имущественного характера является законодательно установленная юридическая ответственность каждого субъекта гражданского оборота. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей, предусматривается в ч. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно [1, с. 28].

Гражданско-правовая ответственность — это санкция за правонарушение, вызывающая для нарушителя возложение отрицательных последствий в виде лишения субъективных гражданских прав, либо возложение новых гражданско-правовых обязанностей.

Стоит отметить, что жилую среду создают как природа, так и общество. Общество культивирует природу, преобразует ее, устанавливает контроль над силами природы, использует и подчиняет ее с помощью строительства различных зданий, крупных сооружений и целых городов и соответствующей организации природного окружения. В свою очередь, качество среды оказывает влияние на здоровье и быт людей, их чувства и сознание, тем самым участвуя в формировании физического и морального облика общества [2, с. 9].

Целью градостроительной и жилищной политики является создание комфортной среды жизнедеятельности, которая позволяет гражданам удовлетворять жилищные потребности и обеспечивать высокое качество жизни в целом.

А. Я. Пылаев отмечает, что «жилищное строительство является одним из наиболее динамично развивающихся секторов национальной экономики и несет особую социальную нагрузку. Строительство жилья представляет собой производство с длительным циклом, требующее крупных финансовых вложений со стороны государства и населения. Рыночная экономика подтолкнула к стремительному развитию частное жилищное строительство и переложило на плечи граждан России основную часть расходов на приобретение нового жилья» [3, С. 3].

В настоящее время сфера строительства многоквартирных домов в Российской Федерации претерпела большое количество изменений. Эти изменения затронули, прежде всего, застройщика как субъекта, который обеспечивает строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства и т. д.

Ответственность застройщика может быть предусмотрена как нормами договора (например, в договоре строительного подряда), так и возможно прямое указание в законе.

Общие нормы об ответственности застройщика при строительстве объекта содержатся в ст. 60 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ). Так, ч. 3 ст. 60 ГрК РФ предусмотрено, что в случае причинения вреда вследствие разрушения, повреждения объекта незавершенного строительства, нарушения требований безопасности при строительстве такого объекта, требований безопасности при сносе такого объекта возмещение вреда и выплата компенсации сверх возмещения вреда осуществляются застройщиком или техническим заказчиком, если соответствующим договором предусмотрена обязанность технического заказчика возместить причиненный вред либо если застройщик или технический заказчик не докажет, что указанные разрушение, повреждение, нарушение возникли вследствие умысла потерпевшего, действий третьих лиц или непреодолимой силы.

Ответственность застройщика многоквартирного жилого дома предусмотрена Федеральным законом об участии в долевом строительстве [4]. В Федеральном законе об участии в долевом строительстве для застройщика предусмотрены следующие виды гражданско-правовой ответственности.

1. Неустойка. Уплачивается при нарушении застройщиком сроков передачи жилого помещения (ч. 2 ст. 6). Законная неустойка установлена в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, причем, если участником долевого строительства является гражданин, указанная неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере. Неустойка может быть также предусмотрена договором участия в долевом строительстве, тогда она будет именоваться договорной. Договорная неустойка не может уменьшать законную.
2. Возмещение убытков (ст. 10). Застройщик обязан возместить участнику долевого строительства убытки сверх неустойки в случае ненадлежащего исполнения своих обязательств по договору. При доказанности необходимости аренды жилья для личных нужд участника строительства в связи с нарушением застройщиком срока передачи жилого помещения судом может быть удовлетворено требование о взыскании расходов на аренду жилого помещения.
3. Расторжение договора по инициативе участника долевого строительства в определенных случаях согласно ст. 9.

На основании иных законодательных актов застройщик может быть привлечен к дополнительным мерам ответственности:

1) возмещение морального вреда на основании ч. 1 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300–1 «О защите прав потребителей» [5], если участником долевого строительства является физическое лицо;

2) возмещение судебных расходов на основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, противоправность допущенного нарушения субъективного гражданского права (неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательства) относится к числу необходимых условий гражданско-правовой ответственности.

Гражданско-правовая ответственность направлена на достижение определенных целей: предупреждение и пресечение нарушений гражданских прав; восстановление нарушенных интересов; защиту правопорядка в области экономического оборота.

