Договор ренты, является по своему содержанию «пластичным» договором, который можно легко обойти знающему человеку и оставить ни с чем другого человека[1, c. 19].

Однако при разрешении спора между сторонами договора пожизненного содержания с иждивением суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности. И уже от сторон судебного процесса зависит, кто из них выиграет дело, чьи доказательства и доводы суд сочтет верными и законными[1, c. 19].

В.С. Ем раскрывает исторический и общие подходы к договору ренты. «Договор ренты известен со Средних веков. В литературе упоминаются две основные причины возникновения договора ренты в европейском законодательстве. По мнению известного французского цивилиста Л.Ж. Морандьера, одной из них является недостаток наличных денег – обстоятельство, приведшее к появлению ренты недвижимости (рентной аренды). Ученый писал, что «собственник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который согласился бы уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было». Другую причину появления ренты Л.Ж. Морандьер видел в том, что «церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические». По его мнению, «это был стеснительный запрет, и люди изощрялись в его обходах. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачиваться кредитору ежегодную ренту». Незадолго до Октябрьской революции имела место попытка закрепления института договора ренты в Гражданском уложении, гл. XIX которого именовалась «Пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание». Вместе с тем уже в годы нэпа участились случаи заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Такие договоры неоднократно рассматривались судами. Переход России к рыночным отношениям, ниспровергшим принцип недопустимости ростовщичества, предопределил появление в новейшем гражданском законодательстве института договора ренты[1, c. 20].

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) [1, c. 20].

Нельзя не согласиться с Е.А. Сухановым, что «договор ренты является самостоятельным видом договора. От договора дарения он отличается тем, что лицо, произведшее отчуждение имущества в собственность другого, вправе требовать предоставления встречного удовлетворения – рентного дохода. От договора купли – продажи и мены договор ренты отличается характером встречного удовлетворения. Объем причитающихся получателю ренты платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента). Поэтому договор ренты относится к группе алеаторных (рисковых) договоров. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное.

Договор ренты является реальным при передаче (отчуждении) движимого имущества под выплату ренты в собственность плательщика ренты бесплатно, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 32 ГК РФ о договоре дарения. Договор ренты является консенсуальным в случаях, когда передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за плату, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 30 ГК РФ о договоре купли – продажи [1, c. 20].

Таким образом, договоры ренты, заключенные под отчуждение движимого имущества, могут обладать реальным и консенсуальным характером в зависимости от того, за плату или бесплатно отчуждено движимое имущество под выплату ренты [1, c. 21].

Соответственно договоры ренты могут иметь односторонний или взаимный характер. Реальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества осуществляется по модели договора дарения, являются односторонними, а консенсуальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества осуществляется по модели договора купли – продажи, являются взаимными» [1, c. 21].

Безопасность и ответственность в данном случае как получателя, так и плательщика ренты должно быть максимально урегулированы заключенным договором между сторонами. Безопасность рассматривается в двух смыслах:

1. Безопасность – охрана жизни и здоровья как получателя, так и плательщика ренты.
2. Материальное обеспечение, как получателя, так и плательщика ренты [1, c. 21].

Преимущественно получателями ренты являются люди пожилого возраста, для которых очень важно отношение к ним со стороны плательщиками ренты, его снисхождение к каким то слабостям получателя ренты, к честному и порядочному отношению. В свою очередь, и к плательщику ренты, должно быть уважительное отношение со стороны получателя ренты, не допускающее по отношению к плательщику ренты обмана и мошеннических действий [1, c. 21].

В гражданском законодательстве РФ закреплен механизм прекращения пожизненного содержания с иждивением в случаях, предусмотренных ст. 605 ГК РФ. В первом случае обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты [1, c. 21].

Во втором случае при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возраста недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст.594 кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты [1, c. 21].

Как должен «обороняться» и восстанавливать свои права честный, порядочный плательщик ренты, почему-то вдруг не угодивший своему получателю ренты? В законодательстве не закреплен механизм отстаивания своих прав и интересов плательщиком ренты, в свою очередь, не определена и ответственность получателя ренты за его ненадлежащие поведение и неисполнение договора пожизненного содержания с иждивением[1, c. 21].

14 июня 2007 г. Между Ш. (собственником квартиры) и Т. Был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, согласно которому Ш. (получатель ренты) передал в собственность Т. (плательщику ренты) квартиру, а Т. Обязалась в обмен на квартиру полностью содержать Ш., обеспечивая ее питанием, одеждой и так далее[1, c. 21].

28 июня 2007 г. Ш. умерла. Договор пожизненного содержания с иждивением не был зарегистрирован в уставленном законом порядке [1, c. 21].

Д. (племянник Ш.) обратился в суд с иском к Т. об истребовании квартиры из чужого незаконного владения, сославшись на то, что он является наследником умершей Ш., договор пожизненного содержания с иждивением не был зарегистрирован, поэтому в силу закона является ничтожным, в связи, с чем права на эту квартиру ответчица не имеет. Т., не согласившись с иском, предъявила встречные требования о признании действительным договора пожизненного содержания с иждивением и признании права собственности на основании этого договора не был зарегистрирован по уважительной причине - вследствие смерти Ш [1, c. 22].

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отметила состоявшиеся по делу судебные постановления, оставив в силе решения городского суда, которым в удовлетворении требований истца и встречных требований ответчика отказано, указав следующее [1, c. 22].

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон для сторон с моменты его заключения. Моментом заключения договора, подлежащего государственной регистрации, является момент его регистрации [1, c. 22].

В соответствии со ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Пожизненная ренты может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты [1, c. 22].

Договор, устанавливающий ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, ничтожен. В соответствии с п. 2 ст. 601 ГК РФ к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не установлено правилами этого параграфа[1, c. 22].

Таким образом, из анализа указанных правовых норм следует, что, поскольку договор пожизненного содержания с иждивением подлежит государственной регистрации, то права и обязанности по нему возникают у сторон именного с этого моменты. В случае, когда предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Учитывая изложенное, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации признала договор от 14 июня 2007 г. незаключенным, поскольку он не прошел государственную регистрацию. Следовательно, прав собственности на квартиру, о которой возник спор, на основании указанного договора у Т. не возникло [1, c. 22].

Литература:

1. Крымкин, В.В. Договор пожизненного содержания с иждивением // Юрист.-2011.-№4. С.19-22.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) ( ред. от 09.04.2009) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5.- 410 с.

3. Ем В.С. Договор ренты // Законодательство. 1999. № 5. СПС «Гарант» 2009.

4. Суханов Е.А. Гражданское право: в 4. Том 3: Обязательственное право: учебник для студентов вузов, обучающихся по направлению 521400 «Юриспруденция» и по специальности 021100 «Юриспруденция» / Витрянский В.В. и др.; отв. Ред. Е.А. Суханов 3-е изд., перераб. И доп. М.: Вольтерс Клувер, 2005.-800с. (серия «Классический университетский учебник» / Моск. Гос. Ун-т им. М.В. Ломоносова). 2004 // СПС «КонсультантПлюс». 2009.

5. URL: http://www.supcourt.ru./arxiv_out/selected_doc // документ предоставлен автоматизированной системой «Электронный архив Судебных документов Верховного суда РФ».