Библиографическое описание:

Устинова А. В. Cравнительный анализ приватизации жилых помещений в России и Белоруссии [Текст] // Актуальные проблемы права: материалы V Междунар. науч. конф. (г. Москва, декабрь 2016 г.). — М.: Буки-Веди, 2016. — С. 95-97.



В настоящее время исследование и использование зарубежного опыта правового регулирования жилищных отношений служит одной из составляющих успешного осуществления жилищных реформ, проводимых в Российской Федерации, а также развития отечественного права в целом.

Актуальность выбранного нами аспекта исследования заключается в существовании так называемого «феномена белорусской модели развития». Он состоит в том, что указанная республика смогла не только сохранить, но и совершенствовать экономический, политический, культурный, а также правовой потенциалы в бурных трансформационных процессах, чего, пожалуй, не удалось немногим из бывших республик СССР.

  1. Правовой основой приватизации жилых помещений в РФ является специальный федеральный закон от 4 июля 1991 года № 1541–1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее — ФЗ № 1541–1), который с момента начала действия и по настоящее время претерпел ряд существенных изменений. Напротив, в Белоруссии этот вопрос был изначально урегулирован законом от 16 апреля 1992 года «О приватизации жилищного фонда в республике Беларусь». Впоследствии же на смену указанному нормативно-правовому акту пришёл жилищный кодекс республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З, в котором отдельная глава 23 посвящена приватизации жилых помещений. Стоит отметить, что такая белорусская систематизация позволила упорядочить нормативно-правовые акты в жилищной сфере, внести некоторые поправки, отвечающие потребностям общества и государства, и устранить имеющиеся недостатки законодательной техники.
  2. Понятие ипринципы приватизации жилого помещения. В соответствии с ч. 1 ст. 134 ЖК РБ приватизация жилых помещений — приобретение гражданами в собственность занимаемых жилых помещений государственного жилищного фонда, предоставленных им в соответствии с законодательством [1]. Легальное определение содержится и в российском законодательстве. Так, под приватизацией жилых помещений понимается бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений [2].

Анализ данных определений, а также нормативных актов в целом, в которых они содержатся позволяет выделить следующие три основные идеи, лежащие в основе регулирования института приватизации:

1) добровольность приватизации жилых помещений. Данный принцип означает, что любое воздействие на принятие и осуществления решения о приватизации жилого помещения квалифицируется как незаконное [3]. В противном случае если сделка по приватизации жилья была совершена под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств, то наступают негативные последствия в виде признания её судом недействительной.

2) бесплатность. Данный принцип представляет собой безвозмездное обращение в собственность граждан жилых помещений, находящихся государственном (а применительно к России ещё и муниципальном) жилищном фонде. Данный принцип всецело характерен для России, подтверждением этого служит статья 11 ФЗ N 1541–1, в силу которой каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.

Несколько иначе дело обстоит в Белоруссии. По общему правилу, граждане Беларуси имеют право на получение денежной жилищной квоты, представляющей собой стоимостный эквивалент жилых помещений, передаваемых белорусам безвозмездно. Она определяется отношением остаточной стоимости объектов приватизации в ценах на 31 декабря 1991 года в целом по республике к численности граждан Республики Беларусь. При расчете жилищной квоты учитывается также трудовой стаж гражданина. Право граждан Республики Беларусь на денежную жилищную квоту удостоверяется именными приватизационными чеками «Жилье» [4, ст. 138]. Указанные ценные бумаги не подлежат отчуждению, кроме дарения их по нотариально удостоверенному договору супругу (супруге), родителям, детям, усыновителям (удочерителям), усыновленным (удочеренным), родным братьям и сестрам, деду, бабке, внукам, перехода права собственности по наследству либо по решению суда.

Законодательство Белоруссии выделяет следующие способы приватизация помещений

а) на возмездной основе, когда у граждан не имеется именных приватизационных чеков «Жилье».

