Особенности правового режима объекта недвижимости



В статье исследуются правоустанавливающие признаки, позволяющие отнести определенный объект к категории недвижимого имущества. Автор уделяет особое внимание регистрации объекта недвижимости, как с позиции юридической связи соответствующего объекта с землей, так и с точки зрения правоустанавливающего факта.

Ключевые слова: недвижимость, объект недвижимости, правовой режим недвижимого имущества.

Проблема правового режима недвижимого имущества продолжает оставаться актуальной на протяжении длительного периода времени.

По достаточно мудрому сделанному еще в начале прошлого века утверждению В. И. Синайского «… среди деления вещей, или имуществ, главное место в своем значении в гражданском обороте занимает, бесспорно, деление их на недвижимые и движимые... Значение этого деления настолько велико, что оно сказывается во всех областях права гражданского [6].

Легальное определение недвижимых вещей (недвижимости) содержится в п. 1 ст. 130 ГК РФ [1] и позволяет выделить следующие признаки недвижимого имущества.

1. Прочная связь с объекта недвижимости с землей. Указанный признак может проявляться как в фактической составляющей, так и в виде юридической связи.

Максимально очевидной и не требующей дополнительного обоснования является фактическая, неразрывная связь с землей таких входящих в примерный перечень недвижимых объектов как земельные участки и участки недр.

Положениями Земельного кодекса [2] РФ земельный участок определяется одновременно и в качестве предмета вещных прав и как недвижимая вещь, являющаяся частью земной поверхности.

Фактическая связь с земельным участком в данной ситуации проявляется в реальном нахождении земельного участка на поверхности земли.

Недвижимое имущество включает жилые и нежилые помещения, а также части зданий или сооружений, предназначенные для размещения транспортных средств (парковочных мест), если их границы описаны в установленном законом порядке.

Этот порядок определяется законодательством о государственной регистрации недвижимости [3]. Ведение реестра сведений обо всех объектах недвижимости осуществляется специально созданным органом исполнительной власти.

Определение жилого помещения содержится в п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ [4] и регламентируется как изолированное, являющееся недвижимым имуществом помещение пригодное в соответствии с санитарными и техническими требованиями для постоянного проживания граждан.

Прочная техническая связь объекта с земельным участком обуславливается наличием возможности, без причинения строению существенного ущерба, осуществить его перемещение, не применив при этом существенных материальных и технических затрат.

Практическое установление присутствия технически прочной связи определенного объекта с земной поверхностью осуществляется путем использования данных отраженных в технической документации кадастрового и технического учета определенной вещи, а при их отсутствии применения в ходе судебно-строительной экспертизы сведений, характеризующих природные прочностные характеристики, технические заключения и прочие данные.

Дополнительным отражающим технологическую связь объекта с земельным участком фактором является наличие направленных на надлежащее функционирование здания или сооружения. [5]

Правовая связь с землей в отличие от технологической предполагает присутствие юридически значимых фактов, сопровождающих объект недвижимости. В этот перечень могут быть включены, как акты органов исполнительной власти, например, предоставление земельного участка и получение разрешения на строительство, опосредующие собой создание нового недвижимого объекта, так и гражданско-правовые сделки по распоряжению уже существующим. Последние из указанных подлежат государственной регистрации в соответствии с положениями уже упомянутого законодательства.

2. Объект недвижимости должен быть капитальным.

Рассматриваемая характеристика объекта недвижимости отражает такую его особенность, которая сопряжена с преследованием изначальной цели создания именно недвижимого имущества еще на этапе выполнения работ.

Эта характеристика тесно связана с предыдущей в проекции технической связи с землей, но при рассмотрении первой характеристики акцент делается на рассмотрении недвижимого имущества в обороте и определении степени его оборачиваемости, в случае определения признаков капитальности речь идет о соблюдении (де-факто или де-юре) требований, характеризующих строительство объекта как процесс создания недвижимости от «идеи» до ее материального воплощения.

На законодательном уровне достаточно подробно и детально регламентируются все этапы возведения объекта капитального строительства, начиная от разработки проектной документации и завершая вводом объекта в эксплуатацию. Действует регламентирующий безопасность зданий и сооружений технических регламент, принято и соблюдается значительное количество строительных норм и правил (СНИП).

