О некоторых проблемах землеустройства и кадастра



Согласно Конституции Российской Федерации, земля признается основой жизни и деятельности народов, которые на ней проживают. Задачей каждого государства является построение базиса для жизни и хозяйственной деятельности людей. В связи с этим земля является основным средством производства в сельском, лесном хозяйстве, также является главным компонентом природы, кладовой водных, минеральных и других ресурсов. Невосполнимость земельных ресурсов и их ограниченность ставят земельные отношения на передовые позиции государственной земельной политики страны. Следовательно, если будут существовать проблемы или какие-то недостатки в области землеустройства и кадастра, то это окажет пагубное влияние на экономику страны в целом. В статье представлен обзор лишь некоторых проблем данной области.

Ключевые слова: кадастр, землеустройство, двойной учёт земель, коммерческие помещения, земли лесного фонда.

В современных условиях землепользования все более актуальными становятся вопросы землеустройства и кадастра. Однако, земельное законодательство в Российской Федерации не лишено многих недостатков. В нём присутствуют определённые проблемы, которые требуют внимания. Федеральное земельное законодательство чрезвычайно сложно и запутанно. Практика показывает, что при применении нормативно-правовых актов, изложенных недостаточно определенно или противоречиво, приходится использовать различные приемы их толкования.

Преобразовательные процессы, происходящие в социальной и экономической жизни страны, требуют разработки новых концептуальных подходов к осуществлению процессов управления земельными ресурсами на основе анализа проблем в системе землеустройства и кадастра. Актуальные проблемы землеустройства и кадастра затрагивают экологические, экономические и социальные аспекты жизни общества.

Рассмотрим некоторые из таких проблем.

На практике часто встречается проблема двойного учета земель. Существуют спорные земельные участки, которые по одним документам относятся к землям с категорией земель — земли лесного фонда, а по другим те же самые земельные участки относятся к землям иных категорий.

Согласно данным о распределении земель в Российской Федерации земли лесного фонда занимаю 65 % от общей площади (см. рис. 1) [1]. Зачастую земли лесного фонда граничат с землями поселений (категория земель — земли населенных пунктов). По данным комитета по природным ресурсам Ленинградской области, только более 6 млн га по площади занимают учтенные леса, из которых большая часть относится к землям лесного фонда (см. рис. 2) и находится в федеральной собственности [2].

Рис. 1. Площадь земель лесного фонда относительно всех земель Российской Федерации

По всей территории Российской Федерации актуальной является проблема учета земель лесного фонда. Раньше эти земли обозначались на картах («планшетах») лесничеств. Их границы можно считать условными, поскольку наносились они с привязкой к географическим объектам, капитальным строениям и др. Параллельно существовал и существует государственный кадастр недвижимости. В настоящее время проходит масштабная постановка земель лесного фонда на кадастровый учет. И получается так, что физические границы не совпадают с обозначенными на лесных «планшетах». Так как данные лесничеств и данные Единого государственного реестра недвижимости не соотносились, это привело к наложению земельных участков друг на друга.

Рис. 2. Состав лесов Ленинградской области

В настоящее время проблема ждет своего решения. Двойной учет земель привел к наложению земель лесного фонда на земли населенных пунктов, промышленности и др. Переработка и оцифровка лесной документации (большая часть которой создана ещё в советское время), а также решение проблемы на законодательном уровне поможет улучшить ситуацию.

Также одной из проблем является отсутствие многих определений в нормативно-правовых документах, используемых в повседневном обиходе. Разберем это на примере популярного сейчас понятия «апартаменты».

Строительные компании во всю рекламируют новый формат недвижимости: «апартаменты». Под ним они подразумевают в зависимости от типа комплекса, в котором находятся апартаменты, либо помещения для постоянного проживания, либо объект для инвестиций с получением постоянного пассивного дохода (аналог гостиничных номеров). Если первый тип похож на обычную квартиру в привычном понимании, а называется «апартаментами» только лишь потому, что застройщик не захотел/не смог законно построить жилой объект, то второй не имеет ничего общего с квартирами, это скорее, как коммерческое помещение, доходная недвижимость. То есть одно понятие подразумевает разные смыслы. Но все эти классификации, не отражены в законодательстве.

В законодательстве есть определения жилой/не жилой недвижимости, так вот из-за этого пробела, в зависимости от земельного участка, на котором построен объект, либо типа объекта, апартаменты — это просто коммерческое помещение (нежилая недвижимость).

Несмотря на то, что в одном только г. Санкт-Петербурге построено уже более 50 комплексов апартаментов, не говоря о стране в целом, законотворцы не принимают никаких нормативно-правовых документов в этом направлении.

