Налогообложение недвижимости и сделок с ней: мировой опыт



Практика взимания налогов с имущественных объектов в целом, и недвижимых в частности, известна еще со времен становления государственности. Недвижимое имущество было и остается одним из самых популярных объектов обложения налогом в силу его определенных характеристик: 1) материальный характер недвижимого объекта (т. е. наличие вещественной оболочки позволяет осуществлять налоговое администрирование с меньшими затратами, нежели тех налогов, объектом которых является доход, добавленная стоимость и др.); 2) из первого признака вытекает второй — простота определения налогооблагаемого объекта и сложность его сокрытия от контрольных органов; 3) стационарность объектов; 4) возможность извлечения дохода из недвижимых объектов, путем совершения различных гражданско-правовых сделок (например, купли-продажи, аренды и др.); 5) императивное предписание на осуществление государственной регистрации недвижимости (что также позволяет облегчить контрольным органам процесс взимания имущественного налога).

Налоги на недвижимое имущество составляют значительную долю доходов местных бюджетов. В соответствии со последними опубликованными статистическими данными ОЭСР, доля имущественных налогов в объеме общих налоговых доходов в таких развитых странах как: США, Великобритания, Канада, Южная Корея превышает 10 %. [1, с. 105] и что составляет более половины доходов местных образований. Стоит отметить, что наряду с местными налогами на недвижимое имущество могут вводиться и региональные. Так, например, в России закреплен налог на имущество организаций, не являющийся регулирующим и подлежащий зачислению в полном объеме в бюджет соответствующего субъекта РФ, в то время как региональные имущественные налоги в Австралии, Мексике, Австрии распределяются между двумя уровнями бюджетов- местным и региональным.

В большинстве стран, субъектами, уплачивающими налог на недвижимость, являются собственники таких объектов. Во Франции, например, наоборот, различается 2 вида налога: на обладание недвижимым имуществом и на его использование, поэтому, при арендных отношениях, налогоплательщиком будет не арендодатель (собственник недвижимости), а арендатор.

Для того, чтобы в полной мере удовлетворить фискальный интерес государства и одновременно с этим установить справедливый режим налогообложения, в целях повышения экономической привлекательности, необходимо провести правильную оценку стоимости недвижимого имущества, без которой станет невозможным взимание налога. В мировой практике сложились несколько методов определения массовой оценки недвижимого имущества: сравнительный, затратный и доходный [2]. Сравнительный метод заключается в сопоставлении оцениваемого объекта недвижимости с аналогичными ему, но ранее проданными или только выставленными на продажу. Затратный метод основывается на подсчете всех затрат, необходимых для создания оцениваемого объекта, причем в расчет не берется износ объекта. Безусловно, данный метод применяется только в отношении зданий и сооружений, а не земельных участков, которые не являются объектами, воспроизводимыми при помощи человеческой воли и его вмешательства. При использовании доходного метода учитываются предполагаемые доходы, которые могут быть получены в связи с использованием недвижимого имущества в динамике гражданского оборота, например, доход от сделок купли-продажи недвижимости. Выбор метода зависит от уровня развития экономики в определенной стране, развитости рынка недвижимости той или иной категории. Например, в Дании, Японии, Швеции используется метод сравнения цен сравниваемого и аналогичного продаваемого объектов недвижимости; в Швейцарии — при оценке стоимости недвижимости учитывается потенциальный имущественный эффект, полученный от реализации объекта недвижимости; метод учета затрат при определении стоимости зданий используется в Индонезии и Южной Корее. В США, например, применяется смешанный метод оценки, т. е. берутся на вооружение все вышеперечисленные методы. Во многих странах земля, а также здания и строения, классифицируются на определенные категории, в зависимости от сферы использования данных объектов или их целевого предназначения. Например, выделяются жилая и коммерческая недвижимость (Великобритания), и к каждой категории применяется различный метод оценки.