Практическая реализация строительства объекта начинается с получения разрешения на строительство и завершается вводом объекта в эксплуатацию

Признак капитальности объекта подтверждается также целевым назначением земельного участка (например, для эксплуатации здания / сооружения, для строительства объектов недвижимости и др.).

3. Объект недвижимости является индивидуально определенным.

Признак индивидуальной определенности характеризует вещь наличием таких присущих ей свойств или качеств, которые позволяют выделить ее из совокупности других однородных вещей.

Индивидуализирующие признаки подчеркивают юридическую незаменимость вещи, участвующей в имущественном обороте и ее гибель или уничтожение влекут прекращение правоотношений, связанных с обладанием указанной вещью.

Для индивидуализации объектов недвижимости используется совокупность фактических, проявляющихся в технической составляющей и юридических признаков присущих определенной вещи и позволяющих выделить ее из ряда других обладающих похожими признаками вещей.

Среди фактических признаков может выделяться различная совокупность показателей, набор которых зависит от вида объекта недвижимости.

Так, например, земельный участок индивидуализируется в соответствии с данными регистрационного и кадастрового учета и присвоением ему определенного адреса.

Сведения об индивидуализации объекта недвижимости отражаются в соответствующих реестрах и подтверждаются предоставляемыми выписками из них.

Согласно ст. 5 уже упомянутого выше Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» каждый объект недвижимости сведения о котором внесены в реестр идентифицируется уникальным неизменяемым кадастровым номером, присваиваемым исходя из установленного кадастрового деления территории страны на предусмотренные законом единицы кадастрового деления.

Совокупность юридических признаков отражается в присущем тому или иному объекту недвижимости правовому режиму, отражающему наличие в отношении него набора правомочий. Указанный правовой статус базируется на осуществленной государственной регистрации объекта недвижимости, заключающейся во внесении объекта в единый государственный реестр.

В упомянутом реестре, кроме имеющей правоустанавливающее значение регистрации принадлежности объекта недвижимости определенному субъекту отражаются все имеющиеся на основании закона или договора обременения объекта недвижимости.

Индивидуализация объекта недвижимости имеет первостепенное значение не только исходя из целей установления его принадлежности определенным субъектам, но и проявляет свой первостепенный характер в осуществляемом имущественном обороте.

Необходимая индивидуализация позволяет с достаточной очевидностью установить какой объект имеется в виду при вступлении относительно него в договорные отношения.

4. Наличие у объекта недвижимости самостоятельного назначения — заключающегося в возможности использования объекта отдельно от других объектов недвижимости.

Исходя из этимологии самостоятельность предполагает наличие у объекта такого хозяйственно-экономического назначения, которое определяет его отдельный имущественный оборот и способности без использования дополнительных объектов удовлетворять существующие потребности.

Таким образом, признакам объекта недвижимости, по нашему мнению, надлежит относить:

– наличие связи объекта недвижимости с землей, проявляющейся, как в технической, так и в юридической составляющей.

– капитальность объекта недвижимости, определяемая в соответствии с нормами градостроительного законодательства, техническими регламентами, строительными нормами и правилами;

– индивидуальная определенность, позволяющая обособить объект недвижимости наличием характерных исключительно для него одного признаков и делающих его юридически незаменимым;

– наличие самостоятельного назначения, проявляющееся в существующей хозяйственно-экономической индивидуальности, обеспечивающей удовлетворение потребностей именно указанным объектом, без включения его в структуру или систему.

Выделенные признаки находятся между собой в состоянии взаимосвязи, дополняют и расширяют друг друга.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022) // Собрание законодательства РФ. — 05.12.1994. — № 32. — ст. 3301
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 14.07.2022) // Собрание законодательства РФ. — 29.10.2001. — № 44. — ст. 4147
3. О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 14.07.2022) // Собрание законодательства РФ. — 20.07.2015. — № 29 (часть I). -ст. 4344
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 14.07.2022) // Собрание законодательства РФ. — 03.01.2005. — № 1 (часть 1). — ст. 14
5. Жмурко С. Е. Земельные участки и строения: вступление в права владения. М.: Редакция «Российской газеты». — 2019. Вып. 10. 160 с.
6. Синайский В. И. Русское гражданское право. Москва: Статут. — 2002. — С. 126.