Необходимо отметить, что застройщик несет ответственность не только перед участниками долевого строительства, но и перед контрагентами, с которыми заключены договоры подряда на разные виды работ, договоры поставки, также перед органами государственной власти, например перед Министерством строительно комплекса за своевременное и достоверное предоставление отчетности, и т. д.

На практике часто возникают ситуации, когда застройщик, начав строительство многоквартирного дома с привлечением денежных средств участников долевого строительства, оказывается не в состоянии его завершить. Причины здесь могут быть разные: нецелевое расходование средств застройщиком, отсутствие у застройщика собственных средств, достаточных для финансирования строительства, неисполнение подрядными организациями, привлеченными застройщиком, своих обязательств и т. д. При этом невозможность продолжения строительства многоквартирных домов практически всегда обусловлена отсутствием у застройщика финансовых средств. Федеральный закон об участии в долевом строительстве закрепил важные гарантии прав участников долевого строительства, но при этом содержит правовые коллизии, не позволяющие практически реализовать его нормы, и требует внесения соответствующих поправок.

При этом органы государственной власти не обладают полномочиями по принуждению застройщика к завершению строительства, изъятию принадлежащих ему на праве собственности земельных участков и расположенных на
них объектов незавершенного строительства или понуждению к передаче иным путем прав застройщика другому юридическому лицу. С учетом сложившейся ситуации в сфере долевого строительства, а также социальной напряженности в обществе, в июне 2019 г. в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» [6] были внесены изменения, направленные на обеспечение защиты прав и законных интересов граждан — участников долевого строительства многоквартирных домов, перед которыми недобросовестные застройщики не исполнили обязательства по передаче жилых помещений в срок, предусмотренный договором участия в долевом строительстве.

Обобщая все вышесказанное, можно сделать вывод о том, что необходимо строгое соблюдение требований действующего законодательства, как участниками долевого строительства, так и в особенности застройщиками, которые зачастую не соблюдают законодательство, недобросовестно относятся к правам и интересам участников долевого строительства. В этой связи государство должно более активно проводить работу по профилактике возможных нарушений в области долевого строительства, посредством деятельности правоохранительных и надзорных органов, но в то же время оно не должно забывать о мерах поощрения для добросовестных застройщиков. Судам же следует, осуществляя свою деятельность, принимать решения исходя их принципа единообразия судебной практики. Все указанные меры позволят повысить уровень доверия населения, тем самым дадут возможность увеличить объемы строительства недвижимости в стране, и в конечном итоге помогут снижать существующую потребность граждан в жилье.

Литература:

1. Мозолин, В. П. О субъективных основаниях гражданско-правовой ответственности [Электронный ресурс] / В. П. Мозолин // Юридическая ответственность: современные вызовы и решения: материалы для VIII Ежегодных научных чтений памяти проф. С. Н. Братуся / Отв. ред. Н. Г. Доронина. — Москва: ИЗиСП при Правительстве РФ: Инфра-М, 2013. — с. 28–33. — Текст: электронный. — URL: https://new.znanium.com/ (дата обращения: 20.11.2019).
2. Качество жилых зданий: учебное пособие / А. Я. Пылаев и др.; под ред. А. Я. Пылаева; Южный федеральный университет. — Ростов-на-Дону; Таганрог: Издательство Южного федерального университета. 2017. — 332 с. — ISBN 978–5–9275–2386–3. — Текст: электронный. — URL: https://new.znanium.com/catalog/product/1020513 (дата обращения: 20.11.2019)
3. Современные методы управления жилищным строительством: Учебное пособие / Бузырев В. В., Селютина Л. Г., Мартынов В. Ф. — Москва: Вузовский учебник, НИЦ ИНФРА-М, 2016. — 240 с.: 60x90 1/16 (Переплёт) ISBN 978–5–9558–0428–6 — Текст: электронный. — URL: https://new.znanium.com/catalog/product/503149 (дата обращения: 20.11.2019)
4. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федер. закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.
5. О защите прав потребителей: Закон Рос. Федерации от 07 февраля 1992 г. № 2300–1 // Ведомости. РСФСР. 1992. № 15. Ст. 776.
6. О несостоятельности (банкротстве): Федер. закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2002. № 43. Ст. 4190.