Помимо массовой оценки, существует интересный вариант оценки недвижимого имущества самим налогоплательщиком. Такой метод практикуется в Индии, Таиланде. Суть такого метода заключается в том, что налогоплательщик самостоятельно определяет характеристики своего имущества, индивидуализирующие его. Затем, в соответствии с этими характерными признаками имущество относится к определенной стоимостной группе, заранее определенной законом. Безусловно, данная система характерна для стран с развивающейся экономикой, где не ведется масштабная деятельность по оценке недвижимости и созданию реестров таких имущественных объектов. Также, при применении данного метода оценки, всегда высока вероятность злоупотребления со стороны налогоплательщика, в сторону занижения налоговой базы, чтобы избежать этого, необходимо установить тщательный контроль, осуществляемый налоговыми органами, за правильностью определения такой оценки недвижимости.

Важным является тот факт, что помимо осуществления справедливой рыночной оценки недвижимости, следует проводить ее систематически, чтобы она отражала современные цены на имущество и соответствовала реальным возможностям налогоплательщика в определенный период экономического развития. Такой процесс переоценки является довольно затратным мероприятием. Так, в законодательстве Сингапура установлено, что переоценка стоимости недвижимости осуществляется каждый год, а в европейских странах установлен более длительный период для проведения следующей переоценки (от 3 лет до 10) [3].

Что касается налоговых ставок по налогу не недвижимое имущество, то, например, в США они разнятся от одного местного образования, к другому. Так, на 2016 год, наиболее низкая ставка установлена в округах, входящих в состав штата Алабама– 0,43 %, а самая высокая ставка зафиксирована в Нью Джерси — 2,38 %. В некоторых странах, например, Германии и Австрии, федеральный законодатель устанавливает максимальные предельные ставки налога на недвижимость (1 % и 5 % соответственно), в пределах которых, местные образования имеют полномочия по изменению величины налоговой ставки. Следует также отметить тенденцию к установлению дифференцированных ставок в отношении различных видов недвижимости (предназначенной для использования в предпринимательской деятельности и для личного пользования). Так, в России, такое разделение наблюдается не только в различном размере ставок, но и установлении двух самостоятельных налогов — на имущество организаций и физических лиц. Помимо определения процентной налоговой ставки, могут устанавливаться твердые суммы, подлежащие уплате в зависимости от площади недвижимого объекта или его конкретной стоимости. Во Франции, где налоговое законодательство различает налог собственника недвижимости и налог проживающего в этой недвижимости лица, установлена следующие ставки: собственник, сдающий в аренду свое помещение, уплачивает налог на собственность в размере от 6 до 13 евро, а арендатор такого помещения в свою очередь уплачивает налог в размере от 5 до 20 евро за 1м². Фиксированные ставки на определенные категории недвижимости также устанавливаются в Великобритании их размер определяется местными органами самостоятельно.

В Италии ставки налога на недвижимость варьируются в пределах от 0,4 % до 0,8 % от рыночной стоимости, конкретные значения устанавливаются соответствующими итальянскими коммунами. Если недвижимость приобретается у первого собственника, то налог будет исчисляться из цены, установленной договором, а не рыночной стоимости. Законодательство Швеции не различает землю и недвижимые объекты и устанавливает единый налог на недвижимость, с унифицированной ставкой по всей стране в размере 1,7 % [4]. В Китае, в следствие особой коммунистической идеологии и отношению к частной собственности, налог на недвижимое имущество не взимается с физических лиц, хотя национальный законодатель и рассматривает вопрос об установлении налогового бремени для всех категорий налогоплательщиков в ближайшее время. Китайские же юридические лица обязаны уплачивать налог в размере 1,2 % от рыночной стоимости имущества. При всем кажущемся на первый взгляд разнообразии налоговых ставок на недвижимое имущество в различных странах, можно вывести среднюю по величине ставку в размере 1 %, она является некой демаркационной линией, колебания вправо или влево от которой, позволяют каждому отдельному государству устанавливать те ставки, которые будут отвечать требованиям национальной экономики и прогнозам поступления налоговых доходов.