Проблемы в области землеустройства возникли из-за того, что страна продолжительное время находилась в рамках пагубной плановой экономики. И в определенный момент случился разворот на 180 градусов к рыночной экономике. Что это означает? А это означает следующее: всё землеустройство базировалось на экономике плановой, территориальное планирование и планы землеустройства составлялись с оглядкой на экономику. Сегодня же ситуация должна складываться кардинально иначе, так как все основные и фундаментальные процессы в стране исходят из экономики и экономической ситуации. Подавляющее большинство земель сельскохозяйственного (далее — с/х) назначения находятся в государственной собственности (хотя те времена прошли). Это ведет к тому, что такие ценные земли как земли с/х назначения не используются по целевому назначению и деградируют [3]. Путь решения виднеется таким, что следовало бы более охотно отдавать земли с/х назначения в аренду или собственность, но с оговоркой, что заинтересованное лицо предоставит подобие бизнес-плана или гарантии того, что земля будет использоваться по назначению и будут проводиться работы по поддержанию качества земли и сохранения экологического баланса. В случае невыполнения условий лицо подвергается «наказанию».

Также, на мой взгляд, существует проблема мониторинга как инструмента землеустройства. Проблема заключается в том, что мониторинг как таковой не проводится на должном уровне, а значит уполномоченные органы не имеют достаточной информации для корректного и рационального распоряжения земельными ресурсами (косвенно эта тема затронута выше). Если нету инструмента для реального понимания состояния «на земле», то и не стоит говорить о каких-либо положительных сдвигах в землеустройстве. Всегда стоит помнить о том, что землеустройство стоит на трех китах: экономика, социология и экология. И все они взаимосвязаны между собой. Никто не захочет быть пользователем земли, которая истощена или подвергнута какому-либо негативному воздействию или бездействию. Решается эта проблема образованием компетентного органа с компетентным управляющим с соответствующей ответственностью.

Хотелось бы на ряду с вышеприведенным отметить такой вопрос как предоставление земли под застройку жилых домов. В Российской Федерации на обеспечение земельными участками наложен регламент Земельным, Жилищным, Гражданским и Градостроительными кодексами Российской Федерации [4]. Сложилась такая ситуация, что многие муниципальные образования не определили свои границы, поэтому здесь не приходится говорить о правильном территориальном планировании, следовательно, начинаются сбои в системе управления земельными ресурсами.

Проблемой является недостаток в картографическом материале для целей землеустройства, так как имеющиеся материалы устарели, а для их обновления требуется финансирование [5].

В настоящие время достаточно актуальна проблема ведения землеустройства и кадастров, так как в нашей стране потенциал данной отрасли реализуется очень медленно, препятствуя как социальному, так и экономическому развитию [6]. Отсутствие надлежащих организации и финансирования землеустройства, отказ от разработки установленной Федеральным законом Российской Федерации землеустроительной документации, пробелы в законодательстве, касающиеся кадастровой деятельности, привели к рассмотренными авторами данной статьи проблемам землеустройства и кадастра. К тому же остается неясным до сих пор, какие же вопросы относятся к землеустройству, а какие к кадастру.

Кроме того, проведение дорогостоящих земельно-кадастровых работ лежит на плечах землевладельцев, так как нет достаточного государственного финансирования. Для организации и финансирования землеустроительных работ необходима грамотная политика со стороны государства.

Подводя итог, хотелось бы заметить, что в статье представлен не весь перечень проблем, а лишь те, которые смогли заметить авторы данной статьи. Если эти и другие проблемы будут решаться постепенно, то в конечном итоге мы сможем получить очень хороший результат и обеспечить равномерный рост экономических, социальных, экологических показателей.

Литература:

1. Сведения о наличии и распределении земель в Российской Федерации // Росреестр. URL: https://rosreestr.ru/site/activity/sostoyame-zemerrossii/gosudarstvennyy-natsionalnyy-doklad-o-sostoyanii-i-ispolzovanii-zemel-v-rossiyskoy-federatsii/ (дата обращения: 10.01.2020).
2. Состояние окружающей среды Ленинградской области в 2017 году // Управление Федеральной службы государственной статистики по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области. URL: https://petrostat.gks.ru/storage/mediabank/12000618.pdf (дата обращения: 10.01.2020).
3. Варламов А. А. Государственный кадастр недвижимости [Текст]: учебник для студентов высших и средних учебных заведений по направлению подготовки 12.07.00 «Землеустройство и кадастры» / А. А. Варламов, С. А. Гальченко; под ред. А. А. Варламова; Ассоц. «Агрообразование». — Москва: КолосС, 2012. — 678 с.
4. Золотова Е. В. Геодезия с основами кадастра: учебник для студентов вузов, обучающихся по направлению «Архитектура» / Е. В. Золотова, Р. Н. Скогорева. — [3-е изд., испр.]. — Москва: Трикста, Москва: Академический проект, 2015. — 412 с.
5. Сулин М. А. Землеустройство: учеб. пособие для студентов с.-х. высш. учеб. заведений / М. А. Сулин. — СПб. [и др.]: Лань, 2005. — 446 с.
6. Аксёнова Е. Г., Гаранова М. В. Актуальные проблемы землеустройства и кадастра // Экономика и экология территориальных образований. — 2017. — № 1. — С. 93–95.