б) безвозмездно, в случае если сумма именных приватизационных чеков «Жилье» равна стоимости этих помещений, определяемой в ценах на 31 декабря 1991 года.

в) по смешанной системе. Если сумма именных приватизационных чеков «Жилье» превышает стоимость занимаемого гражданином жилого помещения, определяемую в ценах на 31 декабря 1991 года, жилое помещение передается безвозмездно, а остаток именных приватизационных чеков «Жилье» может использоваться:

‒ гражданами и членами их семей, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, для уплаты паевого взноса в жилищном или жилищно-строительном кооперативе, финансирования индивидуального или коллективного жилищного строительства;

‒ реконструкции блокированных, одноквартирных жилых домов;

‒ долевого участия в жилищном строительстве, приобретения жилых помещений путем покупки, погашения задолженности по кредитам банков (включая выплату процентов за пользование ими) и ссудам организаций, взятым и использованным на указанные цели [1, ст. 138].

Стоит также отметить, что приватизация помещений в Беларуси для некоторых категорий граждан проводится на специальных льготных условиях с учётом жилищных квот. К числу таких лиц относятся:

‒ герои Беларуси, герои СССР, полные кавалеры орденов Отечества, Славы;

‒ реабилитированные граждане;

‒ граждане, заболевшие и перенесшие лучевую болезнь, инвалиды вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС и др.

3) однократность приватизации. Применительно к Российской Федерации данное положение напрямую вытекает из ранее упомянутой нами статьи 11 ФЗ N 1541–1.

Исключение из этого принципа осуществления приватизации жилого помещения сделано в пользу несовершеннолетних, которые сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия [2, ст. 11].

Напротив, однократность приватизации законодательно не установлена ЖК РБ. На наш взгляд, это объясняется исходя из целей проводимых в республике экономических, социальных и правовых преобразований, а также существа различных способов приватизация помещений в Белоруссии (возмездный, безвозмездный и смешанный).

3. Договор приватизации жилого помещения.

Основанием для передачи жилья в порядке приватизации в РФ является договор о передачи жилого помещения в порядке приватизации, а в РБ — договор купли-продажи приватизируемых жилых помещений. Несмотря на отличные наименования, оба этих договора в целом имеют одинаковое смысловое содержание, заключающееся в передаче жилого помещения из государственного (или муниципального для РФ) жилищного фонда в частный, поэтому в литературе зачастую данный институт обозначают как договор приватизации жилого помещения [5, с. 16; 6, с. 223; 7, с. 2].

Рассматриваемое соглашение имеет следующие правовые характеристики: консенсуальность, безвозмездность (для РБ также возмездность), взаимность.

Предметом договора служит жилое помещение, отвечающее установленным действующим законодательством требованиям, предоставленное по договору социального найма жилых помещений, за рядом исключений. К числу последних относятся следующие объекты, не подлежащие приватизации:

а) для Белоруссии — это жилые помещения социального пользования; служебные жилые помещения, специальные жилые помещения; жилые помещения коммерческого использования; жилые помещения в обособленных военных городках, жилые помещения, расположенные в зданиях, выделенных для размещения органов и подразделений по чрезвычайным ситуациям; жилые помещения, находящиеся в собственности Республики Беларусь и расположенные на территории иностранных государств и в иных случаях (ст. 135 ЖК).

б) для РФ — жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения (ст. 4 ФЗ № N 1541–1).

Анализируя оба этих положения, следует отдать должное белорусскому законодателю, который однозначно обозначил перечень помещений, не подлежащих приватизации. В тоже время в России статья 4 ФЗ № 1541–1 содержит закрытый список рассматриваемых объектов, не предполагающий дополнения и расширения, однако системно толкуя такие положения законодательства, можно прийти к выводу, что также не подлежат приватизации помещения специализированного жилищного фонда (за исключением жилья для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей).

