Особенности календарного планирования комплексного освоения территории на современном этапе



В данной статье рассмотрены особенности календарного планирования комплексного освоения территории (КОТ) на современном этапе. Представлены типы КОТ. Обоснованы преимущества КОТ в отличие от точечной застройки. Определены фазы проектов.

Ключевые слова: календарное планирование, комплексное освоение территории, проект, мастер-план, инвестиционная интенсивность.

В настоящее время комплексное освоение территорий на рынке недвижимости принимает все большие масштабы. Данная модель застройки включает в себя не только строительство жилых объектов, но и сопутствующую социальную инфраструктуру, например, детские сады, школы, поликлиники, торговые центры, спортивные площадки и т. д. Проекты КОТ обеспечивают целостную комфортную среду обитания для человека.

На рисунке 1 изображены принципы планирования КОТ.

Рис. 1. Принципы планирования КОТ

Схема проекта комплексного освоения территории представлена на рисунке 2.

Рис. 2. Схема проекта КОТ

Проекты КОТ в отличие от проектов точечной застройки могут предоставить людям не только квартиру, но и комфортную среду обитания, поэтому общий облик города при такой застройке становится лучше, создает гармоничную картину жилого комплекса, так как застройщик использует только свои архитектурные решения.

Особенностью проектов КОТ является мастер-план. В его основе лежат дорожные и инженерные сети. По нему выстраиваются общий план развития территории и очереди строительства. Благодаря мастер-плану при КОТ появляется возможность гибкого изменения проектов. Жилая часть может включать в себя отдельные домовладения и многоквартирные дома, а именно коттеджи, дуплексы, таунхаусы и др.

В настоящее время в Санкт-Петербурге реализуется около 17 проектов КОТ площадью от 500 м² каждый, что составляет около 60 % от общего количества новостроек.

Крупнейшим проектом комплексного освоения территории является жилой комплекс «Северная долина», расположенный в Выборгском районе Санкт-Петербурга. Совокупная площадь текущей застройки составляет 294 тыс. м². Этот результат позволяет жилому району оставаться самым масштабным проектом комплексного освоения территорий в Санкт-Петербурге.

Также в «Северной долине» функционируют пять детских садов и две общеобразовательные школы. В стадии строительства находятся шестой детский сад, третья школа и госстройнадзором выдано разрешение на возведение 13 жилых домов и двух паркингов.

Разработка проектов КОТ стала ключевой тенденцией на рынке недвижимости. По словам экспертов, учитывая существующую ситуацию, к 2020 году доля проектов КОТ составит около 80 % от общей площади новостроек.

В таб. 1 представлены типы КОТ.

Таблица 1

Типы КОТ

GREENFIELD	BROWNFIELD	GREYFIELD
развитие ранее используемых земель в неразвитых районах внутри границы или за пределами границы территории	вторичная застройка; реконструкция или перепрофилирование существующих объектов	оживление торговых центов; равномерное землепользование и инвестирование в установленных городских границах

Наиболее популярным среди застройщиков является тип Greenfied. Редевелопмент до 2012 года наблюдался только в виде точечной застройки: реновация административных зданий в офисные центры, сдача в аренду складских помещений. Однако в 2012 году начался выход на рынок новых объектов в промышленных районах города. Такими проектами занялись такие крупные строительные девелоперы как Главстрой, ЛенСпецСМУ и др. Это обусловлено тем, что земельный ресурс для нового строительства в хороших местах заканчивается, а территория заводов и фабрик занимает значительную часть территории города. Кроме того, эти участки уже подготовлены под строительство. Поэтому для Санкт-Петербурга и Москвы первоочередной задачей стоит преобразование территорий бывших заводов и фабрик.

За основу определения фаз проектов можно взять инвестиционную интенсивность. Выделяют следующие фазы: начальная (предынвестиционная), основная (строительство), завершающая и фаза выполнения гарантийных обязательств. Для каждой фазы характерны определенные задачи календарного планирования. Фазы проекта представлены на рисунке 3.

Рис. 3. Фазы проекта

На начальном этапе разрабатывается концепция проекта, сравнительная оценка альтернатив и утверждение концепции. После чего принимается решение перехода к следующей фазе. Поэтому задачи календарного планирования носят общий характер:

– уточнение целей и результатов проекта;

– оценку временных и стоимостных параметров проекта;

– оценку возможности осуществления проекта;

– оценку полезности ожидаемых результатов проекта;

– первоначальную оценку необходимых ресурсов;

– оценку эффективности проекта;

– разработку концепции строительства объекта.

