К вопросу о защите прав граждан как участников долевого строительства жилья



Долевое участие в строительстве жилья как способ улучшения жилищных условий — широко распространенная практика у граждан Российской Федерации. Потребность людей в жилых помещениях существовала всегда, однако, в настоящее время вопрос приобретения в собственность гражданами недвижимого имущества становится все более актуальным.

Данный вид строительства многоквартирных домов регулируется в основном Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 214-ФЗ), который неоднократно совершенствовался, отвечая современным реалиям.

Одной из главных проблем данной сферы является невозможность защитить права граждан при банкротстве застройщика.

Вступившим в силу в 2017 году Законом № 214-ФЗ установлены новые требования, предъявляемые к застройщику.

Одно из них — установление размера собственных средств в размере не менее чем десять процентов от планируемой стоимости строительства [1]. Разумеется, как и многие другие изменения законодательства в данной сфере, это нововведение направлено на защиту прав граждан-дольщиков.

Размер собственных средств застройщика определяется как разница между величиной принимаемых к расчету активов застройщика и величиной принимаемых к расчету обязательств застройщика.

Постановлением Правительства РФ от 11.06.2018 № 673 определены правила расчета собственных средств застройщика. Согласно правилам, что принимаемыми к расчету активами застройщика являются следующие виды активов:

а) затраты на приобретение земельных участков (прав на земельные участки) и иные фактические затраты застройщика, связанные со строительством (созданием) МКД и (или) иных объектов недвижимости;

б) дебиторская задолженность по налогам, сборам и иным обязательным платежам, уплачиваемым в соответствующий бюджет бюджетной системы РФ и государственные внебюджетные фонды;

в) имущество, принятое к бухгалтерскому учету в качестве основных средств или запасов, возникшее в результате понесенных затрат, указанных в пп. «а»;

г) дебиторская задолженность по авансам, уплаченным в составе затрат, указанных в пп. «а»;

д) дебиторская задолженность, возникающая вследствие заключаемых договоров, предусматривающих оплату расходов, в том числе расходов на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затрат, связанных с арендой нежилого помещения, в целях обеспечения деятельности застройщика;

е) дебиторская задолженность дольщиков по уплате цены ДДУ;

ж) предъявленные застройщику поставщиками (подрядчиками, исполнителями) суммы НДС, подлежащие вычету в будущих периодах;

з) денежные средства на счетах, открытых в уполномоченном банке, а также дебиторская задолженность по уплате процентов, начисленных на остаток на таких счетах.

Обязательства же, принимаемые к расчету, включают все обязательства застройщика, за исключением:

а) доходов будущих периодов, признанных застройщиком в связи с получением государственной помощи, а также в связи с безвозмездным получением имущества;

б) отложенных налоговых обязательств. [2]

Оценивая указанные изменения законодательства, можно сказать, что собственные средства застройщика все же являются способом оценки размера средств, которые инвестированы в строительство, а не возможным резервным фондом для защиты прав граждан при банкротстве застройщика — ситуации, с которой, к сожалению, часто сталкиваются дольщики. Нередки случаи, когда на момент признания застройщика банкротом его единственным активом, входящим в конкурсную массу, является недостроенный объект недвижимости. [3]

Согласно ст. 66.2 Гражданского кодекса РФ уставный капитал определяет минимальный размер имущества юридического лица, гарантирующего интересы его кредиторов [4]. То есть, застройщиком многоквартирного жилого дома вполне может быть ООО с уставным капиталом всего в 10 тыс. руб. Очевидно, что такой размер уставного капитала не может обеспечивать защиту граждан в случае банкротства организаций в сфере строительства.

При этом наличие существенных негативных последствий, вызванных несостоятельностью застройщика, вызывает социальную напряженность значительной части населения.

Учитывая изложенное, представляется необходимым внести изменения в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ, определив, что размер уставного капитала застройщика должен быть полностью оплачен и составлять сумму, гораздо более значительную, чем в настоящее время.

Кроме того, необходимо указать, что весь уставный капитал застройщика должен быть оплачен деньгами. Так как на данный момент он может быть оплачен любым имуществом, которое подвержено амортизации, снижению цены и даже гибели (утрате). Соответственно, гарантировать интересы граждан такое имущество застройщика может весьма условно.

Принятие предложенных изменений законодательства будет иметь определенный положительный эффект в решении проблемы защиты прав граждан при банкротстве застройщика.

В заключение, следует отметить, что проблема приостановления строительства, вызванная банкротством организаций в сфере строительства, может быть преодолена. Это потребует определенных усилий, направленных как на совершенствование законодательства в указанной сфере, так и на адаптирование юридической техники и механизмов банкротства застройщиков к существующим сегодня условиям рынка.

Литература:

1. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 29.07.2018) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.09.2018) // СПС «КонсультантПлюс».

2. Постановление Правительства РФ от 11.06.2018 № 673 «Об утверждении правил расчета собственных средств застройщика, имеющего право на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». // СПС «КонсультантПлюс».

3. Егоров А. В. Банкротство организаций-застройщиков // Вестник ВАС РФ. — 2007. — № 4. — С. 3–5.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018) // СПС «КонсультантПлюс».