Действующим законодательством обеих стран предусмотрена простая письменная форма договора приватизации с последующей государственной регистрацией права на недвижимое имущества. В тоже время в ЖК РБ необходимым требованием дополнительно является нотариальное удостоверение договора.

Субъектами рассматриваемого соглашения являются:

1) приватизатор-наниматель, член его семьи, в т. ч. при соблюдении соответствующей процедуры — несовершеннолетние дети, жилого помещения по договору социального найма. В отличие от России, где указанным субъектом может быть только гражданин РФ, белорусское законодательство не содержит ограничений для иностранных граждан, лиц без гражданства, а также граждан, имеющих вид на жительство, по приватизации жилья, предоставленного им по договорам найма жилых помещений государственного жилищного фонда в бессрочное пользование.

2) в роли стороны, передающей приватизатору помещение в частную собственность (наймодатель), могут выступать:

‒ уполномоченные представители органов государственной власти (или местного самоуправления в России)

‒ организация, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которой находится рассматриваемое жилое помещение.

Правовое положение субъектов приватизации в рассматриваемых странах схоже.

Наконец, существенными являются вопросы изменения и расторжения договора приватизации жилья.

По общему правилу, в России и Белоруссии в случае достижения соглашения сторон (физических лиц, с одной стороны, и организаций — собственников жилья или уполномоченных ими органов, с другой) внесение изменений в договор приватизации жилья считается допустимым. Например, это возможно при исправлении неправильной записи (опечатка в ФИО, дате рождения и площади квартиры или в адресе). В односторонне порядке соглашение может быть изменено по требованию стороны в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной.

В юридической литературе расторжение договора приватизации жилого помещения получило название «расприватизация» [8]. Суть последней раскрыта в статье 9.1 ФЗ № 1541–1,всилу которойграждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами [2, ст. 9.1].

К основным причинам расприватизации следует отнести: высокий налог на недвижимость, сложность содержания приватизированных жилых помещений на праве собственности, изменение места жительства и др.

Напротив, возможность передать жилые помещения в государственную собственность в Белоруссии не установлена, хотя и разрабатывались законопроекты по этому вопросу.

Литература:

1. Жилищный кодекс республики Беларусь от 28.08.2012 № 428-З [Электронный ресурс] // URL: http://xn----htbdbkahjcdxp6bzg5a.xn--90ais (дата обращения: 25.11.2016).

  1. ФЗ РФ от 04.07.1991 № 1541–1 (ред. от 16.10.2012) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Бюллетень нормативных актов. № 1. 1992.
  2. Определение Верховного Суда РФ от 06.03.2012 № 5-В11–127 // СПС «КонсультантПлюс».
  3. Жилищный кодекс Российской Федерации (ред. от 06.07.2016) от 29.12.2004 № 188-ФЗ // Российская газета. № 1. 12.01.2005.
  4. Бычков А. И. Квартирный вопрос. Приобретение, реализация и защита права собственности на квартиру. М., 2016.
  5. Крашенинников П. В. Жилищное право: учебник. М., 2012.
  6. Невоструев А. Г. Процессуальные особенности рассмотрения и разрешения жилищных дел: учебное пособие. М., 2015.
  7. Бондарев Е. С. Правовая сущность договора о приватизации жилого помещения // URL: http://borisovsky.blg.sudrf.ru/modules.php?№ ame=press_dep&op=4&did=20 (дата обращения: 25.11.2016).
Основные термины (генерируются автоматически): жилых помещений, жилого помещения, приватизации жилого помещения, жилые помещения, приватизации жилых помещений, жилищного фонда, приватизации жилищного фонда, «О приватизации жилищного, приватизации жилья, договора приватизации, порядке приватизации, именных приватизационных чеков, Российской Федерации, договор приватизации, однократность приватизации, муниципальном жилищном фонде, приватизация помещений, служебные жилые помещения, приватизации помещения специализированного, жилых помещений государственного.

Обсуждение

Социальные комментарии Cackle
Задать вопрос