В случае тендера, необходимо подать заявку на торги и подготовить

необходимые документы и технико-экономические расчеты. На данном этапе календарное планирование помогает решить такие задачи, как:

1) создание укрупненного графика производства работ;

2) разработка графиков инвестиций;

3) составление ведомостей потребности материальных и людских ресурсов.

Исходя из вышеперечисленного, можно сделать вывод, что календарное планирование является инструментом формирования заказов и позволяет подготовить оптимальное предложение.

Следующая стадия (строительство) является основной частью проекта, для которой и предназначены системы календарного планирования.

Обычно реализацию проекта разделяют на два этапа: разработки проекта управления строительства и его утверждения и контроля исполнения.

Первый этап включает в себя следующее:

1) полную оценку результатов проекта;

2) определения состава работ проекта;

3) разработку статей затрат, календарей работ и ресурсов;

4) разработку технических последовательностей и расписаний;

5) учет внешних факторов, влияющих на последовательности и сроки выполнения работ;

6) оптимизация и расчет сроков реализации проекта исходя из существующих ограничений на ресурсы;

7) составление графиков потребности проекта в машинах, механизмах, трудовых ресурсах и оптимизации имеющихся ресурсов;

8) составление графиков поставок и закупок материалов;

9) определение затрат на реализацию проекта и его этапов, распределение финансовых потребностей проекта во времени;

10) выявление областей проекта с высоким уровнем неопределенностей;

11) согласование и корректировка проектных данных.

Второй этап:

1) составление расписаний;

2) выбор уровня детализации;

3) выбор модели управления.

На завершающей стадии производится передача объекта в эксплуатацию, подведение итогов. Для этой фазы характерно следующее:

1) анализ полученных результатов проекта;

2) подготовка финальной документации;

3) передача ответственности за результаты эксплуатации объекта.

Существует два основных способа разработки расписаний: «от смет» и «от технологии».

Первый способ заключается в том, что позиции сметы экспортируются в систему управления проектом, включая объемы, ресурсы, стоимостные характеристики и т. д. После чего в системе управления проектом накладываются технологические связи, лимит по ресурсам и срокам. Таким образом, проект получается подробный, но не удобный в отслеживании прогресса.

Во втором способе для составления расписаний имеет значение технология производства. Оптимизацию расписаний производят с технологической точки зрения, далее напыляют его сведениями о ресурсах и стоимости.

Основными проблемами календарного планирования инвестиционно-строительных объектов являются:

1) календарный план проекта расходится с реальным процессом проектирования. Чтобы этого не произошло необходимо работать над ним в процессе реализации проекта, изменяя его;

2) календарное планирование строительных проектов не производится над всеми составляющими проекта в совокупности, а часто сводится к планированию отдельных частей проекта;

3) отсутствие методического обеспечения, слабая нормативная база;

4) отсутствие перспективного проектирования и прогнозов.

Планирование проекта комплексной застройки является обязательным процессом. Разработанный план проекта является основным результатом планирования. Главным элементом плана проекта является календарный план проекта, в состав которого могу входить бюджет проекта, план по управлению рисками и др.

Литература:

1. Миронова Е. Н., Шабашова Е. А. Современные проблемы развития регионального жилищного строительства // Молодой ученый. — 2016. –№ 23(127). — С. 257–259.
2. Спиридонов Н. Н., Ильин И. С. Комплексное освоение территории, как основа повышения качества жилищной застройки // Мировая наука № 10 (19) 2018. -С. 50–56.
3. Челнокова В. М. Особенности календарного планирования комплексного освоения территории девелопментской организацией // Вестник гражданских инженеров. 2016. № 3 (56). С. 136–141.
4. Официальный сайт ЖК «Северная долина». [Электронный ресурс]. / URL: https://sevdol.ru/news/2018/zhk-severnaya-dolina-i-zhk-yuntolovo-voshli-top-5-krupneyshikh-rossiyskikh-proektov-kompleksnogo-osv/ (дата обращения: 10.03.2019).
5. Фатхриева Д. И., Рахматуллина Е. С. Комплексное освоение и развитие крупных земельных участков // Иннов: электронный научный журнал, 2018. № 3 (36). URL: http://www.innov.ru/science/economy/kompleksnoe-osvoenie-i-razvitie-kru/.