Ценность недвижимого имущества в том, что кроме использования его в личных (например, дом для проживания семьи) или коммерческих целях (например, расположение организации в офисном здании), недвижимый объект может быть предметом гражданских сделок. Помимо налогов, имеющих своим объектом непосредственно недвижимое имущество, во многих странах также облагаются сделки с недвижимостью, осуществляемые как физическими лицами, так и организациями. В этом случае, объектом таких налогов будет являться доход (прибыль) полученный по сделке или операции по реализации работ, связанных с недвижимым имуществом. Так, например, в России облагаются налогом на добавленную стоимость строительные и монтажные работы, осуществляемые организациями на ее территории.

В Великобритании установлен налог на покупку недвижимого имущества. Так, если лицо приобрело в собственность такой объект, оно обязано уплатить гербовый взнос (за исключением имущества, находящегося на территории Шотландии, там уплачивается свой налог на совершенную транзакцию с недвижимостью). Размеры ставок устанавливаются в диапазоне от 2 до 12 % для покупателя-физического лица, и от 2 до 5 % для организаций. Данные ставки применяются не ко всей стоимости объекта покупки, а к определенной части суммы, установленной законом. В Бельгии также установлен налог на приобретение недвижимости в размере 10 %. Размер ставки может быть уменьшен с учетом ухудшения основных характеристик недвижимого объекта (пригодности для использования, необходимости ремонта и т. д.). В Испании, помимо налога на куплю-продажу недвижимости и установления различных ставок для резидентов и нерезидентов, закреплен налог на доход, полученный от передачи в аренду недвижимого имущества, в размере, превышающем 24 %. В Малайзии нет отдельного налога на владение недвижимостью и на сделки с ней. Весь доход, полученный от перепродажи имущества или сдачи его в аренду подлежит обложению по ставкам корпоративного налога (для организаций) и подоходного налога (для индивидуальных лиц).

Что касается налоговых льгот по имущественным налогам, применяемых в зарубежных странах, то прослеживается тенденция закрепления в основном социально ориентированных преференций, которые предоставляются в целях снижения налоговой нагрузки малоимущих, инвалидов, многодетных семей, организаций социально-культурной сферы или имеющих государственное участие в своем капитале.

Налогообложение недвижимости и сделок с ней одно из самых популярных направлений государственной налоговой политики. С учетом значительной истории существования имущественных налогов наработан большой опыт их применения различными странами мира, его следует учитывать для построения современной, справедливой и отвечающей потребностям экономического развития налоговой системы имущественного налогообложения в нашей стране.

Литература:

1. OECD Revenue Statistics 2015, Table 22 // URL: http://www.keepeek.com/Digital-Asset-Management/oecd/taxation/revenue-statistics-2015/tax-levels-and-tax-structures-1965–2014_rev_stats-2015–5-en-fr#.WDGEPfmLSM8#page30 (датаобращения: 20.11.2016).
2. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»// URL: http://www.pravo.gov.ru (дата обращения: 20.11.2016).
3. Однокоз В. Г. Зарубежный опыт налогообложения имущества // Гуманитарные научные исследования. — 2015. — № 3. — С. 35.
4. Иванкина Е. В. Зарубежный опыт налогообложения недвижимости и возможность его применения для дифференциации ставок налогообложения в России // URL: ftp://w82.ranepa.ru/rnp/wpaper/1651.pdf
5. Липски С. А.. Новый шаг в развитии законодательства о налогообложении недвижимости // Налоги.. — 2015. — № 4. — С. 9–13.
6. Погодина И. В., Борисова А. А.. Налогообложение недвижимого имущества: проблемы и перспективы // Налоги. — 2015. — № 5. — С. 25–28.
7. Химичева Н. И.. Налоги как основной источник бюджетов: актуальные вопросы правового реформирования // Налоги. — 2014. — № 1. — С. 43–45.